SCPI Pierre Expansion Santé : simulation, rendement et avis

La SCPI Pierre Expansion a été constituée le 15 septembre 1987 à l'initiative de la société Assurances Transports de France, selon la note d'information. Elle investissait alors en bureaux, commerces et résidences seniors. En juin 2009, elle a absorbé les SCPI Immovilliers et L'Immobilière Saint-Honoré.

Les associés ont voté le passage au capital variable le 18 juin 2019. Le 17 décembre 2020, une assemblée extraordinaire a orienté la SCPI vers la santé et le bien-être et adopté le nom commercial Pierre Expansion Santé. L'objectif fixé est d'atteindre 70 % d'actifs de santé.

Fiducial Gérance, agréée par l'AMF sous le n° GP-08000009, gère la SCPI depuis 2013. Sa gamme comprend aussi Ficommerce Proximité, Logipierre 3 Résidences Services, Buroboutic Métropoles, Sélectipierre 2 - Paris, Capiforce, Soprorente et Primo 1, selon son site.

La SCPI achète des murs de petite taille liés à la santé, au bien-être et aux services à la personne : cabinets, laboratoires, centres d'imagerie, opticiens, audioprothésistes. Elle vise des emplacements de centre-ville, surtout à Paris et en Île-de-France. Son taux d'endettement est de 0 % au 30 juin 2026.

Répartition au 30 juin 2026, en valeur vénale (64,1 M€), selon le bulletin :

Par zone, Paris pèse 39,9 %, l'Île-de-France 24 % et les régions 36,1 %. Le patrimoine compte 39 immeubles pour 17 359 m², 72 locataires et 4,3 M€ de loyers annuels. Parmi les locataires cités par Fiducial Gérance figurent Alain Afflelou, Écouter Voir et Optical Center. La durée moyenne des baux n'est pas publiée dans le bulletin.

Le taux d'occupation financier atteint 97,84 % au deuxième trimestre 2026 : 95,98 % de locaux occupés, 1,86 % sous franchise et 2,16 % en recherche de locataire. Au premier trimestre, il était de 99,53 %.

Au deuxième trimestre, la SCPI a acheté une boutique Optical Center de 170 m² à Asnières (92) pour 1,43 M€ acte en main, avec un rendement initial de 6,50 %. Deux promesses portent sur des murs rue de Rennes (Paris 6e) et boulevard Saint-Michel (Paris 5e), pour 6,37 M€ et 6,24 % de rendement. Deux boutiques à Tours ont été cédées pour 360 000 €. Voir les autres SCPI santé.

Le prix est passé de 261 € à 267 € le 1er mars 2021 et n'a pas bougé depuis. La performance globale annuelle 2025 est donc égale au taux de distribution, 5,04 %. En 2021, elle atteignait 6,32 % grâce à la hausse du prix.

En 2026, Fiducial Gérance a versé 2,75 € au premier trimestre et 2,75 € au deuxième, comme en 2025. Aucun objectif annuel n'est publié. Le report à nouveau s'élève à 1,69 € par part fin 2025.

Selon l'ASPIM, la moyenne de toutes les SCPI était de 4,91 % en 2025. Les SCPI santé et éducation ont distribué 4,2 % en moyenne, pour une performance globale de -1,3 %. Pierre Expansion Santé se situe au-dessus de ces deux repères.

Aucune demande de retrait n'était en attente au 30 juin 2026. Au deuxième trimestre, 7 408 parts ont été souscrites et 4 737 retirées ; au premier, 7 161 contre 3 440. En 2025, 866 parts ont été retirées, soit 0,29 % des parts au 1er janvier.

Le retrait s'effectue au prix de 234,96 €. Le règlement intervient dans un délai d'un mois au plus. Aucune part n'a été échangée de gré à gré au deuxième trimestre 2026.

