SCPI Carac Perspectives Immo : simulation, rendement et avis

La SCPI a été fondée fin 2015 par la Mutuelle d'épargne, de retraite et de prévoyance Carac, avec plusieurs de ses dirigeants. Ses premiers achats datent de décembre 2015 : deux commerces à Saint-Michel et Blagnac. Elle a fêté ses dix ans au 31 décembre 2025. Atream la classe parmi ses solutions dédiées, réservées à ce cadre.

Atream est une société de gestion agréée par l'AMF le 15 avril 2013, présidée par Grégory Soppelsa. Sa gamme comprend aussi une SCPI hôtelière, Atream Hôtels.

La note d'information prévoit un patrimoine diversifié d'immobilier professionnel en France et en Europe. Dans les faits, les bureaux dominent : 91,9 % de la valeur au 31 mars 2026, contre 8,1 % de commerces de centre-ville.

La SCPI détient 18 immeubles pour 49 619 m² : 14 en direct et 4 via deux SCI, dont l'immeuble occupé par le Lou Rugby à Lyon. La valeur d'expertise est de 198,63 M€ hors droits, inchangée au 31 mars 2026 par rapport au 31 décembre 2025.

Au premier trimestre 2026, le taux d'occupation financier est de 96,56 % : 86,41 % de loyers facturés, 10,15 % de franchises et 3,44 % de locaux vacants. Le taux d'occupation physique atteint 96,47 %. La durée ferme moyenne des baux (WALB) est de 4,03 ans et la durée jusqu'au terme de 6,04 ans. Le taux de recouvrement des loyers est de 99,18 %.

Fin 2025, Atream a acheté l'immeuble Rubik à Lyon, loué en totalité, pour 16,8 M€ acte en main et un rendement initial de 6,9 %. Elle a aussi vendu l'actif occupé par Décathlon avec une plus-value d'environ 1 M€. Aucune opération au premier trimestre 2026. Nous la classons parmi les SCPI diversifiées.

Source : rapport annuel 2025. Le prix n'ayant pas varié, la performance globale annuelle égale le taux de distribution. Le TRI atteint 3,84 % sur 5 ans et 4,22 % sur 10 ans au 31 décembre 2025.

Au premier trimestre 2026, l'acompte est de 9,61 € par part, contre 2,16 € au trimestre précédent. Il intègre le produit de la vente de l'actif Décathlon. Atream ne publie pas d'objectif de distribution pour 2026. À titre de repère, l'ASPIM mesure 4,91 % de moyenne en 2025 pour toutes les SCPI et 5,99 % pour les SCPI diversifiées.

Aucune part n'a été souscrite ni retirée au premier trimestre 2026, et aucune part n'est en attente de retrait au 31 mars 2026. En 2025, 34 410 parts avaient été souscrites.

Le retrait se fait à 200,90 € par part, quand une souscription le compense. Le règlement intervient dans les deux mois suivant la demande. Une cession par le registre des ordres supporte une commission de 6,25 % HT. Le rapport annuel 2025 indique qu'Atream suivra en 2026 la liquidité de l'unité de compte Carac, qui détient des parts.

Selon la note d'information et le bulletin du premier trimestre 2026 :

• Souscription : 2 % HT (2,4 % TTC) du prix, soit 4,10 € par part. Elle peut être rétrocédée à la Carac.
• Gestion : barème dégressif, 10 % HT (12 % TTC) des loyers et produits financiers au-delà de 50 M€ de patrimoine.
• Acquisition et cession d'immeubles : 1,5 % HT (1,8 % TTC) au plus.
• Suivi de travaux : 3 % HT (3,6 % TTC) au plus.
• Cession de parts par le registre : 6,25 % HT.

Sur 10 000 € investis, environ 200 € rémunèrent la souscription. Avec la formule frais d'entrée divisés par taux de distribution, 2 % / 4,21 % donne 0,5 an, soit environ 6 mois, plus le délai de jouissance d'un mois au plus.

Tous les immeubles sont en France. Les loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, au barème et aux prélèvements sociaux. Les revenus financiers sont nuls au premier trimestre 2026. La valeur IFI indicative est de 182,28 € par part au 1er janvier 2026, pour les résidents comme pour les non-résidents.

• Assurance vie : le rapport annuel 2025 mentionne une unité de compte Carac investie dans la SCPI ; comparez les deux approches avec notre page SCPI ou assurance vie.
• Détention directe : 1 500 parts au minimum pour un nouvel associé.
• Nue-propriété, crédit, versements programmés : non proposés dans les documents consultés.

Le conseil de surveillance est présidé par la Mutuelle Carac, représentée par Pierre Lara. Il compte aussi Frédéric Garde, Fabrice Hammouche, Charlotte Gourdais, Michel Agou, Michel Andignac et Frédéric Baum. L'assemblée générale mixte était convoquée le 17 juin 2026 ; ses résultats ne figurent pas dans le bulletin du premier trimestre. Le bulletin signale un conflit d'intérêts encadré : Atream gère un véhicule actionnaire de GL Events, dont une entité loue des murs à la SCPI.

Le profil type est une structure ou un épargnant lié au groupe Carac, capable d'investir au moins 307 500 € en direct, ou un assuré qui y accède par une unité de compte. La SCPI convient moins à qui cherche une diversification hors des bureaux. Ce profil type n'est pas un conseil personnalisé.

Premier point, la valeur de reconstitution est de 203,75 € au 31 mars 2026, 0,6 % sous le prix de 205 €. La valeur de réalisation est de 183,16 €.

Deuxième point, la franchise de loyers atteint 10,15 % du taux d'occupation financier, en hausse de 3,87 points sur le trimestre. Elle accompagne des renégociations, dont un nouveau bail à Suresnes à 250 €/m²/an avec 15 mois de franchise.

Troisième point, deux départs sont annoncés : IONIS à Bordeaux le 18 juillet 2026 (1 530 m²) et les locataires des Patios C le 31 août 2026 (3 528 m²). Les surfaces à commercialiser atteignent 6 802 m², soit 14 % du portefeuille.

Enfin, l'acompte de 9,61 € du premier trimestre inclut le produit d'une vente. Il ne reflète pas le rythme courant de 2,16 € par trimestre de 2025.

Pour comparer, voyez Atream Hôtels, gérée par la même société, et Accimmo Pierre, SCPI diversifiée investie en bureaux franciliens.

Informations issues des documents publiés par Atream, à jour au 30 septembre 2026. Seuls la note d'information, le DIC et les statuts font foi. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout placement immobilier, le capital et les revenus ne sont pas garantis.