SCPI ESG Pierre Capitale : simulation, rendement et avis

La SCPI a été immatriculée en janvier 2017. Certains documents de Swiss Life AM France emploient encore le nom Pierre Capitale, qui figure dans l'adresse de sa documentation. Elle a obtenu le label ISR le 4 janvier 2021, parmi les premières SCPI labellisées selon son conseil de surveillance. Le prix a été relevé deux fois, en 2021 et 2022, puis ajusté en janvier 2025.

Swiss Life Asset Managers France est une société anonyme à directoire, agréée par l'AMF sous le n° 07000055, dont le siège est à Marseille. Elle gère aussi Mistral Sélection.

La SCPI détient des immeubles de bureaux, de logistique, d'hôtellerie, de loisirs et de commerce, en France et en Allemagne. Swiss Life AM France privilégie l'optimisation des actifs existants et des travaux ciblés. Nous la classons parmi les SCPI diversifiées ; son poids allemand la rapproche des SCPI européennes.

Au 30 juin 2026, selon le bulletin, elle détient 10 immeubles, 15 locataires et 71 253 m².

Les immeubles se situent à Paris 14e et 13e, Osny, Sainte-Geneviève-des-Bois, Landevieille (camping), Munich, Brunnthal et Aschaffenburg. Le taux d'occupation financier est de 96,26 % et le taux d'occupation physique de 96,78 %. La durée moyenne restante des baux est de 3,42 ans. Les loyers encaissés atteignent 2,36 M€ au deuxième trimestre.

Au trimestre, un nouveau bail a été signé dans l'immeuble Zest à Ivry-sur-Seine, et des actions de valorisation sont menées sur l'immeuble occupé par Idemia. Aucune acquisition ni vente n'est mentionnée dans le bulletin.

Le prix a été ajusté de 205 € à 188 € le 15 janvier 2025, soit -8,3 %, pour refléter la valeur des immeubles. Les nouveaux associés entrent depuis à ce niveau.

Source : bulletin du deuxième trimestre 2026. En 2025, aucun revenu non récurrent n'a été distribué. La performance globale annuelle 2025 est de -3,24 %, du fait de l'ajustement du prix. Le TRI sur 5 ans atteint 2,23 %.

En 2026, les acomptes bruts sont de 2,04 € au premier trimestre et 1,79 € au deuxième (1,86 € et 1,68 € nets de fiscalité étrangère). L'objectif annuel de 5 %, cité pour 2025, reste non garanti. Selon l'ASPIM, les SCPI diversifiées ont distribué 5,99 % en moyenne en 2025, l'ensemble des SCPI 4,91 %.

Au 30 juin 2026, 2 249 parts attendent un retrait, soit 0,36 % des 621 977 parts. Au deuxième trimestre, 2 000 parts ont été souscrites et 2 000 retraits compensés. Le stock était de 2 623 parts fin 2025 et de 2 211 au 31 mars 2026.

Le retrait se fait à 169,20 € par part, en face d'une souscription ou par le fonds de remboursement s'il était créé et doté. La cession directe reste possible, avec 150 € HT de frais. Notre page sur la valeur de reconstitution explique le lien entre ces valeurs et le prix.

Selon le bulletin et le rapport annuel 2025 :

• Souscription : 12 % TTC (10 % HT) : 9,60 % TTC pour la collecte et 2,40 % TTC pour la recherche d'investissements.
• Gestion : 10 % HT des loyers et produits financiers nets encaissés.
• Acquisitions et ventes : 1,5 % HT du prix hors taxes et hors droits.
• Travaux : 5 % HT du montant TTC des travaux réalisés.
• Cession directe, donation, succession : 150 € HT (180 € TTC) par dossier.
• Marché par confrontation : 5 % HT, en cas de suspension de la variabilité du capital.

Sur 10 000 € investis, 1 000 € rémunèrent la souscription : 188 € moins 10 % donnent la valeur de retrait de 169,20 €. Au taux de 2025, 10 % divisés par 5,05 % donnent environ 24 mois de revenus, plus 5 mois de délai de jouissance, soit 29 mois.

Les loyers français sont des revenus fonciers, soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Les loyers allemands sont imposés en Allemagne ; la convention franco-allemande donne droit en France à un crédit d'impôt, selon le rapport annuel. Le taux de 5,05 % est calculé avant ce crédit d'impôt.

Pour l'IFI, Swiss Life AM France publie 177,35 € par part (résidents) et 68,33 € (non-résidents) au 31 décembre 2025. En cas de démembrement, la déclaration revient à l'usufruitier.

• Démembrement : prévu dans le bulletin pour l'IFI ; aucune clé n'est publiée dans les documents consultés.
• Fractions de parts, versements programmés, réinvestissement : le rapport annuel proposait la décimalisation des parts pour faciliter ces usages ; le bulletin indique que toutes les résolutions de l'assemblée du 25 juin 2026 ont été adoptées.
• Assurance vie : les unités de compte sont citées par le bulletin, sans liste de contrats.
• Crédit : non détaillé dans le bulletin.

L'assemblée générale mixte du 25 juin 2026 a adopté toutes les résolutions avec plus de 99 % des voix. Elle a nommé huit membres du conseil de surveillance, dont Michel Cattin, nouveau membre, et Swiss Life Assurance et Patrimoine, représentée par Christophe de Vaublanc. Le commissaire aux comptes, PricewaterhouseCoopers Audit, est mandaté jusqu'aux comptes 2029.

Le profil type est un épargnant qui cherche des revenus trimestriels autour de 5 %, avec une moitié du patrimoine en Allemagne et une entrée dès 188 €. La durée recommandée est de 10 ans.

Un épargnant qui privilégie une SCPI sans dette notera le ratio d'endettement de 32,42 %. Ce profil type n'est pas un conseil personnalisé.

Quatre lectures complètent le bulletin. D'abord, la valeur de réalisation est de 151,17 € par part au 30 juin 2026, soit 19,6 % sous le prix. La valeur de reconstitution, 185,54 €, est inférieure de 1,3 % au prix de 188 €.

Ensuite, la dette de 45,02 M€ est à taux fixe de 2,74 %, avec une durée résiduelle moyenne de 0,5 an. Fin 2025, une partie venait de lignes de crédit du groupe Swiss Life, dont 26,57 M€ à 3,20 %.

Troisième point, les valeurs IFI diffèrent fortement : 177,35 € pour un résident, 68,33 € pour un non-résident, reflet de la part allemande.

Enfin, les capitaux collectés au deuxième trimestre sont nuls en net : les souscriptions ont servi à rembourser les sortants.

Pour comparer, voyez Mistral Sélection, autre SCPI de Swiss Life AM France, et Eurovalys, investie en Allemagne.

Informations issues des documents publiés par Swiss Life Asset Managers France et de l'ASPIM, à jour au 30 septembre 2026. Seuls la note d'information, le DIC et les statuts font foi. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout placement immobilier, le capital et les revenus ne sont pas garantis.