SCPI MyShareEducation : simulation, rendement et avis

MyShareCompany est agréée par l'AMF sous le n° GP-19000038 depuis le 9 octobre 2019. Elle gère deux SCPI : MyShareSCPI et MyShareEducation. Étienne Wicker la préside depuis le 1er janvier 2026, à la suite de Philippe Ifergane, premier président, selon le rapport annuel 2025.

MyShareEducation a tenu son assemblée constitutive le 20 septembre 2023 et ouvert sa souscription le 12 octobre 2023 à 200 € la part. Son prix a été porté à 202 € le 1er décembre 2025. La SCPI se présente comme un fonds de partage : une fraction de la commission de souscription finance des dons à l'association Orchestre à l'École.

MyShareEducation investit en zone euro, surtout en France, dans des immeubles liés à l'éducation : écoles d'enseignement supérieur, campus, centres de formation et d'apprentissage, crèches, établissements scolaires et bâtiments de recherche. Elle vise des baux longs avec des exploitants de l'enseignement.

Répartition au 30 juin 2026, en valeur vénale, selon le bulletin :

Par zone, les régions françaises pèsent 79,8 %, la zone euro hors de France 16,5 % et la région parisienne 3,7 %. Le patrimoine compte 14 immeubles, 17 baux et 23 536 m². Le taux d'occupation financier est de 100 %. La durée ferme restante des baux (WALB) est de 6,34 ans et la durée jusqu'à leur terme (WALT) de 9,95 ans. Les loyers encaissés au premier semestre atteignent 1,68 M€.

Au premier semestre, quatre achats ont coûté environ 15 M€ acte en main, à des rendements de 6,26 % à 8,00 % : une école à Changé près de Laval (2,0 M€), un centre de formation et de recherche à Illkirch-Graffenstaden (2,8 M€), une école de commerce à Nancy louée à La Compagnie de Formation pour 12 ans fermes (7,7 M€) et une école de commerce à Dublin occupée par l'EM Normandie (2,5 M€). En juillet 2026, la SCPI a acheté un ensemble neuf à Castelnau-le-Lez, loué à De Vinci Higher Education, pour 9,81 M€ à 6,43 %. Voir les autres SCPI d'éducation.

La performance globale 2025 additionne 6,00 % de distribution et 1,00 % de hausse du prix. Le résultat 2025 est de 13,67 € par part, au-dessus du dividende : le report à nouveau atteint 4,24 € par part en pleine jouissance.

Pour 2026, MyShareCompany vise 12,12 € par part, soit 6 % du prix de 202 €, un objectif non garanti. Les deux premiers acomptes sont de 3,03 € chacun. Selon le bulletin, le résultat du semestre dépasse la distribution versée.

Selon l'ASPIM, la moyenne de toutes les SCPI était de 4,91 % en 2025. Les SCPI santé et éducation ont distribué 4,2 % en moyenne, pour une performance globale de -1,3 %. MyShareEducation se situe au-dessus de ces deux repères.

Aucune part n'était en suspens au 30 juin 2026. Au premier semestre, 54 223 parts ont été souscrites et 219 retirées par compensation. En 2023, 2024 et 2025, aucune part n'a été retirée, selon le rapport annuel.

La valeur de retrait est de 185,84 €, soit le prix moins la commission de souscription HT. La cession de gré à gré reste possible, avec un forfait de 150 € HT par acquéreur.

Barème de la note d'information mise à jour le 18 juin 2026 et du bulletin du premier semestre 2026 :

• Souscription : 8 % HT (9,60 % TTC), soit 16,16 € HT par part, compris dans le prix de 202 €.
• Gestion : 10 % HT au maximum des recettes brutes (loyers et produits financiers).
• Acquisition d'immeubles : 2 % HT au maximum du prix hors droits.
• Cession d'immeubles : de 1,5 % à 3 % HT du prix net vendeur, seulement en cas de plus-value nette.
• Retrait : aucune commission, retrait à 185,84 €.
• Cession par la société de gestion : 5 % HT du prix net vendeur, payés par l'acheteur.
• Cession de gré à gré, donation ou succession : 150 € HT par bénéficiaire.

