SCPI AEW Patrimoine Santé : simulation, rendement et avis

La SCPI a été constituée par ses associés fondateurs fin 2021. Son capital est ouvert au public depuis le 2 mai 2022, au prix de 1 000 € qui n'a pas changé depuis. Le premier TRI sera calculé sur la période 2022-2027, selon le bulletin.

AEW est une société par actions simplifiée agréée par l'AMF le 10 juillet 2007 et au titre de la directive AIFM le 24 juin 2014. Sa gamme comprend des SCPI d'entreprise, dont AEW Commerces Europe, Atout Pierre Diversification ou Fructipierre, et des SCPI résidentielles, selon son site.

La SCPI investit dans des actifs liés à la santé humaine ou animale : cliniques, résidences seniors, laboratoires, centres médicaux, bureaux ou locaux occupés par des acteurs de la santé. Le patrimoine est situé majoritairement en France et accessoirement dans la zone euro. Nous la classons parmi les SCPI de santé.

Au 30 juin 2026, AEW publie un patrimoine de 88,3 M€, 2 immeubles, 2 baux et 20 930 m² sur sa page produit.

Le bâtiment de Nijmegen compte 80 % de laboratoires et 20 % de bureaux. Symeres, acteur de la recherche pharmaceutique, y a signé un bail de 20 ans indexé sur l'inflation. Le taux d'occupation financier est de 100 % aux premier et deuxième trimestres 2026, sans surface vacante.

AEW annonce pour le second semestre l'achat d'un actif combinant santé et formation, sur un campus hospitalier de Berlin. La durée moyenne des baux n'est pas publiée dans le bulletin.

Le prix est de 1 000 € depuis 2022. Il se situe 1,9 % sous la valeur de reconstitution, 1 018,93 € au 30 juin 2026.

Source : rapport annuel 2025. En 2025, AEW a versé 10,50 € par trimestre. Le résultat courant couvre 36,64 € par part : 5,36 € proviennent du report à nouveau, soit 0,54 point du taux de 4,20 %.

La performance globale annuelle 2025 est de 4,20 %. Selon l'ASPIM, les SCPI de santé et d'éducation ont distribué 4,19 % en moyenne en 2025, pour une performance globale de -1,32 %. La moyenne de toutes les SCPI est de 4,91 %. En 2026, les acomptes atteignent 11,40 € au premier trimestre et 11,10 € au deuxième.

Aucune part n'attendait de retrait au 30 juin 2026. Au premier semestre, 19 430 parts nouvelles ont été émises et 614 retraits ont été compensés par des souscriptions. La collecte nette approche 19 M€, selon le bulletin.

Le fonds de remboursement n'est pas créé. Un retrait se fait au prix de 910 € par part, en face d'une souscription. La cession de gré à gré reste possible, avec 5 % de droits d'enregistrement : aucune n'a été enregistrée au premier semestre 2026.

Fin 2025, les personnes morales détenaient 40 % du capital, dont environ 35 % pour les assureurs. Le premier porteur détenait 29 % du capital social, selon le rapport annuel.

Selon la page produit d'AEW et le document d'informations clés :

• Souscription : 9 % TTC du prix, soit 90 € par part.
• Gestion : 6 % HT (7,20 % TTC) des loyers encaissés.
• Acquisitions : 3 % HT (3,60 % TTC) du prix droits et frais inclus.
• Ventes d'immeubles : 1 % HT (1,20 % TTC) du prix net vendeur.
• Travaux : 1 % HT (1,20 % TTC) des travaux immobilisables.
• Cession directe, succession, donation : 180 € TTC de frais de dossier.
• Marché par confrontation : 4,5 % TTC, s'il est ouvert.

Sur 10 000 € investis, 900 € rémunèrent la souscription. Le DIC estime les coûts de transaction à 3,17 % par an et les frais de gestion à 0,57 % par an. Au taux de 2025, 9 % divisés par 4,20 % donnent environ 26 mois de revenus, plus 4 mois de délai de jouissance, soit 30 mois. Notre page sur les frais des SCPI compare ces niveaux.

La clinique de Lyon produit des revenus fonciers français, soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Les intérêts de trésorerie sont des revenus financiers : au deuxième trimestre 2026, les prélèvements ramènent l'acompte de 11,10 € à 10,53 € pour un associé soumis au prélèvement à la source.

Les loyers néerlandais, perçus depuis avril 2026, relèvent de la convention fiscale entre la France et les Pays-Bas. Le bulletin ne chiffre pas encore l'impôt étranger par part. La valeur IFI par part n'est pas publiée dans le bulletin ni dans le rapport annuel consultés.

• Démembrement : la note d'information prévoit le cas des parts démembrées. AEW ne publie pas de clé de répartition propre à la SCPI dans les documents consultés.
• Crédit : la note d'information décrit le risque d'un achat financé à crédit.
• Assurance vie : les assureurs détiennent environ 35 % du capital fin 2025. La liste des contrats n'est pas publiée.
• Versements programmés et réinvestissement : non mentionnés dans le bulletin.

Le conseil de surveillance est présidé par Éric Freudenreich, avec Jean-Luc Bronsart pour vice-président. Les assemblées du 10 juin 2026 ont réuni 47,86 % de participation. Les onze résolutions ont été approuvées avec 97,54 % à 99,19 % des voix. Elles portaient sur les comptes 2025, des ajustements techniques des statuts et un encadrement du futur fonds de remboursement.

Le DIC classe la SCPI en risque 3 sur 7, pour une durée recommandée de 10 ans. Le profil type est un épargnant qui cherche un revenu trimestriel lié à l'immobilier de santé, sans endettement, et qui accepte une phase de constitution du patrimoine.

Un épargnant qui privilégie un patrimoine de plusieurs dizaines d'immeubles attendra la suite des acquisitions. Ce profil type n'est pas un conseil personnalisé.

Quatre chiffres éclairent la lecture du bulletin. D'abord, la valeur de réalisation est de 865,15 € par part au 30 juin 2026, soit 13,5 % sous le prix. Cet écart reflète en partie les frais d'achat de l'immobilier et la commission de souscription.

Ensuite, fin 2025, 61,1 M€ restaient à investir. AEW indiquait 37 M€ d'achats en cours, soit un disponible d'environ 24 M€. Ces sommes placées ont rapporté 1,10 M€ de revenus financiers en 2025.

Troisième point, la distribution 2025 a mobilisé 5,36 € par part de report à nouveau. Il reste 5,45 € par part, l'équivalent de 1,6 mois de distribution.

Enfin, la SCPI n'a aucun emprunt. Elle peut s'endetter jusqu'à 40 % de sa dernière valeur de réalisation, selon l'assemblée du 24 juin 2025.

Pour comparer, voyez Pierval Santé, 3,3 Md€ de capitalisation fin 2025 selon l'ASPIM, et Primovie, elle aussi tournée vers la santé et l'éducation.

Informations issues des documents publiés par AEW et de l'ASPIM, à jour au 30 septembre 2026. Seuls la note d'information, le DIC et les statuts font foi. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout placement immobilier, le capital et les revenus ne sont pas garantis.