SCPI Linaclub : simulation, rendement et avis

Aestiam est une société de gestion parisienne agréée par l'AMF le 11 juillet 2014, dont l'agrément a été mis à jour le 4 juin 2024. Elle est détenue à 100 % par Pierre Gestion Holding, avec une participation du fonds BlackFin Financial Services Funds II, et présidée par Laurent Le. Elle gère aussi Aestiam Agora. Depuis le 6 juillet 2026, son siège est au 5 rue Cadet, dans le 9e arrondissement de Paris. Aestiam ne publie pas son encours global dans les documents consultés au 30 septembre 2026.

Linaclub a été constituée le 3 septembre 2024. Sa première acquisition, en novembre 2024, a précédé une année 2025 sans nouvel achat. Le rythme a repris en 2026 avec une école à Montpellier. Le prix de part est passé de 200 € à 204 € le 16 septembre 2026, une hausse de 2 %.

Linaclub vise des immeubles de 0,5 à 15 M€, loués à des exploitants dont l'activité dépend de l'immeuble, avec des baux longs. Elle peut investir dans l'Union européenne, au Royaume-Uni et dans les pays de l'AELE (Norvège, Islande, Suisse, Liechtenstein). Nous la classons parmi les SCPI diversifiées.

Patrimoine au 30 juin 2026, selon le bulletin :

L'immeuble espagnol a été acheté en novembre 2024 pour 3,86 M€ acte en main, en vente suivie d'une location au vendeur, Optral, fabricant de câbles à fibre optique, avec un bail ferme de 15 ans. L'école de Montpellier, louée à l'École supérieure des professions immobilières, a été achetée le 21 mai 2026 pour 1,96 M€ acte en main, avec un rendement de 7,85 % à l'acquisition.

La valeur d'expertise atteint 6,39 M€. Le taux d'occupation financier est de 100 %. Le loyer quittancé du trimestre s'élève à 69 021 €. La durée moyenne restante des baux atteint 12,22 ans jusqu'à leur terme (WALT) et 2,89 ans jusqu'à la prochaine sortie possible (WALB). Trois opportunités sont à l'étude en France et en Allemagne, chacune de moins de 5 M€.

La performance globale annuelle 2025 est de 7,10 %, le prix étant resté stable cette année-là. Les acomptes trimestriels de 2025 ont été de 3,30 € aux trois premiers trimestres et de 4,30 € au quatrième. En 2026, ils atteignent 3,30 € puis 3,40 €. Aestiam affiche un objectif de TRI sur 10 ans de 6,70 % à 7,25 %, non garanti.

Pour comparaison, la moyenne des SCPI s'établit à 4,91 % en 2025 et celle des SCPI diversifiées à 5,99 %, selon l'ASPIM. Linaclub se situe au-dessus des deux.

Aucune part n'attendait de retrait au 30 juin 2026, et aucun retrait n'a été enregistré depuis la création. Au deuxième trimestre, 2 580 parts ont été souscrites, contre 783 au premier.

La valeur de retrait est de 185,64 € depuis le 16 septembre 2026. Un retrait est payé avec l'argent des nouveaux souscripteurs. La cession de gré à gré reste possible, avec 200 € HT de frais par transfert, soit 240 € TTC.

Selon la note d'information de septembre 2026 et le bulletin du deuxième trimestre :

• Souscription : 9 % HT, soit 10,80 % TTC, pris sur la prime d'émission ; l'écart entre prix et valeur de retrait est de 18,36 € par part.
• Gestion : 10 % HT, soit 12 % TTC des loyers et produits financiers encaissés.
• Investissement et arbitrage : 3 % HT maximum du prix des immeubles achetés ou vendus.
• Suivi de travaux : 3 % HT maximum.
• Retrait avant 5 ans : 5 % du montant remboursé, acquis à la SCPI.
• Cession de gré à gré, transfert : 200 € HT.
• Cession sur marché secondaire organisé : 5 % HT, payés par l'acheteur.

Exemple sur 10 200 €, soit 50 parts à 204 € : la valeur de retrait est de 9 282 €. L'écart de 9 %, divisé par le taux de 7,10 % de 2025, représente 15 mois de revenus environ. Le délai de jouissance ajoute 4 mois, soit près de 19 mois.

Deux tiers du patrimoine sont en Espagne. En 2025, l'impôt espagnol a représenté 2,02 € sur 14,20 € par part : l'associé a reçu 12,18 € net. Au deuxième trimestre 2026, 3,07 € net ont été versés pour 3,40 € brut. En France, la convention fiscale franco-espagnole évite une double imposition. Les loyers de Montpellier relèvent des revenus fonciers et des prélèvements sociaux. Le détail est dans notre page sur la fiscalité des SCPI européennes.

La valeur IFI est de 118,55 € par part au 31 décembre 2025 pour un résident français, et de 0 € pour un non-résident, selon Aestiam.

• Crédit : prévu par la note d'information.
• Démembrement : la note d'information règle les droits de l'usufruitier et du nu-propriétaire, mais Aestiam ne publie pas de clé de répartition pour Linaclub.
• Versements programmés et réinvestissement : non mentionnés dans les documents consultés au 30 septembre 2026.
• Assurance vie : aucun contrat cité dans les documents consultés.

Le premier conseil de surveillance a été élu parmi les fondateurs, avec des mandats jusqu'au 30 juin 2027. Il compte neuf membres, dont Adrien Lhermitte, cité en premier comme président, et des sociétés comme Farago, Winvest ou RS Gestion. Le dépositaire est CACEIS Bank. Le commissaire aux comptes, Révision Conseil Audit Expertise, et l'expert, BNP Paribas Real Estate Valuation France, ont été nommés le 3 septembre 2024. L'assemblée générale du 16 juin 2026 a approuvé toutes les résolutions à une large majorité.

Le DIC classe Linaclub en risque 3 sur 7, pour une durée de placement recommandée de 10 ans. Le profil type est un épargnant qui accepte un fonds jeune, cherche des revenus mensuels et garde ses parts au-delà de 5 ans pour éviter la commission de retrait. Un épargnant qui veut un patrimoine déjà très diversifié notera que Linaclub compte 2 immeubles. Ce profil type n'est pas un conseil personnalisé.

D'abord, la valeur de reconstitution : 225,96 € au 30 juin 2026, contre 221,21 € fin 2025. Le prix de 204 € reste 9,7 % en dessous, ce qui a permis la hausse de septembre. La valeur de réalisation, hors frais d'achat, atteint 192,93 €.

Ensuite, la réserve : le report à nouveau représente environ 4 mois de distribution au 30 juin 2026, soit 4,66 € par part après l'affectation du résultat 2025.

Troisième point, l'écart entre WALB et WALT. Les locataires peuvent en moyenne sortir dans 2,89 ans, mais leurs baux courent 12,22 ans. Aestiam ne détaille pas la durée ferme de chaque bail dans le bulletin.

Enfin, la dette : 0 % au 30 juin 2026, pour une autorisation de 20 % de la valeur des actifs.

Pour comparer, voyez Aestiam Agora, gérée par la même société, et Wemo One, qui investit aussi dans l'hôtellerie et la santé en Europe.

Informations issues des documents publiés par Aestiam, à jour au 30 septembre 2026. Seuls la note d'information, le DIC et les statuts font foi. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout placement immobilier, le capital et les revenus ne sont pas garantis.