SCPI Allianz DiversCity : simulation, rendement et avis

Allianz Immovalor est la société de gestion immobilière du groupe Allianz, agréée par l'AMF le 26 juin 2007 sous le n° GP-07000035. Etienne Pelce préside son conseil d'administration, Christian Cutaya en est le directeur général, selon le rapport annuel 2025. Elle gère aussi Allianz Pierre, SCPI de bureaux.

La SCPI a été constituée le 26 mars 2021, avec 4 750 parts dont 4 744 apportées par Allianz Vie. Elle a d'abord porté le nom d'Allianz Home. En 2025, Allianz Immovalor l'a repositionnée sur six classes d'actifs liées à la vie urbaine et lui a donné son nom actuel. La collecte brute a atteint 20,4 M€ en 2025, près de quatre fois celle de 2024, puis 31,6 M€ nets au seul premier semestre 2026. L'assemblée du 13 mars 2026 a porté le plafond du capital de 50 M€ à 150 M€.

La croissance se lit dans le registre : 135 203 parts et 867 associés fin 2022, 181 989 parts et 1 358 associés fin 2024, 280 331 parts et 2 163 associés fin 2025, puis 438 270 parts et 3 149 associés au 30 juin 2026, selon le rapport annuel 2025 et le bulletin semestriel.

La SCPI achète des immeubles qui répondent aux besoins des villes et de leurs habitants : logistique urbaine, commerces alimentaires et essentiels, résidences gérées pour étudiants et seniors, écoles et crèches, murs d'hôtels et établissements de santé. Elle écarte les bureaux et vise Paris, l'Île-de-France et les grandes métropoles. Elle fait partie des SCPI diversifiées.

Répartition au 30 juin 2026, selon le bulletin :

Le patrimoine compte 14 immeubles et 14 locataires, pour 26 233 m². La taille moyenne d'un actif est de 3,76 M€. Parmi eux : une résidence gérée à Courbevoie, une école ESPI, des messageries louées à GLS et à DPD. Fin 2025, la SCPI a acquis un portefeuille de 6 messageries louées à DPD pour environ 16 M€.

Au premier semestre 2026, elle a acheté 5 immeubles pour 13,73 M€ acte en main, à un rendement brut moyen de 6,14 % : une messagerie à Saint-Félix (74) et quatre commerces en centre-ville à Bordeaux, Montpellier, Rennes et Strasbourg. Le taux d'occupation financier est de 100 % depuis la première acquisition, en septembre 2022. La durée résiduelle des baux est de 5,69 ans.

Source : rapport annuel 2025. Aucune distribution n'a eu lieu pendant la phase de constitution du patrimoine, en 2021 et 2022. Le prix n'a jamais changé : la performance globale annuelle égale le taux de distribution, 4,31 % en 2025.

En 2026, les deux premiers acomptes ont été de 2,01 € par part, soit 4,02 € sur le semestre. Allianz Immovalor ne publie pas d'objectif chiffré pour 2026. Selon l'ASPIM, les SCPI diversifiées ont distribué 5,99 % en 2025 et l'ensemble des SCPI 4,91 %.

Au premier semestre 2026, 160 200 parts nouvelles ont été émises et 2 261 retirées, pour 31 628 200 € de capitaux nets collectés. Aucune part n'attend de retrait au 30 juin 2026. Le marché secondaire n'a reçu aucun ordre au semestre.

Le retrait se fait à 184 € par part, dans l'ordre d'arrivée. Un même associé ne peut passer qu'un ordre à la fois, dans la limite de 0,5 % du capital au 1er janvier.

• Souscription : 8 % HT, soit 9,6 % TTC, du prix (16 € HT par part).
• Gestion : 8 % HT au maximum des loyers HT et produits financiers nets encaissés.
• Cession d'immeubles : 2 % HT au maximum du prix de vente.
• Marché secondaire : 5 % HT, soit 6 % TTC, plus 5 % de droits de mutation.
• Cession directe : 5 % de droits d'enregistrement payés par l'acheteur.

Sur 10 000 €, le document d'informations clés chiffre les coûts d'entrée à 960 €. La valeur de retrait équivalente est de 9 200 €. Au taux 2025, le revenu brut annuel serait de 431 €. Le calcul frais d'entrée divisés par taux de distribution donne 8 % / 4,31 %, soit environ 22 mois. Avec 4 mois de délai de jouissance, il faut compter 26 mois.

Tous les immeubles sont en France. Les loyers relèvent des revenus fonciers, au barème, avec les prélèvements sociaux. Les produits de trésorerie sont des revenus financiers, soumis à un prélèvement global de 30 % selon le bulletin, d'où l'écart entre 2,01 € brut et 1,94 € net au deuxième trimestre.

Pour l'IFI, la valeur publiée est de 149,43 € par part.

• Comptant : dès 10 parts, soit 2 000 €.
• Crédit : proposé sur la page produit. Voir notre page sur les SCPI à crédit.
• Nue-propriété : non proposée dans les documents consultés au 30 septembre 2026.
• Versements programmés et réinvestissement : non publiés au 30 septembre 2026.
• Assurance vie : aucune liste de contrats publiée par Allianz Immovalor.

Le conseil de surveillance est présidé par Christian Bouthie ; Allianz Vie y siège. Le commissaire aux comptes est PricewaterhouseCoopers Audit, nommé en 2021 pour 6 ans. L'expert immobilier est Cushman & Wakefield Valuation France, le dépositaire CACEIS Bank. La SCPI relève de l'article 6 du règlement SFDR : elle ne promeut pas de caractéristiques environnementales ou sociales.

Le document d'informations clés classe la SCPI en risque 3 sur 7, pour une durée de 10 ans. Le profil type est un épargnant qui veut un patrimoine sans bureaux et sans effet de levier, porté par la logistique urbaine et les commerces du quotidien, avec une distribution trimestrielle.

Un épargnant qui cherche un rendement au niveau de la moyenne des SCPI diversifiées dès la première année regardera l'écart de 2025. Ce profil type n'est pas un conseil personnalisé.

Le prix de 200 € est 1,6 % sous la valeur de reconstitution, 203,26 € au 30 juin 2026, en hausse de 1,10 % depuis fin 2025. La valeur de réalisation atteint 177,98 €, en hausse de 1,60 %.

La valeur de retrait est passée de 180,80 € à 184 €. Elle se calcule désormais en retirant la commission hors taxes du prix.

Les acomptes de 2026, 2,01 € par trimestre, correspondent à 4,02 % du prix en rythme annuel, contre 4,31 % pour 2025. Le second semestre intégrera les loyers des cinq immeubles achetés au premier semestre.

Depuis 2024, la SCPI détient aussi des parts d'un OPPCI professionnel non coté. Le dividende perçu au titre de 2025 représente un rendement de 6,86 % sur cet investissement, selon le rapport annuel 2025.

Pour comparer, voyez Allianz Pierre, gérée par Allianz Immovalor, et Épargne Pierre, autre SCPI diversifiée investie en France.

Informations issues des documents publiés par Allianz Immovalor, à jour au 30 septembre 2026. Seuls la note d'information, le DIC et les statuts font foi. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout placement immobilier, le capital et les revenus ne sont pas garantis.