SCPI Praemia Hotels Europe : simulation, rendement et avis

Praemia REIM France est une société anonyme à directoire agréée par l'AMF le 16 décembre 2011, sous le numéro GP-11000043. Son directoire est présidé par Marc Bertrand. Elle gère aussi Primovie, Primopierre et Patrimmo Commerce.

Créée en 2017 sous le nom de Primofamily, la SCPI a constitué un patrimoine d'hôtels, de logements, de commerces et d'immeubles mixtes. L'assemblée extraordinaire du 17 septembre 2025 l'a renommée Praemia Hotels Europe et a orienté sa stratégie vers l'hôtellerie. L'AMF a délivré le nouveau visa le 10 février 2026. Praemia REIM s'appuie sur un partenariat avec Hova Hospitality, spécialiste des actifs hôteliers.

La nouvelle stratégie vise plus de 90 % d'hôtellerie d'ici fin 2027, selon la brochure de juillet 2026. Les actifs résidentiels et commerciaux seront vendus pour financer des hôtels et doter le fonds de remboursement. La cible d'allocation fin 2027 est de 93 % d'hôtels, 5 % de résidentiel et 2 % de commerces, sans engagement.

Répartition au 30 juin 2026, en valeur vénale :

La SCPI détient 117 actifs, 90 499 m² et 295 baux. Le taux d'occupation financier est de 97,6 % : 97,5 % de locaux occupés, 0,1 % sous franchise, 2,4 % en recherche de locataire. La WALB est de 8,31 ans et la WALT de 10,26 ans. Les loyers du trimestre atteignent 1,90 M€.

Les premiers locataires sont B&B Hotels (23,0 % des loyers), Club Med (17,1 %), Staycity (14,2 %), MMV (11,7 %) et Arass Hotel (5,1 %). Aucun achat ni vente n'a eu lieu au deuxième trimestre 2026. Elle figure dans nos SCPI d'hôtellerie.

Données de la brochure de juillet 2026 et du rapport annuel 2025 :

Le prix de 204 € s'appliquait depuis le 1er juillet 2022. Il a été ramené à 180 € le 31 juillet 2026. En 2025, le dividende brut de 7,95 € comprend 0,27 € d'impôt étranger ; l'associé a touché 7,68 €. Les revenus non récurrents représentent 0,28 % sur les 3,90 %.

En 2026, la SCPI a versé 1,40 € au premier trimestre et 2,05 € au deuxième. Praemia REIM indique que ses prévisions de début d'année sont inchangées, sans publier de chiffre. Selon l'ASPIM, la moyenne des SCPI était de 4,91 % en 2025 et celle des SCPI hôtels, tourisme et loisirs de 5,10 %.

Au 30 juin 2026, 168 555 parts attendaient un retrait, confirmées ou non, soit 13,6 % des parts, contre 118 566 fin 2025. Au deuxième trimestre, 14 parts ont été souscrites et autant retirées. Le fonds de remboursement, doté de 1,5 M€ en avril, a remboursé 1 836 parts.

L'assemblée du 25 juin 2026 a élargi l'accès à ce fonds et supprimé le plafond de 200 parts par associé et par an. Les ventes d'actifs résidentiels et commerciaux doivent l'alimenter. La valeur de retrait est de 163,80 € depuis le 31 juillet 2026. Le guide pour revendre des parts de SCPI présente les options.

Selon le bulletin du deuxième trimestre 2026 et la note d'information :

• Souscription : 9 % HT, exonérée de TVA, soit 16,20 € par part, compris dans les 180 €.
• Gestion : 10 % HT au maximum des loyers encaissés et 5 % HT des produits financiers nets.
• Acquisition d'actifs : 1,25 % HT du prix, pour les achats financés par des ventes.
• Cession d'actifs : 1,25 % HT du prix net vendeur.
• Suivi de travaux : 3 % HT au maximum du montant des travaux.
• Cession directe : 50 € HT, soit 60 € TTC, par dossier ; succession : 75 € HT, soit 90 € TTC.

Pour 10 000 €, un épargnant achète 55 parts, soit 9 900 €, avec une valeur de retrait de 9 009 €. La formule frais divisés par taux de distribution, 9 % / 3,90 %, donne environ 28 mois, sans délai de jouissance supplémentaire. Le DIC chiffre l'incidence annuelle des coûts à 4,93 % sur 10 ans.

Au 30 juin 2026, 42,2 % du patrimoine est hors de France : Grèce, Irlande, Belgique, Espagne et Italie. Les loyers de ces pays y sont imposés, et les conventions fiscales évitent la double imposition. En 2025, l'impôt étranger représentait 0,27 € par part. Via l'assurance vie, les crédits d'impôt reviennent à l'assureur.

Au deuxième trimestre 2026, 1,06 € des 2,05 € versés étaient des revenus financiers, imposés à 31,4 % : 12,8 % d'impôt et 18,6 % de prélèvements sociaux. Pour l'IFI, Praemia REIM donne une valeur indicative 2025 de 173,72 € pour un résident et de 136,84 € pour un non-résident.

• Crédit : la note d'information décrit la souscription à crédit et son risque.
• Démembrement : la note d'information règle l'imposition de l'usufruitier ; aucune grille de nue-propriété n'est publiée.
• Versements programmés et réinvestissement : non décrits dans les documents consultés au 30 septembre 2026.
• Assurance vie : le bulletin mentionne les porteurs en unités de compte, sans liste de contrats publiée.

Le conseil de surveillance était présidé par Laurent Fléchet au 31 décembre 2025, selon le rapport annuel. Six postes de membres du conseil sont ouverts, avec un appel à candidatures publié dans le bulletin du deuxième trimestre 2026. L'assemblée du 25 juin 2026 a assoupli les règles du fonds de remboursement.

Le DIC classe la SCPI en risque 4 sur 7, pour une détention recommandée d'au moins 10 ans. Le profil type est un épargnant qui accompagne une SCPI en transition vers l'hôtellerie européenne et qui entre à un prix sous la valeur de reconstitution.

Un épargnant qui a besoin d'une sortie rapide tiendra compte des parts en attente. Ce profil type n'est pas un conseil personnalisé.

D'abord, le prix de 180 € se situe 9,55 % sous la valeur de reconstitution, 199,01 € au 30 juin 2026. La valeur de réalisation est de 169,68 €.

Ensuite, la dette atteint 27,5 % selon la méthode de l'ASPIM, avec un effet de levier de 1,4. Le rapport annuel 2025 fixait l'objectif de passer sous 30 % d'endettement, un seuil franchi au 30 juin 2026, et de réduire les coûts de financement.

Troisième point, les valeurs d'expertise sont stables au premier semestre 2026 (+0,2 %), et les hôtels progressent de 0,9 %. Enfin, l'acompte du deuxième trimestre repose pour 1,06 € sur des revenus financiers.

Pour comparer, voyez Atream Hôtels, elle aussi consacrée à l'hôtellerie européenne, et Primovie, gérée par Praemia REIM.

Informations issues des documents publiés par Praemia REIM France et l'ASPIM, à jour au 30 septembre 2026. Seuls la note d'information, le DIC et les statuts font foi. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout placement immobilier, le capital et les revenus ne sont pas garantis.