SCPI NCap Continent : simulation, rendement et avis

Norma Capital est agréée par l'AMF sous le n° GP-16000017 depuis le 9 juin 2016. Elle est présidée par Faïz Hebbadj et gère trois SCPI : NCap Régions, NCap Éducation Santé et NCap Continent, toutes labellisées ISR selon son site.

NCap Continent a été créée le 26 octobre 2022 avec un prix de lancement de 199,50 €. La part vaut 210 € depuis le 1er janvier 2023. Sa durée de vie statutaire est de 99 ans. En mai 2025, une assemblée extraordinaire a modifié les statuts pour permettre à la société de gestion de demander une prime d'émission. Depuis février 2026, les dividendes sont versés chaque mois.

NCap Continent achète des immeubles de taille moyenne dans des villes européennes à forte démographie, hors de France. Norma Capital privilégie des commerces de centre-ville pour limiter le montant investi par actif. Au deuxième trimestre 2026, elle a concentré ses achats sur le Royaume-Uni et indique une approche plus mesurée en Espagne, où les prix ont monté.

Répartition au 30 juin 2026, en valeur vénale, selon le bulletin :

Le patrimoine compte 21 immeubles (10 en Espagne, 10 au Royaume-Uni, 1 à Hagen en Allemagne) pour 35 234 m² et 36 baux. Le taux d'occupation financier et le taux de recouvrement atteignent 100 %. La WALT, durée restante des baux jusqu'à leur terme, est de 10,9 ans.

Au deuxième trimestre, trois achats ont été signés : le Wrays Building à Leeds (3,3 M€ acte en main, loué à Caffè Nero, Subway, Futon Company et Rand Coffee Roastery), un immeuble mixte de 1 962 m² à Glasgow (2,2 M€, 6 locataires) et un commerce de 325 m² sur Royal Exchange Square à Glasgow (2,2 M€, loué à Clarendon Fine Art). Nous la classons parmi les SCPI diversifiées et les SCPI européennes.

Le prix est de 210 € depuis le 1er janvier 2023. Sans variation de prix, la performance globale annuelle 2025 est égale au taux de distribution, 7,10 %. Le rapport annuel indique 0 % de revenus non récurrents et un report à nouveau de 0,00 € par part fin 2025 : la SCPI distribue la totalité de son résultat.

Selon l'ASPIM, la moyenne de toutes les SCPI était de 4,91 % en 2025. Les SCPI diversifiées ont distribué 6,0 % en moyenne, pour une performance globale de 6,3 %. NCap Continent se situe au-dessus avec 7,10 % brut, et à 5,57 % net d'impôts étrangers.

Aucune part n'attendait de retrait au 30 juin 2026, ni à aucune fin de trimestre depuis septembre 2025. Au deuxième trimestre, 112 parts ont été retirées et compensées par des souscriptions, et 47 723 parts nouvelles ont augmenté le capital, pour 10,0 M€ collectés.

La valeur de retrait est de 189 €. Les retraits sont servis par les nouvelles souscriptions ; la cession de gré à gré reste possible.

Barème de la note d'information du 24 décembre 2025 :

• Souscription : 10 % HT (12 % TTC), soit 25,20 € TTC par part, compris dans le prix de 210 €. La valeur de retrait, 189 €, correspond au prix moins 10 %.
• Gestion : 12 % HT au maximum des loyers et produits financiers encaissés.
• Acquisition ou cession d'immeubles : 2,5 % HT au maximum du prix, sauf pour les achats financés par la collecte.
• Suivi de travaux : 1,5 % HT au maximum ; 1 % du montant pour le suivi d'une VEFA.
• Retrait : aucune commission hors frais de dossier.
• Cession, retrait, donation ou succession : 100 € HT (120 € TTC) de frais de dossier.

Sur 10 000 € souscrits, 1 000 € rémunèrent la collecte et la recherche d'immeubles. Avec la formule frais d'entrée divisés par taux de distribution, 10 % / 7,10 % donne 1,4 an, soit 17 mois. Le délai de jouissance ajoute 5 mois : comptez environ 22 mois. Sur le taux net d'impôts étrangers de 5,57 %, le calcul donne 22 mois, plus les 5 mois de jouissance. Le document d'informations clés évalue l'incidence des coûts à 5,53 % par an sur 8 ans.

Tous les loyers sont encaissés hors de France. En 2025, 3,20 € d'impôts étrangers ont été retenus sur 14,90 € brut par part, soit 21 %. Au deuxième trimestre 2026, la retenue est de 0,46 € sur 3,51 €, soit 13 %.

En France, ces revenus ne supportent pas les prélèvements sociaux. Selon les pays, les conventions fiscales prévoient un crédit d'impôt ou la méthode du taux effectif. Le détail est dans notre page sur la fiscalité des SCPI européennes.

Pour l'IFI, Norma Capital publie une valeur de 154,98 € par part au 31 décembre 2025 pour un résident français, et de 0,00 € pour un non-résident.

• Réinvestissement des dividendes : disponible depuis l'espace associé, en parts nouvelles.
• Versements programmés : à la fréquence et au montant choisis, selon le bulletin.
• Crédit : prévu par la note d'information, qui détaille le risque de l'achat à crédit.
• Nue-propriété : les statuts encadrent le démembrement, mais Norma Capital ne publie pas de barème de clé de répartition.
• Assurance vie : la liste des contrats n'est pas publiée par la société de gestion.

L'assemblée générale ordinaire du 21 avril 2026 a renouvelé l'ensemble du conseil de surveillance. Le 4 juin 2026, les membres ont nommé président la société SC 28 Solferino, représentée par Max Peuvrier, et vice-président la société AAAZ SCI, représentée par Jocelyn Blanc, à l'unanimité. Le quorum n'est pas publié dans le bulletin.

Le dépositaire est Société Générale Securities Services, le commissaire aux comptes PricewaterhouseCoopers Audit et l'expert immobilier Cushman & Wakefield. Les statuts autorisent l'emprunt jusqu'à 40 % de la capitalisation.

Le document d'informations clés classe NCap Continent en risque 3 sur 7, pour une durée de placement de 8 ans. Le profil type est un épargnant imposé dans une tranche à 30 % ou plus, qui cherche des revenus mensuels hors de France et accepte le risque de change sur la livre sterling.

Elle convient moins à un épargnant qui veut un long historique ou des immeubles en France. Ce profil type n'est pas un conseil personnalisé.

Premier point, le prix de 210 € se situe 5 % sous la valeur de reconstitution de 221 € au 30 juin 2026, contre 214,87 € fin 2025. La valeur de réalisation, hors frais d'achat, est de 179,38 €.

Deuxième point, le ratio de dettes et engagements est passé de 11,42 % au 31 mars à 13,06 % au 30 juin 2026. Il ne comprend aucune VEFA.

Troisième point, l'écart entre taux brut (7,10 %) et taux net (5,57 %) vient des impôts payés dans les pays des immeubles. En contrepartie, ces revenus ne supportent pas les prélèvements sociaux en France.

Enfin, le nombre d'associés a progressé de 1 612 à 2 375 entre septembre 2025 et juin 2026.

Pour comparer, voyez Comète, elle aussi investie hors de France, et NCap Régions, gérée par Norma Capital et investie en France.

Informations issues des documents publiés par Norma Capital, à jour au 30 septembre 2026. Seuls la note d'information, le DIC et les statuts font foi. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout placement immobilier, le capital et les revenus ne sont pas garantis.