SCPI Atream Hôtels : simulation, rendement et avis

Atream est une société par actions simplifiée agréée par l'AMF le 15 avril 2013, sous le numéro GP-13000011. Son président exécutif est Grégory Soppelsa, selon le rapport annuel 2025. Elle gère aussi la SCI Atream Euro Hospitality, un fonds tourisme proposé uniquement en unités de compte d'assurance vie.

La SCPI a clôturé en 2025 son neuvième exercice. En 2019, elle est entrée à 24,59 % au capital de De Eemhof Invest, qui détient un Center Parcs aux Pays-Bas. Ce fonds a été transformé en société civile de droit français en juin 2025, après la fin d'un régime fiscal néerlandais. La note d'information a été mise à jour le 21 juillet 2026, jour de l'assemblée générale mixte.

Atream Hôtels achète des hôtels de 3 à 4 étoiles, des villages vacances et des résidences de tourisme. Les actifs sont loués à des exploitants par des baux longs, avec des loyers immédiats. La SCPI cible la France, l'Allemagne, les Pays-Bas, la Belgique, l'Italie et l'Espagne, selon le rapport annuel 2025.

Répartition au 30 juin 2026, en valeur d'acquisition acte en main :

Le patrimoine compte 23 actifs et une participation, pour 2 651 chambres et 322,1 M€ de prix d'acquisition. Les actifs sont exploités sous 14 enseignes, dont Pierre & Vacances, Center Parcs, B&B, NH, Belambra et Ibis Budget. Le taux d'occupation financier et physique est de 100 %, comme le taux de recouvrement. La durée ferme moyenne des baux (WALB) est de 11,8 ans.

En 2026, la SCPI a acheté un hôtel 4 étoiles près de Vérone, avec un bail ferme de 20 ans, puis le B&B Berlin City-West, 136 chambres, pour 17,2 M€ et un bail de 17 ans. Au deuxième trimestre, elle a vendu l'Eurotel de Lanaken à son exploitant pour 3,0 M€, avec une plus-value de 600 000 €. Elle figure dans nos SCPI d'hôtellerie et parmi les SCPI européennes.

Le prix de souscription est resté à 1 000 € depuis la création. Données du rapport annuel 2025 :

Les années 2020 et 2021 correspondent à la fermeture des hôtels pendant la crise sanitaire. Le prix n'ayant jamais varié, la performance globale annuelle est égale au taux de distribution, soit 5,05 % en 2025. En 2026, la SCPI a versé 12,25 € bruts au premier trimestre et 13,24 € au deuxième, soit 25,49 € sur six mois. Atream ne publie pas d'objectif de distribution chiffré pour 2026.

Selon l'ASPIM, la moyenne des SCPI était de 4,91 % en 2025 et celle des SCPI hôtels, tourisme et loisirs de 5,10 %.

Aucune part n'attendait de retrait à la fin de chaque année de 2020 à 2025, selon le rapport annuel 2025. En 2025, 6 373 parts ont été retirées, soit 2,14 % des parts en circulation au 1er janvier, et le délai moyen de retrait était d'un mois.

Au deuxième trimestre 2026, 5 291 parts ont été souscrites et 1 613 retirées. Le retrait se fait à 900 € par part. La note d'information prévoit un fonds de remboursement, que la SCPI n'a pas créé à ce jour. Si les retraits restaient sans contrepartie, un marché secondaire par confrontation des ordres pourrait être organisé.

Selon la note d'information mise à jour le 21 juillet 2026 :

• Souscription : 10 % HT, soit 100 € par part, compris dans les 1 000 € ; la note l'exprime aussi en 12 % TTC.
• Gestion : 10 % HT, soit 12 % TTC, des loyers et produits financiers nets encaissés.
• Acquisition ou cession d'immeubles : 1,5 % HT au maximum, soit 1,8 % TTC ; rien sur les achats financés par la collecte.
• Suivi de travaux : 3 % HT au maximum, soit 3,6 % TTC.
• Revente sur le marché secondaire : 6 % HT du prix, payés par le vendeur.
• Cession directe, donation, succession : 75 € HT, soit 90 € TTC, par dossier.

Pour 10 000 € investis, soit 10 parts, la valeur de retrait est de 9 000 €. Au taux 2025, les revenus bruts atteignent environ 505 € par an. La formule frais divisés par taux de distribution, 10 % / 5,05 %, donne environ 24 mois, plus 3 mois de délai de jouissance. Le DIC chiffre l'incidence annuelle des coûts à 2,59 % sur 10 ans.

Au deuxième trimestre 2026, 69 % des revenus venaient de l'étranger. Les loyers belges et néerlandais sont exonérés en France, mais comptent pour le taux effectif. Les loyers allemands et italiens sont imposés dans leur pays et en France, avec un crédit d'impôt égal à l'impôt français.

Sur les 13,24 € bruts du trimestre, l'associé a touché 11,16 € nets. L'écart comprend l'impôt belge sur la plus-value de Lanaken, exonérée en France. Les 1,76 € de revenus financiers supportent 31,4 % de prélèvements, 12,8 % d'impôt et 18,6 % de prélèvements sociaux. Le mécanisme est détaillé dans la fiscalité des SCPI européennes.

Atream publie une valeur IFI au 1er janvier 2026 de 776,54 € par part pour un résident, et de 256,27 € pour un non-résident.

• Crédit : la note d'information et la page produit décrivent la souscription à crédit et son risque.
• Démembrement : la note d'information règle les droits de l'usufruitier et du nu-propriétaire ; Atream ne publie pas de grille de nue-propriété.
• Versements programmés et réinvestissement : non décrits dans les documents consultés au 30 septembre 2026.
• Assurance vie : Atream ne publie pas de liste de contrats référençant la SCPI.

Le conseil de surveillance est présidé par Cepral Participations, représentée par Andréa Joss, selon le rapport annuel 2025. Le dépositaire est Société Générale, le commissaire aux comptes Forvis Mazars, l'expert BNP Paribas Real Estate Valuation France. L'assemblée générale mixte s'est tenue le 21 juillet 2026, avec l'élection de membres du conseil et une mise à jour des statuts.

Le DIC classe la SCPI en risque 3 sur 7, pour une détention recommandée de 10 ans. Le profil type est un épargnant qui cherche des revenus trimestriels adossés à des baux hôteliers longs, et qui accepte une exposition au seul secteur du tourisme.

Un épargnant qui veut plusieurs secteurs, ou des revenus mensuels, regardera plutôt une SCPI diversifiée. Ce profil type n'est pas un conseil personnalisé.

D'abord, le prix de 1 000 € se situe environ 6 % sous la valeur de reconstitution, 1 059,54 € au 30 juin 2026. La valeur de réalisation, hors frais d'achat, est de 868,14 €.

Ensuite, le ratio d'endettement atteint 22,86 % au 30 juin 2026, contre 24,87 % fin 2025. La ligne de 26 M€ du portefeuille belge arrivait à échéance en juin 2026 ; le rapport annuel indique qu'une banque avait été retenue pour la refinancer.

Troisième point, l'acompte du deuxième trimestre profite de la plus-value de Lanaken, selon Atream. Enfin, le TRI sur 5 ans, 2,69 % à fin 2025, intègre les années 2020 et 2021.

Pour comparer, voyez Praemia Hotels Europe, elle aussi consacrée à l'hôtellerie, et Logipierre 3 Résidences Services, investie en résidences hôtelières.

Informations issues des documents publiés par Atream et l'ASPIM, à jour au 30 septembre 2026. Seuls la note d'information, le DIC et les statuts font foi. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout placement immobilier, le capital et les revenus ne sont pas garantis.