SCPI PAREF Hexa : simulation, rendement et avis

La SCPI est née en juin 1991 sous le nom de Propierre 1, créée par les AGF, le GAN, le groupe Victoire, Generali et la Compagnie Financière Edmond de Rothschild. Elle est devenue Interpierre en 2005, puis Interpierre France en 2013. Le 1er octobre 2023, chaque part de 1 050 € a été divisée en 5 parts de 210 €. L'assemblée du 11 juillet 2024 a adopté le nom PAREF Hexa et élargi la stratégie au-delà du bureau.

PAREF Gestion est une société anonyme agréée par l'AMF le 19 février 2008, dirigée par Anne Schwartz. Sa gamme comprend aussi PAREF Prima, PAREF Evo et Novapierre 1.

La SCPI investit en France à titre principal. PAREF Gestion étudie des classes d'actifs autres que le bureau à des taux de rendement supérieurs à 7 %, selon le bulletin. Les ventes d'immeubles à enjeux locatifs doivent financer cette diversification.

Répartition en valeur hors droits au 30 juin 2026. Le patrimoine compte 40 immeubles, 72 baux et 146 903 m², pour une valeur de 230,1 M€. Celle-ci varie de -0,68 % à périmètre constant depuis le 31 décembre 2025. Le rapport annuel souligne une part significative de locataires publics ou assimilés.

Au deuxième trimestre 2026, le taux d'occupation financier atteint 86,6 % : 83,9 % de locaux occupés, 1,1 % sous franchise, 1,6 % sous promesse de vente et 13,4 % vacants. Il était de 84,9 % au trimestre précédent et de 90,3 % au quatrième trimestre 2025. La durée ferme moyenne des baux (WALB) est de 2,87 ans.

Le trimestre compte deux prises d'effet à Ivry-sur-Seine et Gennevilliers (269 722 € de loyers annuels) et quatre départs (732 733 €), dont 73 % liés à Colombes. Le locataire de Colombes verse une indemnité égale à 4,5 années de loyers, en deux fois. La SCPI a vendu le 27 rue Raoul Servant à Lyon pour 3,47 M€. Nous la classons parmi les SCPI de bureaux.

Source : rapport annuel 2025, montants ramenés à la part après division par cinq. Le prix est passé à 172 € le 18 décembre 2025 : la performance globale annuelle 2025 ressort à -12,10 %. Le TRI atteint 0,41 % sur 5 ans, 3,05 % sur 10 ans et 4,43 % sur 15 ans au 31 décembre 2025.

En 2026, les deux premiers acomptes sont de 3,00 € par part. Sur le nouveau prix de 172 €, quatre acomptes de 3,00 € représenteraient 7,0 %. PAREF Gestion vise à maintenir le niveau de distribution annuel, sans objectif chiffré publié. À titre de repère, l'ASPIM mesure 4,91 % de moyenne en 2025 et 4,62 % pour les SCPI à prépondérance bureaux.

Au 30 juin 2026, 29 304 parts attendaient un retrait, soit 2,51 % des 1 169 445 parts. Au premier trimestre, 3 180 parts souscrites ont compensé autant de retraits ; au deuxième, 19 parts.

Le retrait se fait à 154,80 € par part. Après un mois sans contrepartie, PAREF Gestion peut compenser les retraits avec la collecte des douze derniers mois non investie, dans la limite de 2 % par mois de la valeur de reconstitution. Un fonds de remboursement de 300 000 € au plus, voté en 2008, peut racheter des parts entre la valeur de réalisation et cette valeur diminuée de 10 %. Notre page sur la valeur de reconstitution explique ces repères.

Selon le bulletin du deuxième trimestre 2026 et la note d'information du 1er janvier 2026 :

• Souscription : 10 % HT du prix, prime d'émission incluse ; la TVA est supportée par la société de gestion.
• Gestion : 9 % HT (10,8 % TTC) des recettes encaissées, approuvée par l'assemblée du 23 juin 2026 ; la note d'information de janvier 2026 indiquait 8 % HT.
• Vente d'immeubles : 1 % HT jusqu'à 3 M€, 0,75 % HT de 3 à 5 M€, 0,5 % HT au-delà.
• Suivi de travaux : 1 % HT au plus sur les gros travaux de plus de 100 000 € HT.
• Cession directe, donation, succession : 75 € HT (90 € TTC), plus 5 % de droits d'enregistrement pour l'acheteur en cas de cession.
• Cession par le registre : 4 % HT au plus, payés par l'acheteur.

Sur 10 000 € investis, environ 1 000 € rémunèrent la souscription. Avec la formule frais d'entrée divisés par taux de distribution, 10 % / 6,00 % donne 1,7 an, soit environ 20 mois, plus moins d'un mois de délai de jouissance.

Le patrimoine est situé en France. Les revenus sont des revenus fonciers : 12,32 € par part à déclarer pour 2025 pour une part en jouissance toute l'année. Au deuxième trimestre 2026, le dividende de 3,00 € est entièrement foncier, sans revenus financiers. La valeur IFI 2025 préconisée est de 147,43 € par part, pour les résidents comme pour les non-résidents.

• Démembrement : prévu par le bulletin ; la clé n'est pas publiée dans les documents consultés.
• Crédit : prévu, le bulletin de souscription est transmis après l'accord du prêt.
• Assurance vie : possible via des contrats en unités de compte, dont la liste n'est pas publiée.
• Versements programmés et réinvestissement : non mentionnés dans les documents consultés.

Le conseil de surveillance est présidé par Yann Prigent, avec SEV Invest (Sébastien Monteilhet) comme vice-président, pour un mandat qui court jusqu'aux comptes 2027. L'assemblée générale mixte du 23 juin 2026 a adopté ses 17 résolutions, dont la nouvelle commission de gestion et des mises à jour statutaires. PricewaterhouseCoopers Audit certifie les comptes et CBRE Valuation expertise le patrimoine.

La durée de placement recommandée est de 10 ans. Le profil type est un épargnant qui accepte un patrimoine en cours de repositionnement, avec des acomptes trimestriels et un prix de part récemment ajusté. Un épargnant qui cherche une liquidité immédiate tiendra compte des 2,51 % de parts en attente. Ce profil type n'est pas un conseil personnalisé.

Premier point, le prix de 172 € est 3,1 % au-dessus de la valeur de reconstitution de 166,82 € au 30 juin 2026. La valeur de réalisation est de 135,18 €.

Deuxième point, la dette de 68,1 M€ représente 29,6 % de la valeur des immeubles. L'assemblée de 2024 autorise jusqu'à 40 % ; fin 2025, la SCPI utilisait 72,8 % de cette capacité.

Troisième point, l'indemnité de Colombes, égale à 4,5 années de loyers, est perçue en deux temps : une partie en 2026, le solde en 2027.

Enfin, 32 lots vacants représentent 20 906 m². Leur relocation déterminera l'évolution du taux d'occupation, remonté de 84,9 % à 86,6 % en un trimestre.

Pour comparer, voyez Atlantique Mur Régions, elle aussi investie en bureaux régionaux, et Efimmo 1, autre SCPI à prépondérance bureaux.

Informations issues des documents publiés par PAREF Gestion, à jour au 30 septembre 2026. Seuls la note d'information, le DIC et les statuts font foi. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout placement immobilier, le capital et les revenus ne sont pas garantis.