SCPI Logipierre 3 Résidences Services : simulation, rendement et avis

Logipierre 3 a été constituée le 6 mai 1986 à l'initiative de Soparcic, filiale du Crédit Industriel et Commercial, et de la société Sélectipierre, selon la note d'information. Fiducial Gérance la présente comme la première SCPI du marché spécialisée dans les résidences hôtelières et étudiantes.

En juin 2011, les associés ont choisi de ne pas la transformer en OPCI. Le 26 juin 2017, une assemblée extraordinaire a adopté le capital variable, avec une baisse du nominal de la part pour faciliter les échanges.

Fiducial Gérance, agréée par l'AMF sous le n° GP-08000009, gère aussi Pierre Expansion Santé, Ficommerce Proximité, Buroboutic Métropoles, Sélectipierre 2 - Paris, Capiforce, Soprorente et Primo 1, selon son site.

La SCPI détient des murs de résidences services, hôtelières et étudiantes, loués à des exploitants par des baux commerciaux. Elle vise le centre des grandes métropoles régionales. Fiducial Gérance indique rester attentive aux achats qui ne réduiraient pas le rendement courant ; aucun arbitrage n'est prévu au 30 juin 2026.

Répartition au 30 juin 2026, en valeur vénale (64,8 M€), selon le bulletin :

Par zone, les régions pèsent 73,6 % et Paris 26,4 %. Le patrimoine compte 6 immeubles pour 17 094 m², 6 locataires et 4,1 M€ de loyers annuels.

Le taux d'occupation financier atteint 100 % au deuxième trimestre 2026, contre 99,58 % de locaux occupés au premier. Aucune location ni libération n'a eu lieu au deuxième trimestre. Les baux de Paris Chaligny et Toulouse ont été renouvelés pour 12 ans, dont 9 ans fermes, selon le rapport annuel 2025. La durée moyenne des baux (WALB) n'est pas publiée. Voir les autres SCPI d'hôtellerie.

Le prix est de 1 600 € depuis le 1er mars 2020. Sans variation de prix, la performance globale annuelle est égale au taux de distribution chaque année. En 2025, les acomptes ont été de 15 €, 15 €, 17 € puis 38 €.

En 2026, Fiducial Gérance a versé 17 € au premier trimestre et 17 € au deuxième, soit 34 € sur le semestre. Aucun objectif annuel n'est publié.

Selon l'ASPIM, la moyenne de toutes les SCPI était de 4,91 % en 2025. Les SCPI hôtels, tourisme et loisirs ont distribué 5,1 % en moyenne, pour une performance globale de 5,1 %. Logipierre 3 se situe au-dessus de ces deux repères avec 5,31 %.

Aucune part n'attendait de retrait au 30 juin 2026. Au deuxième trimestre, 519 parts ont été souscrites et 227 retirées ; au premier, 232 contre 203. En 2025, 817 parts ont été retirées, soit 1,71 % des parts au 1er janvier.

Le rapport annuel retrace l'historique des parts en attente : 150 fin 2022, 91 fin 2023, 229 fin 2024 avec un délai moyen de 2 mois, puis aucune fin 2025. Le retrait se fait au prix de 1 440 €, réglé sous un mois au plus. Notre guide pour revendre des parts de SCPI détaille les options.

Barème de la note d'information (janvier 2026) et du bulletin du deuxième trimestre 2026 :

• Souscription : 10 % HT (12 % TTC), soit 160 € HT par part, compris dans le prix de 1 600 €.
• Gestion : 8 % HT (9,6 % TTC) des loyers encaissés et des produits financiers nets.
• Cession d'immeubles : 1 % HT du prix net vendeur.
• Acquisition non financée par la collecte : 1,5 % HT du prix hors droits.
• Suivi de travaux : 2 % HT des travaux concernés.
• Retrait : aucune commission, retrait à 1 440 €.
• Marché secondaire (si le capital variable est suspendu) : 3 % HT payés par l'acheteur, plus 5 % de droits d'enregistrement.
• Cession de gré à gré : 100 € HT de frais de dossier.
• Donation ou succession : 200 € HT de frais de dossier.