Sur 10 000 € souscrits, 800 € HT rémunèrent la collecte. Avec la formule frais d'entrée divisés par taux de distribution, 8 % / 6,00 % donne 1,3 an, soit 16 mois. Le délai de jouissance ajoute 5 mois : comptez environ 21 mois. Le document d'informations clés du 1er juillet 2026 évalue l'incidence des coûts à 4,21 % par an sur 10 ans.

La plus grande partie des loyers est encaissée en France et imposée dans la catégorie des revenus fonciers, au barème de l'impôt sur le revenu plus 17,2 % de prélèvements sociaux, selon le bulletin.

Les immeubles en zone euro hors de France génèrent un impôt retenu à l'étranger : 0,09 € par part au premier trimestre 2026 et 0,07 € au deuxième, sur 3,03 €. Il est compensé en France par un crédit d'impôt ou par la méthode du taux effectif. Les produits financiers (0,38 € par part au premier trimestre) suivent le prélèvement forfaitaire de 12,8 % plus 18,6 % de prélèvements sociaux.

MyShareCompany ne publie pas de valeur IFI par part dans le bulletin ni dans le rapport annuel consultés.

• Pleine propriété en direct : 30 parts au minimum, puis sans minimum.
• Crédit : prévu par la note d'information ; la jouissance court à partir de la réception des fonds du prêt.
• Nue-propriété : aucune offre de démembrement n'est publiée par MyShareCompany.
• Versements programmés et réinvestissement des dividendes : non mentionnés dans les documents consultés.
• Assurance vie : la liste des contrats n'est pas publiée par la société de gestion.

Le conseil de surveillance est présidé par Philippe Bloch, selon le rapport annuel 2025. Il s'est réuni le 3 mars 2026 pour examiner les comptes. L'assemblée générale mixte du 18 juin 2026 a adopté toutes les résolutions, selon le bulletin ; le quorum n'y est pas publié.

Le dépositaire est Société Générale Securities Services, le commissaire aux comptes Implid Audit, anciennement AGM Audit Légal, et l'expert immobilier Cushman & Wakefield. Les statuts fixent la limite d'endettement à 30 % de la capitalisation.

Le document d'informations clés classe MyShareEducation en risque 3 sur 7, pour une durée de placement de 10 ans. Le profil type est un épargnant qui cherche des revenus trimestriels tirés d'écoles et de centres de formation, surtout en régions françaises, avec un ticket de 6 060 €.

Elle convient moins à un épargnant qui veut un long historique ou une large diversification sectorielle. Ce profil type n'est pas un conseil personnalisé.

Premier point, le prix de 202 € se situe 3,6 % sous la valeur de reconstitution de 209,46 € au 31 décembre 2025. La valeur de réalisation est de 176,93 €. Notre page sur la valeur de reconstitution explique cet écart.

Deuxième point, la distribution a été plafonnée à 6,00 % en 2025 alors que le résultat permettait 13,67 € par part. La différence renforce le report à nouveau.

Troisième point, le ratio d'endettement atteint 11,63 % de la capitalisation fin 2025. Le conseil de surveillance note que les acquisitions de 2025 ont été réalisées en avance sur la collecte.

Enfin, une exclusivité est signée sur un centre de formation à Dieppe, avec une signature prévue au quatrième trimestre 2026.

Pour comparer, voyez Primovie, investie en santé et en éducation, et Pierval Santé.

Informations issues des documents publiés par MyShareCompany, à jour au 30 septembre 2026. Seuls la note d'information, le DIC et les statuts font foi. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout placement immobilier, le capital et les revenus ne sont pas garantis.