SCPI Novaxia NEO : simulation, rendement et avis

Novaxia NEO a été lancée en juin 2019 par Novaxia Investissement. Son prix est passé de 180 € à 187 € le 1er juin 2021. Elle a été labellisée ISR dès novembre 2020, label renouvelé en 2023 pour trois ans, selon le rapport annuel 2025.

Novaxia Investissement est agréée par l'AMF depuis le 8 juillet 2014. Son directoire est présidé par Guillaume Estève. Fin 2025, elle gérait 428 M€ de SCPI et 1 200 M€ au total, selon l'ASPIM. Sa gamme comprend aussi Novaxia R et Novaxia Vista, proposées en assurance vie et en PER, et Novaxia One, destinée au remploi de plus-values (article 150-0 B ter).

Novaxia NEO investit surtout dans des bureaux récents et bien desservis, en France et en Europe. Elle peut aussi acheter des hôtels, des résidences gérées, des locaux d'activité et des commerces, dans les pays de l'OCDE.

Répartition au 30 juin 2026, selon le bulletin :

Par zone, 53 % du patrimoine est en France et 47 % aux Pays-Bas, en Irlande, en Espagne et en Allemagne, selon le rapport annuel 2025.

La SCPI détient 38 actifs pour 226 381 m² et 128 locataires. Le patrimoine vaut 525,6 M€. Le taux d'occupation financier atteint 91,1 %, et le taux d'occupation physique 89,3 %. La durée ferme moyenne des baux (WALB) est de 3,42 ans.

Au deuxième trimestre, un nouveau bail a été signé à Valence sur 5 984 m², avec un loyer supérieur au loyer d'acquisition, pour 414 000 € par an. À Utrecht, OTIS a prolongé son bail de 6 ans fermes. Deux baux ont été signés à Versailles et à Barcelone. Un actif est à l'étude pour une vente. Nous la classons parmi les SCPI de bureaux.

Source : rapport annuel 2025. En 2025, le dividende brut de 10,29 € comprend 8,09 € liés aux loyers, 0,94 € tirés du report à nouveau, 0,22 € de plus-values et 1,04 € d'impôts étrangers. La performance globale annuelle 2025 est de 5,50 %.

Selon l'ASPIM, les SCPI de bureaux ont distribué 4,62 % en moyenne en 2025, et l'ensemble des SCPI 4,91 %. Pour 2026, Novaxia Investissement vise 5 %, en comptant des plus-values de cession, un objectif non garanti. Le TRI sur 5 ans atteint 6,99 % au 30 juin 2026.

Au 30 juin 2026, 136 830 parts attendent un acquéreur, soit 5,98 % des parts. Elles étaient 92 804 fin 2025, surtout du fait des demandes de deux investisseurs institutionnels, selon le rapport annuel. Au deuxième trimestre, 0,3 M€ de souscriptions ont compensé 0,3 M€ de retraits.

Le retrait se fait à 187 € quand une souscription nouvelle le permet. La cession de gré à gré reste possible, avec 5 % de droits d'enregistrement et 180 € TTC de frais de dossier. Novaxia Investissement ne publie pas de fonds de remboursement dans les documents consultés.

Selon la note d'information de juin 2026 et le bulletin :

• Souscription : aucune commission.
• Gestion : 15 % HT, soit 18 % TTC des produits encaissés.
• Acquisition et cession d'immeubles : 3 % HT, soit 3,6 % TTC du prix.
• Suivi des travaux : 6 % TTC du montant des gros travaux.
• Retrait avant 5 ans : 5 % HT, soit 6 % TTC du montant remboursé, sauf invalidité, décès du conjoint, fin de droits au chômage, surendettement ou liquidation judiciaire.
• Retrait après 5 ans : aucune commission.
• Donation, succession, cession de gré à gré : 150 € HT, soit 180 € TTC.

Exemple sur 10 000 € : 53 parts coûtent 9 911 €. Au dividende brut de 2025, elles rapportent 545,37 € par an. Après 5 ans, leur valeur de retrait est de 9 911 € au prix actuel. Avant 5 ans, la commission ramène ce montant à 9 316,34 €, soit un peu plus d'un an de dividendes.

Les loyers viennent de France, d'Allemagne, d'Espagne, d'Irlande et des Pays-Bas. Au deuxième trimestre 2026, 0,21 € d'impôt étranger a été prélevé sur 1,81 € par part. Les loyers d'Allemagne et d'Espagne donnent droit en France à un crédit d'impôt, ceux d'Irlande et des Pays-Bas relèvent du taux effectif, selon le rapport annuel. Ces revenus étrangers ne supportent pas les prélèvements sociaux. Notre page sur la fiscalité des SCPI européennes détaille ces mécanismes.

Pour l'IFI, Novaxia Investissement publie 204,81 € par part pour un résident et 110,39 € pour un non-résident, au 31 décembre 2025.

• Crédit : proposé, selon la page produit et la note d'information.
• Nue-propriété : proposée dès une part, selon la page produit.
• Versements programmés : proposés en nue-propriété, selon le bulletin.
• Réinvestissement des dividendes : non publié.
• Assurance vie : aucune liste de contrats publiée pour Novaxia NEO.

Notre page sur les SCPI sans frais d'entrée compare ce modèle aux SCPI classiques.

Le conseil de surveillance est présidé par Christian Bouthie, élu avec sept autres membres par l'assemblée du 4 juin 2025 pour trois exercices. La même assemblée a nommé PricewaterhouseCoopers Audit commissaire aux comptes pour six exercices. Le dépositaire est CACEIS Bank, l'expert BNP Paribas Real Estate Valuation France. L'assemblée générale ordinaire appelée à approuver les comptes 2025 était convoquée le 24 juin 2026, selon le rapport annuel.

Le DIC classe la SCPI en risque 4 sur 7, pour une durée recommandée de 10 ans. Le profil type est un épargnant qui investit par petites sommes, sans frais d'entrée, qui cherche des revenus mensuels et accepte une exposition européenne et une dette de 35 %.

Un épargnant qui pourrait avoir besoin de son capital avant 5 ans notera la commission de retrait de 6 %. Ce profil type n'est pas un conseil personnalisé.

Le prix de 187 € dépasse de 9,2 % la valeur de reconstitution, 171,25 € au 30 juin 2026. La valeur de réalisation, hors frais d'achat, est de 145,51 €.

Fin 2025, les emprunts atteignaient 191,9 M€, dont 127,4 M€ à taux fixe. 36,2 M€ arrivaient à échéance en 2026. L'endettement net représente 35 % de la valeur du patrimoine au 30 juin 2026, pour un plafond de 40 %.

L'acompte du deuxième trimestre, 1,81 € brut, correspond à un rythme annuel proche de 3,9 % du prix. L'objectif de 5 % suppose des plus-values de cession au second semestre.

Pour comparer, voyez Sélectipierre 2 - Paris et Efimmo 1, deux autres SCPI de bureaux.

Informations issues des documents publiés par Novaxia Investissement, à jour au 30 septembre 2026. Seuls la note d'information, le DIC et les statuts font foi. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout placement immobilier, le capital et les revenus ne sont pas garantis.