SCPI Darwin RE01 : simulation, rendement et avis

Darwin Invest a obtenu son agrément de l'AMF le 23 juillet 2024. Son siège est au 91 avenue de la République, à Paris. Elle se présente comme membre de « 1% for the Planet » et en cours de certification B Corp.

L'assemblée générale constitutive de la SCPI s'est tenue le 12 septembre 2024. Les associés fondateurs ont souscrit 17 899 parts à 180 €. Une offre à 190 € a suivi, puis le prix est passé à 200 € au 1er avril 2025 et à 202 € au 1er janvier 2026. Fin 2024, la SCPI comptait 143 associés ; elle en compte 581 au 30 juin 2026.

La gouvernance de la société de gestion a évolué fin 2025. Le directeur général, Phong Hua, a quitté ses fonctions le 31 octobre 2025. Oussama Bourhaleb, président, assure la direction générale. Marine Fouré est gérante du fonds et Thomas Sonnet directeur des investissements, selon le bulletin du quatrième trimestre 2025.

La note d'information vise un patrimoine diversifié en France et dans les grands pays de la zone euro : Allemagne, Italie, Espagne, Portugal. Les secteurs visés sont les commerces, la logistique, les bureaux, l'hôtellerie, la santé et l'éducation. La SCPI peut s'endetter jusqu'à 40 % de la valeur de ses actifs.

Répartition au 30 juin 2026, en valeur vénale :

Le patrimoine vaut 12,955 M€ hors droits et couvre 11 284 m², dont 3 123 m² en Espagne. Les loyers encaissés au deuxième trimestre atteignent 251 369 €. Le taux d'occupation financier et le taux d'occupation physique sont de 100 %. La durée ferme moyenne des baux (WALB) est de 2,37 ans, la durée jusqu'à leur terme (WALT) de 8,08 ans.

La page produit liste les 8 locataires : la Generalitat de Catalunya à Lleida, TEDI à Pampelune, Basic-Fit à Molina de Segura, Engie à Noyal-Châtillon-sur-Seiche, Actemium (Vinci Energies) à Sorigny, Décathlon à Argentan, Promocash à Saint-Clément et Suez Eau France à Charnay-lès-Mâcon. Les rendements à l'achat affichés vont de 7 % à 9,37 % acte en main.

Aucune acquisition n'a été réalisée au premier semestre 2026. La société de gestion annonce un achat en Espagne au troisième trimestre 2026. Nous classons Darwin RE01 parmi les SCPI diversifiées.

Sources : rapport annuel 2024 et bulletin du quatrième trimestre 2025. Le taux 2024 est calculé sur 200 € ; seules les parts de fondateurs avaient jouissance cette année-là.

En 2025, les acomptes ont été de 2,80 € au premier trimestre, 4,00 € au deuxième, 4,37 € au troisième et 3,90 € au quatrième. En 2026, la SCPI a versé 3,19 € au premier trimestre et 3,00 € au deuxième, soit 1,49 % du prix de 202 € sur ce trimestre.

Le bulletin du quatrième trimestre 2025 fixe un objectif de 7,5 % pour 2026. La note d'information et la page produit affichent un taux de distribution cible de 6 % et un TRI cible de 6,50 % sur 8 ans. Ces objectifs ne sont pas garantis. En 2025, Darwin RE01 a distribué plus que la moyenne ASPIM des SCPI (4,91 %) et que celle des SCPI diversifiées (5,99 %).

Aucune part n'attendait de retrait au 30 juin 2026. Au deuxième trimestre, 4 666 parts ont été souscrites et 53 retirées, pour une collecte nette de 857 k€. Fin 2025, 21 parts avaient été retirées sur le trimestre, sans attente non plus.

Le retrait se fait à 185,84 €, soit 202 € moins 16,16 € de commission de souscription. Il dépend de souscriptions nouvelles pour compenser les sorties. La cession de gré à gré entre associés reste possible, avec 5 % de droits d'enregistrement à la charge de l'acheteur. Les parts des fondateurs sont inaliénables pendant 3 ans après le visa, soit jusqu'en novembre 2027.

