SCPI CORUM USA : simulation, rendement et avis

CORUM Asset Management est agréée par l'AMF depuis le 14 avril 2011 sous le n° GP-11000012. Sa gamme de SCPI comprend CORUM Origin, CORUM XL, CORUM Eurion et CORUM USA. Le groupe distribue aussi le contrat d'assurance vie CORUM Life.

CORUM USA a été immatriculée le 17 octobre 2024. Son capital maximum, fixé à 30 M€ à l'origine, a été porté à 2 Md€ par l'assemblée générale mixte du 7 janvier 2025. Le premier exercice a duré 15 mois, jusqu'au 31 décembre 2025, avec 63,3 M€ collectés.

CORUM USA investit au moins 90 % de son patrimoine aux États-Unis et au plus 10 % en zone euro, selon la note d'information. Les immeubles sont détenus par une société américaine qui relève du régime fiscal des REIT. CORUM choisit les États selon leur position dans le cycle immobilier et économique, sur tous types d'immeubles professionnels.

Au 30 juin 2026, selon le bulletin :

Le Roosevelt Plaza, à 30 km de Chicago, compte 11 690 m² et 7 enseignes, dont Hobby Lobby et Aldi, qui pèsent 50 % des loyers. Au deuxième trimestre 2026, la SCPI a encaissé 1,017 M€ de loyers. Nous la classons parmi les SCPI diversifiées.

Le prix n'a pas changé depuis l'ouverture. La performance globale annuelle 2025 est égale au taux de distribution, 7,7 %. CORUM précise que ce taux n'est pas représentatif d'une performance stabilisée, en raison du délai de jouissance pendant la phase de lancement.

Pour 2026, le rapport annuel estime la distribution à 9 € par part, soit 4,5 %, un objectif non garanti. Le premier semestre a rapporté 5,82 € brut. La note d'information fixe aussi un objectif de TRI de 4,5 % sur 10 ans, non garanti.

Selon l'ASPIM, la moyenne de toutes les SCPI était de 4,91 % en 2025 et celle des SCPI diversifiées de 6,0 %. CORUM USA se situe au-dessus en 2025 ; son objectif 2026 est proche de la moyenne du marché.

Aucune part n'attendait de retrait au 30 juin 2026. Au deuxième trimestre, 28 294 parts nouvelles ont augmenté le capital et aucune part n'a été retirée ni échangée entre épargnants.

Le prix de revente est de 176 €, soit le prix de souscription moins la commission de 12 %. Le retrait est servi par les nouvelles souscriptions. Le rapport annuel propose d'inscrire dans les documents un mécanisme de compensation différée, qui permet d'utiliser la collecte non encore investie pour rembourser des retraits.

Barème du bulletin du deuxième trimestre 2026 :

• Souscription : 12 % TTC du prix, soit 24 € par part (21,60 € pour la collecte, 2,40 € pour la recherche d'immeubles).
• Gestion : 15,90 % HT des loyers encaissés hors zone euro, 12,40 % HT en zone euro.
• Acquisition d'immeubles : aucune commission.
• Suivi de travaux : aucune commission.
• Cession d'immeubles : 5 % TTC du prix net vendeur, seulement si la plus-value dépasse 5 % du prix de vente.
• Cession de parts et retrait anticipé : aucune commission. Des droits d'enregistrement restent dus par l'acheteur en cas de cession directe.

Sur 10 000 € souscrits, 1 200 € rémunèrent la collecte et la recherche d'immeubles. Avec la formule frais d'entrée divisés par taux de distribution, 12 % / 7,7 % donne 1,6 an, soit 19 mois ; le délai de jouissance ajoute 5 mois, soit 24 mois environ. Au taux visé pour 2026, 12 % / 4,5 % donne 32 mois, plus 5 mois. Notre page sur les SCPI à revenus mensuels compare les calendriers de versement.

Les revenus viennent des États-Unis. La société américaine qui détient les immeubles relève du régime REIT : ses distributions supportent un impôt américain retenu à la source. Au deuxième trimestre 2026, 0,66 € a été prélevé sur 3,27 € brut par part, dont 0,59 € ouvre droit à un crédit d'impôt en France.

Pour un résident français, le bulletin présente ces revenus au prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % (12,8 % d'impôt et 18,6 % de prélèvements sociaux), soit 0,59 €, compensé l'année suivante par le crédit d'impôt de 0,59 €. Le revenu net de toute fiscalité ressort à 2,61 € par part sur le trimestre.

Pour l'IFI, CORUM publie une valeur de 158,24 € par part au 31 décembre 2025.

• Pleine propriété en direct : 1 part au minimum, puis fractions de parts.
• Réinvestissement des dividendes : proposé par CORUM sur son site pour ses SCPI.
• Crédit : CORUM propose un partenariat avec Younited ; le bulletin détaille le risque de l'achat à crédit.
• Nue-propriété : CORUM présente une offre de démembrement sur son site, sans clé publiée pour CORUM USA dans les documents consultés.
• Assurance vie : la liste des contrats qui référencent CORUM USA n'est pas publiée dans les documents consultés.

Le conseil de surveillance est présidé par la société Inflexo Holding, représentée par Sébastien Guidoni. Il compte 8 membres dont les mandats expirent avec l'assemblée qui approuvera les comptes 2027. Il s'est réuni le 16 mars 2026 pour examiner les comptes du premier exercice.

Le dépositaire est Société Générale Securities Services, le commissaire aux comptes Cailliau Dedouit et Associés et l'expert immobilier CBRE Valuation. L'emprunt est autorisé jusqu'à 40 % de la valeur des immeubles majorée de la collecte nette ; le ratio d'endettement était de 0 % fin 2025.

Le document d'informations clés classe CORUM USA en risque 4 sur 7, pour une durée de placement de 10 ans. Le profil type est un épargnant qui cherche des revenus mensuels adossés à l'immobilier américain et accepte le risque de change sur le dollar.

Elle convient moins à un épargnant qui veut un historique long ou un revenu stable d'une année sur l'autre. Ce profil type n'est pas un conseil personnalisé.

Premier point, le prix de 200 € se situe 1,6 % sous la valeur de reconstitution de 203,24 € au 31 décembre 2025. La valeur de réalisation est de 177,04 €.

Deuxième point, les actifs et les revenus sont en dollars et les comptes en euros. Le rapport annuel 2025 indique qu'aucune couverture de change n'est mise en place.

Troisième point, les rendements à l'achat publiés vont de 7 % à 10 %, avant frais de la SCPI et avant impôt américain.

Enfin, le nombre d'associés a progressé de 14 % entre le 1er janvier et le 30 juin 2026.

Pour comparer, voyez CORUM Origin et CORUM XL, gérées par la même société de gestion.

Informations issues des documents publiés par CORUM Asset Management, à jour au 30 septembre 2026. Seuls la note d'information, le DIC et les statuts font foi. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout placement immobilier, le capital et les revenus ne sont pas garantis.