SCPI Aestiam Horizon : simulation, rendement et avis

La SCPI est née le 22 avril 1986 sous le nom de Placement Pierre Select 1, à l'initiative de la Société Marseillaise de Crédit, selon la note d'information. Elle a absorbé Placement Pierre SMC2 en 2002, puis Fininpierre et Rocher Pierre 1 en 2015, date à laquelle elle a pris le nom de Placement Pierre. Son capital est devenu variable le 19 décembre 2018.

Le 29 juin 2020, elle est devenue Aestiam Placement Pierre. L'assemblée générale extraordinaire du 16 juin 2025 l'a renommée Aestiam Horizon.

Aestiam, ex-Foncia Pierre Gestion, a changé de nom le 8 juin 2020. Elle est présidée par Laurent Le et gérait 1 189 M€ de SCPI fin 2025, selon l'ASPIM. Sa gamme comprend aussi Aestiam Agora, Linaclub, Le Patrimoine Foncier et Pierrevenus.

Aestiam Horizon investit surtout dans des bureaux en France, avec des commerces, des écoles et des hôtels en complément. La note d'information vise une taille moyenne d'actif inférieure à 8 M€. Selon le bulletin du troisième trimestre 2025, la valeur moyenne d'un immeuble est de 2,4 M€, sans actif à La Défense.

Répartition au 30 juin 2026, en valeur vénale :

La SCPI détient 140 immeubles pour 211 locataires. Le patrimoine est expertisé à 349 M€ au 30 juin 2026, contre 358 M€ fin 2025 : l'écart vient surtout des ventes du semestre. À périmètre constant, la valeur est quasi stable, selon Aestiam. Les loyers facturés du trimestre atteignent 5,53 M€.

Le taux d'occupation financier est de 88,54 % : 82,31 % de locaux occupés, 2,73 % sous franchise, 0,76 % sous promesse de vente, 2,74 % en travaux et 11,46 % à relouer. La durée ferme moyenne des baux (WALB) est de 2,83 ans. Aestiam ne publie pas le nom des principaux locataires.

Aucune acquisition n'a eu lieu au deuxième trimestre. Cinq immeubles ont été vendus, tous avec une plus-value : des bureaux à Lyon Gerland pour 2,64 M€ (+10 %), trois commerces à Paris et Boulogne-Billancourt pour 3 M€ (+20 %) et des bureaux à Labège pour 0,75 M€. À Antony, un commerce libéré a été reloué à une marque de parfumerie. Nous la classons parmi les SCPI de bureaux.

Le prix est de 350 € depuis 2019, selon le rapport annuel 2025.

La performance globale annuelle 2025 est de 5,10 %, le prix étant resté stable. Le TRI sur 20 ans atteint 8,63 % à fin 2025. Les réserves distribuables représentent 5 mois de distribution au 30 juin 2026.

Selon l'ASPIM, les SCPI de bureaux ont distribué 4,62 % en moyenne en 2025, pour une performance globale de -0,25 %. La moyenne de toutes les SCPI est de 4,91 %. Aestiam vise 5 % par an et un TRI de 5 % sur 10 ans, deux objectifs non garantis.

Au 30 juin 2026, 36 583 parts attendent un acquéreur, soit 3,42 % des parts, contre 43 369 fin 2025. Au deuxième trimestre, 1 550 parts ont été souscrites et autant retirées.

L'assemblée générale du 11 février 2026 a approuvé un fonds de remboursement, alimenté par les ventes d'immeubles. Il a racheté 4 765 parts au premier trimestre et 13 271 au deuxième, au prix de retrait de 315 €. Les demandes sont traitées dans l'ordre d'arrivée. La cession de gré à gré reste possible à un prix libre, avec 200 € HT de frais. Notre page pour revendre des parts de SCPI détaille ces voies.

