SCPI Affinités Pierre : simulation, rendement et avis

Affinités Pierre a été créée fin 2015 sous la forme d'une SCPI à capital fixe, alimentée par des augmentations de capital successives. La sixième a été close le 7 janvier 2026, après environ 74 M€ collectés sur une enveloppe de 150 M€. Le prix est resté à 250 € de 2021 à 2023, puis 252 €.

L'assemblée extraordinaire du 28 janvier 2026 a approuvé le passage en capital variable, à plus de 99,5 % des voix. La SCPI a rouvert le 2 mars 2026 au prix de 225 €. Groupama Gan REIM, agréée par l'AMF le 15 décembre 2014, est dirigée par Alexandre Reinbold depuis mai 2025 ; Groupama Immobilier assure la gestion des immeubles.

La SCPI achète des bureaux, des commerces, des locaux d'activité et des entrepôts, dans les grandes villes françaises et en Europe. Elle vise des immeubles bien situés, loués à des enseignes et des entreprises solides. Elle peut s'endetter jusqu'à 50 % de la valeur du patrimoine.

Répartition au 30 juin 2026, en prix d'achat :

Les dix premiers locataires représentent 51 % des loyers : Dover Street Market (11 %), Diageo (6 %), Asics et Free (5 % chacun), puis Les Résidences Yvelines, GA Smart Building, Foot Locker, Alcatel-Lucent Entreprise, Vinci Construction et LUMN (4 % chacun).

Le taux d'occupation financier atteint 92,9 % au 30 juin 2026 : 87,5 % de locaux occupés, 3,0 % sous franchise et 2,4 % en restructuration. La durée ferme moyenne des baux est de 3,6 ans. Les loyers ont atteint 8,9 M€ au premier trimestre et 8,6 M€ au deuxième.

Aucun achat ni vente au premier semestre. Au troisième trimestre, la SCPI a acheté un entrepôt commercial près de Séville, loué à Obramat (20 M€ droits inclus), et une plateforme de messagerie près de Łódź, louée à DPD (26,6 M€). Nous la classons parmi les SCPI diversifiées.

Source : rapport annuel 2025. Le dividende 2025 se compose de 9,72 € de résultat courant, 0,13 € de résultat exceptionnel lié à une cession et 0,23 € d'impôt. La performance globale annuelle 2025 est de 4,00 %. Le taux de rendement interne s'établit à 0,51 % sur 5 ans et 2,75 % sur 10 ans.

Selon l'ASPIM, les SCPI diversifiées ont distribué 5,99 % en moyenne en 2025, pour une performance globale de 6,27 %. L'ensemble du marché a distribué 4,91 %. En 2026, la SCPI a versé 2,46 € au premier trimestre et 2,50 € au deuxième, pour un prix de 225 €. Groupama Gan REIM ne publie pas d'objectif 2026 dans le bulletin ; toute distribution reste non garantie.

Depuis mars 2026, les retraits sont remboursés à 202,50 € par part, dans la limite des souscriptions reçues chaque mois. Au premier semestre 2026, 21 733 parts ont été créées et 20 271 retirées, aucune n'a été échangée de gré à gré. La collecte brute a atteint 4,94 M€, la collecte nette 0,84 M€.

Le bulletin ne publie pas le nombre de parts en attente de retrait au 30 juin 2026. Si les retraits venaient à se bloquer, la note d'information prévoit un marché secondaire par confrontation des ordres. Notre page sur la valeur de reconstitution explique comment ce chiffre sert à fixer le prix.

Barème de la note d'information du 10 juin 2026 :

• Souscription : 10 % TTC au maximum, soit 22,50 € par part (7 % de collecte, 3 % TTC de recherche d'immeubles).
• Gestion : 10 % HT, soit 12 % TTC des loyers et produits financiers nets encaissés.
• Acquisition d'immeubles : aucune commission.
• Cession d'immeubles : 2 % HT, soit 2,40 % TTC du prix net vendeur, après les cinq premiers exercices.
• Suivi des travaux : 2 % HT au maximum.
• Retrait compensé : aucune commission.
• Cession de gré à gré : 120 € TTC ; donation ou succession : 162 € TTC.

Sur 10 000 € investis, 1 000 € rémunèrent la souscription. La valeur de retrait des parts ressort à 9 000 € (10 000 × 202,50 / 225). Au taux de 2025, il faut environ 30 mois de revenus pour couvrir ces frais (10 / 4,00 = 2,5 ans), plus 4 mois de délai de jouissance.

74 % du patrimoine est en France : les loyers relèvent des revenus fonciers et des prélèvements sociaux. La part européenne, 26 % en Belgique et en Hongrie avant les achats espagnol et polonais, est imposée dans le pays de l'immeuble. Les conventions fiscales évitent la double imposition, par crédit d'impôt ou taux effectif.

En 2025, l'impôt payé par la SCPI pour les associés a représenté 0,23 € par part. Pour l'IFI, Groupama Gan REIM ne publie pas de valeur par part dans les documents consultés ; la pratique retient la valeur de retrait, 202,50 €.

• Démembrement : possible, selon la page produit. Aucune clé de nue-propriété n'est publiée.
• Crédit : prévu par la note d'information, qui en détaille les risques.
• Versements programmés et réinvestissement des revenus : prévus par la note d'information dès que les outils de gestion le permettront.
• Assurance vie : Groupama Gan REIM ne publie pas de liste de contrats référençant la SCPI.

Le conseil de surveillance compte sept membres, dont Gan Foncier II et Groupama Paris Val de Loire. Il a désigné un nouveau président le 26 juin 2025 et a examiné les comptes 2025 le 8 avril 2026. Le dépositaire est CACEIS Bank France, l'expert Cushman & Wakefield Valuation France, le commissaire aux comptes PricewaterhouseCoopers.

L'assemblée générale mixte du 10 juin 2026 a approuvé toutes les résolutions, dont les comptes 2025. Elle a réduit le nominal de la part à 187,50 €, avec une prime d'émission de 37,50 €, sans effet sur le prix de 225 € ni sur le prix de retrait.

Le profil type est un épargnant qui cherche une SCPI majoritairement française, peu endettée, avec une part européenne en croissance, et qui peut rester 8 ans, la durée recommandée par le DIC.

Un épargnant qui vise un rendement proche de 6 % ou une revente immédiate regardera d'autres SCPI. Ce profil type n'est pas un conseil personnalisé.

Le prix de 225 € dépasse de 0,3 % la valeur de reconstitution au 30 juin 2026 (224,24 €). La valeur de réalisation s'établit à 193,91 € par part, contre 197,94 € fin 2025.

La dette reste basse : 50,4 M€, soit 9,02 % des 559 M€ de patrimoine. Une ligne de crédit renouvelable de 30 M€, signée avec le Crédit Agricole Île-de-France pour deux ans plus une année optionnelle, accompagne son développement.

À Lyon, une expertise judiciaire se poursuit sur l'immeuble de bureaux de la SCI Lumen Confluence, où LUMN a repris le bail le 27 février 2026. À Neuville-en-Ferrain, un site logistique de 33 157 m² fait l'objet d'une étude de redéveloppement. Pour comparer, voyez Atout Pierre Diversification et Mistral Sélection.

Informations issues du bulletin du premier semestre 2026, du rapport annuel 2025, de la note d'information et du DIC publiés par Groupama Gan REIM, et des statistiques de l'ASPIM, à jour au 30 septembre 2026. Seuls la note d'information, le DIC et les statuts font foi. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout placement immobilier, le capital et les revenus ne sont pas garantis.