Barème de la note d'information (janvier 2026) et du bulletin du deuxième trimestre 2026 :

• Souscription : 12 % HT (14,4 % TTC), soit 32,04 € HT par part, compris dans le prix de 267 €.
• Gestion : 9,5 % HT (11,4 % TTC) des loyers encaissés et des produits financiers nets.
• Cession d'immeubles : 1 % HT du prix net vendeur.
• Acquisition non financée par la collecte : 1,5 % HT du prix hors droits.
• Suivi de travaux : 2 % HT des travaux concernés.
• Retrait : aucune commission, retrait à 234,96 €.
• Cession de gré à gré : 120 € TTC de frais de dossier, plus 5 % de droits d'enregistrement.
• Donation ou succession : 240 € TTC de frais de dossier.

Sur 10 000 € souscrits, 1 200 € HT rémunèrent la collecte et la recherche d'immeubles. Avec la formule frais d'entrée divisés par taux de distribution, 12 % / 5,04 % donne 2,4 ans, soit 29 mois. Le délai de jouissance ajoute 1 mois : comptez environ 30 mois. Le document d'informations clés évalue l'incidence des coûts à 4,09 % par an sur 8 ans. Notre page sur les frais des SCPI détaille ces calculs.

Tous les immeubles sont en France. Les loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, au barème de l'impôt sur le revenu, plus les prélèvements sociaux. Aucun impôt étranger n'est retenu.

Une petite partie des revenus vient de la trésorerie : 0,88 € par part en 2025. Elle suit le prélèvement forfaitaire de 12,8 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux, selon le bulletin. La part de plus-values distribuée (2,45 € en 2025) relève du régime des plus-values immobilières.

Fiducial Gérance ne publie pas de valeur IFI par part dans le bulletin ni dans le rapport annuel consultés.

• Pleine propriété en direct : 5 parts au minimum pour un nouvel associé.
• Crédit : prévu par la note d'information ; la souscription est validée à l'encaissement des fonds.
• Nue-propriété : aucune offre de démembrement n'est publiée par Fiducial Gérance.
• Versements programmés et réinvestissement des dividendes : non mentionnés dans les documents consultés.
• Assurance vie : la liste des contrats n'est pas publiée par la société de gestion.

Le conseil de surveillance est présidé par Dominique Dudan. L'assemblée générale du 4 juin 2026 a réuni un quorum de 44,64 %. Toutes les résolutions ordinaires ont été adoptées, avec 99,73 % à 99,94 % des voix. Dominique Dudan a été réélue et Xavier Fairbank élu pour 3 ans.

Le dépositaire est CACEIS Bank, le commissaire aux comptes le Cabinet Escoffier et l'expert immobilier BNP Paribas Real Estate Valuation France, selon le rapport annuel 2025. L'assemblée de 2019 autorise un endettement jusqu'à 25 % de la capitalisation.

Le document d'informations clés classe la SCPI en risque 3 sur 7, pour une durée de placement de 8 ans. Le profil type est un épargnant qui cherche des revenus trimestriels adossés à l'immobilier de santé français, avec un ticket d'entrée de 1 335 €.

Elle convient moins à un épargnant qui vise des revenus mensuels ou une diversification hors de France. Ce profil type n'est pas un conseil personnalisé.

Premier point, le prix de 267 € se situe 2,9 % au-dessus de la valeur de reconstitution de 259,57 € au 30 juin 2026, donnée indicative. La valeur de réalisation, hors frais d'achat, est de 213,67 €.

Deuxième point, le résultat net 2025 est de 11,21 € par part, pour 13,45 € distribués. L'écart est couvert par 2,45 € de plus-values, issues de ventes d'immeubles.

Troisième point, la SCPI détient 63,6 % d'actifs de santé au 30 juin 2026, contre 62,0 % fin 2025. Fiducial Gérance indique avoir repéré des immeubles qui permettraient d'atteindre 70 %.

Enfin, le site de Rouen (815 m² libérés en avril 2026) est en négociation avec un candidat locataire, ce qui permettrait sa relocation complète.

Pour comparer, voyez Pierval Santé, autre SCPI de santé, et Ficommerce Proximité, gérée par Fiducial Gérance.

Informations issues des documents publiés par Fiducial Gérance, à jour au 30 septembre 2026. Seuls la note d'information, le DIC et les statuts font foi. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout placement immobilier, le capital et les revenus ne sont pas garantis.