Selon le bulletin du deuxième trimestre 2026 et la note d'information :

• Souscription : 10 % HT du prix, soit 35 € par part, compris dans les 350 €.
• Gestion : 9,5 % HT des loyers et produits financiers encaissés.
• Acquisition : aucune commission.
• Cession d'immeubles : 2,5 % HT du prix net vendeur jusqu'à 2 M€, 1,5 % HT au-delà.
• Suivi des travaux : 1 % HT des travaux éligibles.
• Retrait : aucune commission.
• Cession de parts ou donation : 200 € HT par dossier.

Exemple sur 10 000 € : 28 parts coûtent 9 800 €. Au dividende de 2025, elles rapportent 499,80 € brut par an. Leur valeur de retrait est de 8 820 €. L'écart de 10 % entre prix et retrait représente environ 2 années de revenus au taux de 2025, soit 24 mois, plus un mois au plus de délai de jouissance.

12 % du patrimoine est situé au Luxembourg, en Belgique et en Allemagne. En 2025, la SCPI a payé 0,18 € d'impôt étranger par part pour ses associés, et 0,03 € au deuxième trimestre 2026.

Les loyers français sont imposés comme revenus fonciers, avec 17,2 % de prélèvements sociaux. Les revenus européens ouvrent droit à un crédit d'impôt ou au taux effectif, selon la convention. Les plus-values distribuées ont déjà supporté l'impôt payé par la SCPI : 0,24 € par part en 2025.

Pour l'IFI, Aestiam publie 306,00 € par part pour un résident et 272,48 € pour un non-résident, au 31 décembre 2025.

• Crédit : la note d'information prévoit le financement des parts par un emprunt.
• Nue-propriété : les statuts encadrent les parts démembrées, mais la page produit ne présente pas d'offre dédiée.
• Versements programmés et réinvestissement : non publiés dans les documents consultés au 30 septembre 2026.
• Assurance vie : Aestiam ne publie pas de liste de contrats référençant la SCPI.

L'assemblée générale du 15 juin 2026 a approuvé toutes les résolutions. Le conseil de surveillance est présidé par Jean-Claude Badiali, selon le rapport annuel 2025. Le dépositaire est CACEIS Bank, le commissaire aux comptes Révision Conseil Audit Expertise et l'expert immobilier BPCE Expertises Immobilières.

Le document d'informations clés classe la SCPI en risque 3 sur 7, pour une durée recommandée de 10 ans. Le profil type est un épargnant qui cherche des revenus trimestriels réguliers, un ticket d'entrée de 350 € et une exposition à des bureaux de petite taille bien situés.

Un épargnant qui préfère limiter la part des bureaux, ou qui pourrait avoir besoin de son capital rapidement, regardera d'abord la liquidité. Ce profil type n'est pas un conseil personnalisé.

Le prix de 350 € dépasse de 1,9 % la valeur de reconstitution, 343,33 € au 30 juin 2026. La valeur de réalisation, hors frais d'achat, est de 283,55 €. La page valeur de réalisation et valeur de reconstitution explique ces repères.

La dette atteint 11 % de l'actif brut, pour une limite de 30 % de la capitalisation. Fin 2025, elle comprenait deux prêts LCL de 22 M€ et 15 M€ à taux fixe, jusqu'en 2029 et 2030, et un prêt Crédit Agricole de 5 M€ à 3,7 %.

Le taux d'occupation moyen de 2025 était de 86,74 %. Il atteint 88,54 % au 30 juin 2026. Au Luxembourg, le bail d'un locataire de 2 345 m² à Capellen a été renouvelé en décembre 2025 pour six ans fermes.

Pour comparer, voyez Aestiam Agora, sa voisine de commerces et d'hôtels, et Efimmo 1, autre SCPI de bureaux.

Informations issues des documents publiés par Aestiam, à jour au 30 septembre 2026. Seuls la note d'information, le DIC et les statuts font foi. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout placement immobilier, le capital et les revenus ne sont pas garantis.