SCPI Atlantique Mur Régions : simulation, rendement et avis

La SCPI a été créée le 13 octobre 1987 ; 2025 était son 38e exercice. Sa note d'information porte le visa AMF n° 16-05 du 13 mai 2016. Otoktone 3i la présente comme la 4e SCPI de bureaux en France et comme la 5e collecte sur 42 SCPI à dominante bureaux en 2025.

Otoktone 3i est une société de gestion agréée par l'AMF le 16 juillet 2014 (GP-14000025), filiale de la Banque Populaire Grand Ouest (groupe BPCE). Elle revendique plus de 35 ans d'expérience, plus de 40 experts et plus de 2 Md€ d'actifs sous gestion, financiers et immobiliers. Bruno Pain préside son conseil d'administration et Alexandre Guillaumin en est le directeur général.

Atlantique Mur Régions achète des bureaux dans les grandes villes de région, hors Île-de-France. Les bureaux représentent 91 % du patrimoine, le reste étant des locaux d'activité et des immeubles mixtes.

Au 30 juin 2026, elle détient 106 immeubles pour 362 917 m², soit environ 3 400 m² par immeuble, et 318 baux. On la trouve à Nantes, Rennes, Lyon, Bordeaux, Toulouse, Lille, Strasbourg, Aix-Marseille et Montpellier, où ses quatre immeubles valent 54 M€ et sont occupés à 93,2 %. Deux petits immeubles sont en Allemagne, à Düsseldorf et Ingolstadt. Otoktone 3i ne publie pas la liste de ses principaux locataires ni la durée moyenne des baux du portefeuille.

Au premier semestre 2026, elle a pris 50 % d'un immeuble de bureaux de 7 898 m² à Cesson-Sévigné, près de Rennes, pour un prix de 23,4 M€ hors droits. L'immeuble est loué à 96 % à 7 locataires, et les surfaces vides bénéficient d'une garantie locative de 18 mois selon le bulletin. Au semestre, 10 locations ont porté sur 8 888 m², pour 6 libérations sur 4 662 m². Elle fait partie des SCPI de bureaux.

Le prix est passé de 1 004 € à 1 020 € en 2023, puis a été ajusté à 905 € le 2 mai 2024 (-11 %) pour suivre les expertises, selon Otoktone 3i. Il n'a pas bougé depuis.

La hausse du taux entre 2024 et 2025 vient surtout de l'ajustement du prix. En 2024, 6,20 % de la distribution provenait de réserves ; en 2025, 0,74 %. En 2026, elle atteint 1,52 % au deuxième trimestre, soit 0,18 € par part. Otoktone 3i vise 5,25 % pour 2026, un objectif non garanti.

Le TRI à fin 2025 est de 0,79 % sur 5 ans, 2,94 % sur 10 ans, 4,15 % sur 15 ans et 5,48 % sur 20 ans. Les distributions de 2019 à 2022 ne figurent pas dans les documents consultés.

Les acomptes sont trimestriels, versés vers le 20 du mois qui suit chaque trimestre. En 2026, la SCPI a versé 11,88 € par part au premier trimestre et 11,88 € au deuxième, soit 23,76 € au semestre. Les revenus sont entièrement fonciers.

Aucune part n'attendait de retrait au 30 juin 2026, contre 601 fin mars, selon Otoktone 3i. Au premier semestre, 31 644 parts ont été souscrites et 18 301 retirées.

En 2025, 53 253 parts ont été retirées, 4,87 % des parts en circulation, avec un délai moyen de moins de deux mois. De 2021 à 2025, ce délai est toujours resté sous deux mois. L'assemblée générale de 2024 a voté un mécanisme de liquidité, pas encore utilisé à ce jour. La valeur de retrait est de 814,50 €.

La note d'information fixe les commissions suivantes.

Avec la formule frais d'entrée divisés par taux de distribution, 12 % / 5,25 % donne 2,3 ans de revenus, environ 27 mois. L'entrée en jouissance au premier jour du troisième mois ajoute 2 mois : environ 29 mois au total.

Les immeubles sont presque tous en France : les revenus distribués sont des revenus fonciers, soumis au barème de l'impôt et aux prélèvements sociaux. En 2025, aucun impôt n'a été payé en Allemagne pour le compte des associés. Pour l'IFI, Otoktone 3i publie 732,48 € par part au 1er janvier 2026 pour un résident et 726,43 € pour un non-résident. Le régime est détaillé dans notre page sur la fiscalité des SCPI.

• Pleine propriété : dès une part, soit 905 €, pour les clients de la Banque Populaire Grand Ouest.
• Crédit : possible, selon la page produit de la banque.
• Assurance vie, démembrement, versements programmés, réinvestissement des dividendes : non présentés dans les documents consultés au 30 septembre 2026.

La SCPI a obtenu le label ISR en 2022 et a lancé son deuxième cycle en 2024. Les notes ESG des actifs sont passées de 62 à 68,4 sur 100 pour les « Best in Class » et de 41,7 à 46 pour les « Best in Progress ». Elle relève de l'article 8 du règlement SFDR.

La dette atteint 90 M€ fin 2025, soit 10,18 % de la valeur du patrimoine, au taux moyen de 3,41 % et pour une durée résiduelle de 6 ans et 1 mois. L'assemblée du 2 juin 2026 a relevé le plafond d'emprunt à 200 M€, et un financement de 47 M€ a été négocié.

Le profil type est un épargnant client de la Banque Populaire Grand Ouest qui veut miser sur les bureaux des métropoles régionales, avec un horizon de 10 ans au moins, la durée recommandée. La note d'information classe la SCPI en risque 3 sur 7.

Elle s'adresse d'abord à un épargnant qui détient déjà d'autres secteurs, puisque les bureaux font 91 % du patrimoine. Ce profil type n'est pas un conseil personnalisé.

Selon l'ASPIM, les SCPI de bureaux ont distribué 4,6 % en moyenne en 2025, pour une performance globale de -0,3 %. Leur taux d'occupation financier moyen est de 88,8 %. Atlantique Mur Régions affiche 5,25 % de distribution et de performance globale, et un TOF de 91,35 % au 30 juin 2026. Son ratio de dettes et engagements de 10,07 % se situe sous la moyenne de marché de 18,3 %.

D'abord, le prix de 905 € dépasse de 25 % la valeur de réalisation, 721,91 € au 30 juin 2026, et reste à 2,2 % de la valeur de reconstitution, 885,20 €. La page valeur de réalisation et valeur de reconstitution explique ces deux repères.

Ensuite, le taux d'occupation financier de 91,35 % comprend 4,96 % de locaux loués sous franchise : l'occupation réelle payante est de 86,39 %, avec une marge de progression à l'échéance des franchises.

Puis, l'immeuble de Düsseldorf, acquis en 2022 et inscrit au bilan pour 9,7 M€, était estimé 3,51 M€ fin 2025. Les offres acceptées pour les actifs allemands n'ont pas abouti au premier semestre 2026. Deux ventes, à Marseille et Entzheim, sont sous promesse pour 11,5 M€.

Enfin, 79 % de la dette était à taux variable fin 2025, une part couverte en partie par des instruments de taux selon les lignes d'emprunt.

Pour comparer avec d'autres SCPI de bureaux, voyez Efimmo 1 et Notapierre.

Informations issues des documents publiés par Otoktone 3i, la Banque Populaire Grand Ouest et l'ASPIM, à jour au 30 septembre 2026. Seuls la note d'information, le DIC et les statuts font foi. Comme tout placement immobilier, le capital et les revenus ne sont pas garantis ; la revente dépend de la demande. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.