SCPI NCap Éducation Santé : simulation, rendement et avis

La SCPI a été créée en 2018. Ses premiers bulletins et rapports, archivés sur le site de Norma Capital de 2018 à 2021, portent le nom Fair Invest. Depuis sa création, elle investit sans recours à l'emprunt, comme le prévoient ses statuts selon le bulletin.

Norma Capital est une société par actions simplifiée agréée par l'AMF le 9 juin 2016 et au titre de la directive AIFM le 23 janvier 2018. Elle est présidée par Faïz Hebbadj. Sa gamme compte aussi NCap Continent et Vendôme Régions.

La SCPI achète des immeubles utiles au quotidien : santé, social, éducation, bien-être, environnement. Elle vise des baux longs avec des exploitants de services essentiels, en France puis en Europe. Nous la classons parmi les SCPI d'éducation ; les actifs de santé la rapprochent aussi des SCPI de santé.

Au 30 juin 2026, selon le bulletin, elle détient 56 immeubles (VEFA signées comprises), 72 baux et 39 621 m².

Selon la segmentation de l'ASPIM, la valeur se répartit en 54 % de santé et éducation, 23 % de commerces et 22 % de bureaux. Le taux d'occupation financier est de 97,4 %, la vacance de 2,6 %. La durée moyenne restante des baux (WALT) est de 7,13 ans. Le taux de recouvrement atteint 91 %.

Au trimestre, Norma Capital a signé une promesse d'achat à Chiswick, dans l'ouest de Londres : 1 655 m² pour 7,4 M€ acte en main, occupés par une crèche, un cabinet dentaire et une clinique vétérinaire. Des acquisitions à Manchester et Dortmund avaient eu lieu au trimestre précédent. À Limonest, l'école d'ostéopathie ATSA a renouvelé son bail de 1 508 m² pour 9 ans fermes.

Le prix est passé de 200 € à 202 € en 2023, soit +1 % depuis la création. Il se situe 0,4 % sous la valeur de reconstitution, 202,80 € au 30 juin 2026.

Source : bulletin du deuxième trimestre 2026. En 2025, les acomptes bruts ont été de 2,25 €, 2,25 €, 2,19 € et 2,45 €, soit 9,14 € ; 8,70 € nets d'impôts étrangers. La performance globale annuelle 2025 est de 4,52 %. Le TRI atteint 2,87 % sur 5 ans et 3,27 % depuis 2018.

En 2026, le premier trimestre a rapporté 2,06 € bruts et le deuxième 2,26 €. Norma Capital vise 4,40 % à 5,20 % pour l'année, sans garantie. Selon l'ASPIM, les SCPI de santé et d'éducation ont distribué 4,19 % en moyenne en 2025, l'ensemble des SCPI 4,91 %.

Aucune part n'attendait de retrait à la fin des quatre derniers trimestres. Au deuxième trimestre 2026, 3 626 parts retirées ont été compensées par des souscriptions et 13 848 parts nouvelles ont augmenté le capital. Le nombre de parts atteint 587 781.

Le retrait se fait à 181,80 € par part, en face d'une souscription. La cession de gré à gré reste possible, avec 100 € HT de frais de dossier.

Selon la note d'information :

• Souscription : 10 % HT (12 % TTC) du prix, soit 24,24 € TTC par part.
• Gestion : 10 % HT (12 % TTC) des loyers hors taxes encaissés.
• Acquisitions et ventes : 2 % HT au plus, sauf pour les achats financés par la collecte.
• Travaux : 3,20 % HT au plus des travaux réalisés.
• Cession de gré à gré, mutation : 100 € HT (120 € TTC) de frais de dossier.

Sur 10 000 € investis, 1 000 € rémunèrent la souscription au regard de la valeur de retrait. Au taux de 2025, 10 % divisés par 4,52 % donnent environ 27 mois de revenus, plus 5 mois de délai de jouissance, soit 32 mois.

Les loyers français sont des revenus fonciers, soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Les loyers espagnols, allemands et britanniques sont d'abord imposés sur place : en 2025, l'écart entre dividende brut et net d'impôts étrangers est de 0,44 € par part. Les conventions fiscales évitent la double imposition.

Pour l'IFI, Norma Capital publie 145,29 € par part (résidents) et 117,71 € (non-résidents) au 31 décembre 2025.

• Réinvestissement des dividendes : disponible depuis l'espace associé, en parts supplémentaires.
• Versements programmés : disponibles, à la fréquence et au montant choisis.
• Crédit : prévu par la note d'information, qui décrit ses risques.
• Démembrement : la note d'information traite du vote des parts démembrées ; aucune clé n'est publiée dans les documents consultés.
• Assurance vie : non détaillée dans les documents consultés.

Voir aussi notre page sur les SCPI à revenus mensuels.

Le conseil de surveillance est présidé par Amal Aboulkhouatem, avec la société AAAZ, représentée par Serge Blanc, pour vice-président, selon le rapport annuel 2025. L'assemblée générale ordinaire s'est tenue le 21 avril 2026 et l'assemblée extraordinaire le 28 avril 2026. La prochaine réunion du conseil est prévue en novembre 2026.

Le DIC classe la SCPI en risque 3 sur 7, pour une durée conseillée de 10 ans. Le profil type est un épargnant qui cherche des revenus mensuels liés à la santé et à l'éducation, sans effet de levier, avec une entrée à 1 010 €.

Un épargnant qui vise une revalorisation du prix notera la hausse de 1 % depuis 2018. Ce profil type n'est pas un conseil personnalisé.

Quatre lectures du bulletin complètent le tableau. D'abord, la valeur de réalisation est de 169,18 € par part, soit 16,2 % sous le prix : l'écart correspond aux frais d'achat et à la commission de souscription.

Ensuite, le ratio de dettes et engagements est passé de 4,09 % au 30 septembre 2025 à 0,58 % au 30 juin 2026, avec la livraison des achats sur plan.

Troisième point, le dividende de juin 2026 (1,08 € brut) est presque le double des deux mois précédents (0,59 €) : la moyenne trimestrielle reste le repère le plus utile.

Enfin, l'Europe représente 27 % de la valeur et 34 % des surfaces, avec une part britannique appelée à progresser.

Pour comparer, voyez Pierval Santé, tournée vers la santé en Europe, et Pierre Expansion Santé.

Informations issues des documents publiés par Norma Capital et de l'ASPIM, à jour au 30 septembre 2026. Seuls la note d'information, le DIC et les statuts font foi. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout placement immobilier, le capital et les revenus ne sont pas garantis.