Sur 10 000 € souscrits, 1 000 € HT rémunèrent la collecte et la recherche d'immeubles. Avec la formule frais d'entrée divisés par taux de distribution, 10 % / 5,31 % donne 1,9 an, soit 23 mois. Le délai de jouissance ajoute 1 mois : comptez environ 24 mois. Le document d'informations clés évalue l'incidence des coûts à 2,31 % par an sur 8 ans.

Tous les immeubles sont en France. Les loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, au barème de l'impôt sur le revenu, plus les prélèvements sociaux. Aucun impôt étranger n'est retenu.

Une petite partie des revenus vient de la trésorerie : 1,67 € par part en 2025. Elle suit le prélèvement forfaitaire de 12,8 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux, selon le bulletin.

Fiducial Gérance ne publie pas de valeur IFI par part dans le bulletin ni dans le rapport annuel consultés.

• Pleine propriété en direct : 5 parts au minimum pour un nouvel associé.
• Crédit : possible, la souscription est validée à l'encaissement des fonds.
• Nue-propriété : aucune offre de démembrement n'est publiée par Fiducial Gérance.
• Versements programmés et réinvestissement des dividendes : non mentionnés dans les documents consultés.
• Assurance vie : la liste des contrats n'est pas publiée par la société de gestion.

Le conseil de surveillance est présidé par la société Abeille Retraite Professionnelle, représentée par Étienne Bassot. L'assemblée générale du 18 juin 2026 a réuni un quorum de 40,53 %. Toutes les résolutions ordinaires ont été adoptées, avec 98,85 % à 99,69 % des voix. La Trilogie, Pascal Schreiner et Christophe Reynaud ont été réélus pour 3 ans.

Le dépositaire est CACEIS Bank, le commissaire aux comptes Cailliau Dedouit et Associés et l'expert immobilier VIF Expertise, selon le rapport annuel 2025. Les assemblées de 2017 et 2019 autorisent un endettement jusqu'à 25 % de la capitalisation.

Le document d'informations clés classe la SCPI en risque 3 sur 7, pour une durée de placement de 8 ans. Le profil type est un épargnant qui cherche des revenus trimestriels tirés de résidences gérées en France, avec un historique de 40 ans et un ticket de 8 000 €.

Elle convient moins à un épargnant qui veut un portefeuille très réparti ou un petit ticket d'entrée. Ce profil type n'est pas un conseil personnalisé.

Premier point, le résultat 2025 est de 72,53 € par part pour 85 € distribués. L'écart vient du report à nouveau, passé de 52,78 € à 40,31 € par part. La baisse des loyers de 4,8 % en 2025 s'explique surtout par un rattrapage de loyer variable de 285 000 € comptabilisé en 2024 sur Paris Chaligny.

Deuxième point, le prix de 1 600 € se situe 0,5 % sous la valeur de reconstitution de 1 607,50 € au 30 juin 2026, donnée indicative. La valeur de réalisation est de 1 344,89 €.

Troisième point, deux résidences sont exploitées par Résides Études, placé sous plan de sauvegarde le 25 juin 2025, avec une première annuité prévue le 24 juin 2026. La provision pour loyers douteux reste limitée à 30 000 € fin 2025.

Enfin, la SCPI dispose d'une ligne de crédit renouvelable de 10 M€ auprès du Crédit Agricole Île-de-France, non utilisée, pour préfinancer un achat.

Pour comparer, voyez Pierre Expansion Santé et Ficommerce Proximité, gérées par Fiducial Gérance.

Informations issues des documents publiés par Fiducial Gérance, à jour au 30 septembre 2026. Seuls la note d'information, le DIC et les statuts font foi. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout placement immobilier, le capital et les revenus ne sont pas garantis.