Barème de la note d'information de mai 2025 :

• Souscription : 8 % HT, soit 9,60 % TTC du prix.
• Retrait : 0 %.
• Gestion : 12 % HT, soit 14,40 % TTC des produits locatifs et autres produits encaissés.
• Acquisition d'immeubles : 5 % HT jusqu'à 5 M€, puis 3,5 %, 2 %, 1,5 % et 1 % HT au-delà de 20 M€.
• Cession d'immeubles : 2,5 % HT, soit 3 % TTC.
• Suivi des travaux : 5 % HT, soit 6 % TTC.
• Cession de parts : 5 % de droits d'enregistrement à la charge de l'acheteur.

Sur 10 000 € investis, la valeur de retrait immédiate est d'environ 9 200 €, car la commission de 8 % HT est retenue. Au taux de 2025 (7,54 %), il faut près de 13 mois de revenus pour compenser cet écart, plus 5 mois de délai de jouissance : environ 18 mois. Notre page sur les SCPI à revenus mensuels compare ce rythme de versement à celui des autres SCPI.

Au deuxième trimestre 2026, 26 % des loyers venaient d'Espagne et 74 % de France. Sur 3,00 € bruts par part, 0,21 € d'impôt a été payé à l'étranger, soit 2,79 € nets de fiscalité étrangère.

La part française est imposée en revenus fonciers, avec les prélèvements sociaux. La part espagnole est imposée en Espagne ; la convention fiscale franco-espagnole évite la double imposition. Darwin Invest ne publie pas de valeur IFI par part dans les documents consultés au 30 septembre 2026. En pratique, la valeur de retrait au 1er janvier sert souvent de base, soit 185,84 € au 1er janvier 2026.

• Crédit : autorisé par la note d'information.
• Versements programmés : ouverts sans minimum après une première souscription de 5 parts.
• Nue-propriété : non décrite dans les documents consultés.
• Réinvestissement des revenus : non décrit.
• Assurance vie : aucune liste de contrats publiée.

Le conseil de surveillance compte 8 membres élus le 12 septembre 2024 ; il est présidé par Romain D'Agnano, selon le rapport annuel 2024. Il s'est réuni le 2 juin 2026. L'assemblée générale du 1er juillet 2026 a adopté toutes les résolutions, dont les comptes 2025.

Le dépositaire est ODDO BHF, le commissaire aux comptes BM&A et l'expert externe BNP Paribas Real Estate Valuation. L'expertise du 30 juin 2026 porte sur 100 % du patrimoine. Le rapport annuel 2025 n'était pas en ligne sur le site de Darwin Invest au 30 septembre 2026.

Le profil type est un épargnant qui souhaite des revenus mensuels, accepte une SCPI jeune de 8 immeubles et peut rester au moins 8 ans. Le ticket d'entrée de 1 010 € et le versement programmé sans minimum facilitent une épargne progressive.

Un épargnant qui cherche un patrimoine de plusieurs centaines d'immeubles ou une sortie rapide trouvera d'autres SCPI plus adaptées. Ce profil type n'est pas un conseil personnalisé.

Premier point, le prix de 202 € se situe 2,5 % sous la valeur de reconstitution (207,13 €) et au-dessus de la valeur de réalisation (164,37 €). L'écart entre ces deux valeurs correspond aux frais d'acquisition et aux commissions.

Deuxième point, la dette. Le ratio de 21,61 % est calculé depuis ce trimestre sur les seuls emprunts bancaires ; l'ancienne méthode donnait un chiffre plus élevé. Le prêt de 2,8 M€ court jusqu'en 2030, à 4,40 % fixe.

Troisième point, la durée ferme des baux. À Lleida, la Generalitat occupe l'immeuble depuis 1987 avec un bail administratif renouvelé chaque année, ce qui abaisse la moyenne à 2,37 ans. Enfin, la capitalisation publiée (12,999 M€) diffère du nombre de parts multiplié par le prix (68 159 × 202 € = 13,768 M€). Pour comparer, voyez Wemo One et Upeka, deux SCPI diversifiées récentes.

Informations issues des documents publiés par Darwin Invest et l'ASPIM, à jour au 30 septembre 2026. Seuls la note d'information, le DIC et les statuts font foi. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout placement immobilier, le capital et les revenus ne sont pas garantis.