SCPI Atout Pierre Diversification : simulation, rendement et avis

La SCPI a été créée en 1987 et son terme statutaire est fixé à 2086. Son capital maximal est de 600 M€. Elle est ouverte en permanence à la souscription.

AEW, anciennement Ciloger, a été créée en 1984 sous l'égide de la Caisse des Dépôts. Elle est agréée par l'AMF depuis le 10 juillet 2007 (GP-07000043) et gère aussi AEW Commerces Europe. Son encours global n'est pas publié dans les documents de la SCPI consultés au 30 septembre 2026.

La note d'information autorise tout type d'immobilier : bureaux, locaux d'activité ou de logistique, commerces, hôtels, résidences gérées. Les immeubles sont situés dans les grandes métropoles françaises, région parisienne comprise, et en zone euro, où les loyers sont perçus en euros.

La SCPI compte 79 immeubles fin 2025, dont 76 en France, pour 212 135 m², soit environ 2 700 m² en moyenne. Elle détient 79 % de son patrimoine en direct et 21 % au travers de sociétés civiles.

Répartition au 30 juin 2026, en valeur vénale :

Le patrimoine est concentré : 12 actifs sur 79 font 61 % de la valeur, selon le rapport annuel 2025. Fin 2025, la SCPI compte 293 baux, dont 229 en France, 18 en Belgique et 46 en Espagne. Les 10 principaux locataires pèsent 46 % des loyers, et le premier 14 %, réparti sur 12 baux et sites ; AEW ne publie pas leurs noms. La durée ferme moyenne des baux (WALB) est de 3 ans, et la durée jusqu'au terme (WALT) de 5,3 ans.

Au premier semestre 2026, 4 301 m² ont été loués et trois baux renouvelés sur 1 969 m². AEW a vendu trois petits bureaux franciliens pour 3,97 M€. Nous la classons parmi les SCPI diversifiées.

Le taux d'occupation financier est de 91,29 % au deuxième trimestre 2026, le taux d'occupation physique de 84,90 %. Le TOF annuel est passé de 94,01 % en 2019 à 87,88 % en 2024, puis est remonté à 89,51 % en 2025.

Le prix est passé de 875 € à 900 € en 2019. Selon AEW, il a été ajusté à 817 € le 2 octobre 2023 (-9,2 %), puis il n'a plus bougé.

Pour 2019 et 2020, le rapport annuel 2020 calcule le taux sur le prix moyen de l'année. La performance globale 2025 est de 4,32 %, prix inchangé. Le TRI à fin 2025 est de 0,85 % sur 5 ans, 2,95 % sur 10 ans, 4,59 % sur 15 ans et 7,18 % sur 20 ans.

Les acomptes sont trimestriels. En 2026, AEW a versé 8,76 € par part le 23 avril et 8,77 € le 21 juillet, dont 1,30 € de plus-values de cession. Après prélèvements sur les revenus financiers, un particulier touche 8,72 €. Le prochain acompte est annoncé pour fin octobre 2026.

Au 30 juin 2026, 41 954 parts attendaient un retrait, soit 4 % des parts et environ 31,6 M€ au prix de retrait de 753,68 €, contre 38 193 fin 2025.

Au premier semestre, 158 parts ont été souscrites et ont servi autant de retraits. Le fonds de remboursement, mis en place par l'assemblée du 13 juin 2025, a racheté 4 531 parts. Il rembourse au plus 34 parts par associé inscrit depuis 9 mois, au prix de la valeur de réalisation moins 10 %, soit environ 573 €. La cession de gré à gré reste possible. Le guide pour revendre des parts de SCPI compare ces voies de sortie.

La note d'information de juillet 2026 fixe les commissions suivantes.

Le DIC estime les frais récurrents à 1,60 % par an de la valeur investie, plus 0,44 % de coûts de transaction. Avec la formule frais d'entrée divisés par taux de distribution, 9,30 % / 4,32 % donne 2,15 ans, environ 26 mois de revenus. Les parts entrent en jouissance le premier jour du deuxième mois suivant la souscription, soit 1 mois plein sans revenu. Il faut compter 27 mois.

Environ 92 % du patrimoine est en France : ces loyers sont imposés en revenus fonciers, au barème et aux prélèvements sociaux. La fiscalité des SCPI le détaille.

Les loyers belges supportent sur place un impôt définitif de 33,99 % et ne sont plus imposés en France. Les loyers espagnols sont taxés à 24,75 % en Espagne, puis ouvrent droit à un crédit d'impôt égal à l'impôt français correspondant. AEW ne publie pas de valeur IFI dans les documents consultés.

• Pleine propriété : 5 parts minimum pour un nouvel associé, soit 4 085 €.
• Démembrement : possible ; AEW publie des clés de répartition entre nue-propriété et usufruit.
• Assurance vie, crédit, versements programmés, réinvestissement des dividendes : non présentés dans les documents consultés au 30 septembre 2026.

La SCPI a reçu le label ISR de l'AFNOR le 24 janvier 2023. Plus de 90 % des actifs en valeur font l'objet d'une évaluation ESG. Elle relève de l'article 8 du règlement SFDR.

Le ratio d'endettement est de 9,4 % au 30 juin 2026, pour un maximum autorisé de 30 %.

Le profil type est un épargnant qui cherche un revenu trimestriel régulier autour de 4 %, avec une exposition forte aux bureaux et commerces franciliens, et un horizon de 10 ans. Le DIC classe la SCPI en risque 3 sur 7.

Elle convient à un épargnant patient, qui n'aura pas besoin de revendre dans les prochaines années. Ce profil type n'est pas un conseil personnalisé.

Selon l'ASPIM, les SCPI diversifiées ont distribué 6,0 % en moyenne en 2025, pour une performance globale de 6,3 %, et les SCPI de bureaux 4,6 % pour -0,3 %. Atout Pierre Diversification, à moitié investie en bureaux, se situe entre les deux avec 4,32 % de distribution et de performance globale. Son endettement de 9,4 % reste sous la moyenne de marché de 18,3 %.

Le rapport annuel 2025 montre un résultat de 32,38 € par part pour 35,04 € distribués : l'écart vient du report à nouveau, qui passe de 16,32 € à 13,71 € par part. Cette réserve équivaut encore à près de cinq mois de distribution.

Deuxième point, le prix de 817 € dépasse de 9,8 % la valeur de reconstitution, 743,88 € au 30 juin 2026, pour une limite réglementaire de 10 %. La valeur de réalisation est de 636,93 €. Enfin, 56 % des loyers dépendent de baux dont la prochaine échéance tombe entre 2026 et 2028, et le taux d'incidence contentieuse atteint 3,60 %.

Pour comparer, voyez la SCPI Affinités Pierre et Accimmo Pierre.

Informations issues des documents publiés par AEW et l'ASPIM, à jour au 30 septembre 2026. Seuls la note d'information, le DIC et les statuts font foi. Comme tout placement immobilier, le capital et les revenus ne sont pas garantis ; la revente dépend de la demande. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.