SCPI Génépierre : simulation, rendement et avis

Créée en 1978, Génépierre est l'une des plus anciennes SCPI de bureaux du marché. Elle est immatriculée au RCS de Paris sous le n° 337 849 978. Sa note d'information porte le visa AMF SCPI n° 20-03 du 24 janvier 2020, mise à jour le 28 août 2026.

Amundi Immobilier est une SAS au capital de 16 684 660 €, filiale d'Amundi dédiée aux fonds immobiliers. Elle annonce 30 milliards d'euros d'encours et 114 collaborateurs dédiés, selon la fiche commerciale d'août 2026. Antoine Aubry en est le directeur général.

Génépierre détient surtout des bureaux, à Paris, en Île-de-France et dans les grandes villes de région, avec près d'un quart du patrimoine ailleurs en Europe. Au 30 juin 2026, elle possède 150 immeubles pour 217 871 m², dont une partie via des sociétés immobilières et des OPPCI. Répartition fin 2025, pour 1 370 locataires :

Le portefeuille de commerces Tango, à Lyon, affiche un taux d'occupation de 96,29 % au premier semestre 2026, avec de nouveaux baux signés auprès d'enseignes de parfumerie, prêt-à-porter, bijouterie et chocolaterie. Ses baux courent encore 3,9 à 4,7 ans. Amundi Immobilier ne publie ni la liste des principaux locataires ni la durée ferme moyenne des baux (WALB) de l'ensemble du patrimoine dans ses documents consultés au 30 septembre 2026.

En 2025, la SCPI a vendu le Bistrot des Lices, à Saint-Tropez, à l'un des prix au m² les plus élevés de la ville ; le produit a doté le fonds de remboursement. Une promesse de vente a été signée fin juillet 2026 sur des bureaux en région, pour près de 8 M€. Nous la classons parmi les SCPI de bureaux.

Le taux de distribution est resté entre 3,81 % et 5,02 % de 2015 à 2025, selon Amundi Immobilier.

Le prix est resté à 270 € jusqu'en juillet 2023, puis Amundi Immobilier l'a ajusté cinq fois pour suivre les expertises.

La distribution 2025 inclut 0,82 € de revenus non récurrents. La performance globale annuelle a été de -10,10 % en 2024 et de -1,38 % en 2025. En 2026, l'acompte est de 1,66 € brut par trimestre ; Amundi Immobilier prévoit 6,50 € par part sur l'année, avant impôt sur les revenus financiers, sans garantie. Le report à nouveau atteint 5,38 € par part fin 2025.

Les retraits sont servis par les souscriptions nouvelles. Au 30 juin 2026, 232 334 parts attendaient un retrait, soit 6,6 % de la capitalisation, après 207 816 parts (5,87 %) fin 2025. Au premier semestre, 49 parts ont été souscrites et 1 132 parts ont changé de mains de gré à gré.

Le fonds de remboursement, doté de 1 M€ en décembre 2025 grâce à la vente du Bistrot des Lices, a racheté 7 560 parts à 132,37 € au premier trimestre 2026. Il a été entièrement utilisé par les porteurs éligibles, selon les modalités votées en novembre 2025. Le contexte de marché est détaillé dans notre page sur la période d'ajustement des SCPI, et les voies de sortie dans notre guide pour revendre des parts de SCPI.

La note d'information et la fiche commerciale d'août 2026 détaillent les commissions.

• Souscription : 8 % TTI en 2026, soit 12,24 € par part, comprise dans les 153 € (10 % TTI au maximum).
• Gestion : 5,75 % TTI appliqués en 2025, pour un plafond de 8 % TTI des loyers et produits financiers nets.
• Vente d'immeubles : 1,25 % TTI du prix net vendeur ; 1,12 % TTI en cas de réinvestissement.
• Suivi et pilotage des travaux : 3 % HT, soit 3,60 % TTC du montant des travaux.
• Financement : 0,20 % TTI au maximum du montant emprunté.
• Retrait : aucune commission.
• Cession sur le marché secondaire : 5 % TTI au maximum, plus 5 % de droits d'enregistrement.
• Gré à gré, donation, succession : 50 € TTI par opération.

Avec la formule frais d'entrée divisés par taux de distribution, 8 % / 4,38 % donne 1,8 an de revenus, environ 22 mois. Les parts rapportent à partir du premier jour du troisième mois suivant la souscription, soit 2 mois pleins d'attente. Il faut compter environ 24 mois, deux ans, avant de retrouver sa mise.

Les loyers français sont des revenus fonciers, soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Les loyers allemands, néerlandais ou espagnols sont d'abord imposés sur place : 0,04 € par part et par trimestre en 2026, selon Amundi Immobilier, puis neutralisés en France par crédit d'impôt ou taux effectif. Notre page sur la fiscalité des SCPI européennes détaille ces mécanismes.

Les revenus financiers, 0,50 € par part au premier semestre 2026, supportent le prélèvement de 31,4 % en vigueur depuis le 1er janvier 2026.

Pour l'IFI 2026, Amundi Immobilier publie 145,12 € par part pour un résident et 117,14 € pour un non-résident, soit un ratio immobilier de 73,31 % appliqué à une valeur de référence de 197,95 €.

• Assurance vie : Génépierre est éligible à l'assurance vie ou à la détention en direct, selon la fiche commerciale.
• Minimum : une part, soit 153 €.
• Démembrement, versements programmés, réinvestissement : Amundi Immobilier ne les mentionne pas dans ses documents consultés au 30 septembre 2026.

Génépierre a obtenu le label ISR en décembre 2022 ; il a été renouvelé pour trois ans fin 2024. Elle est classée article 8 SFDR, avec une note ESG de 51 sur 100 au 31 décembre 2025.

La durée recommandée est de 8 ans et l'indicateur de risque du DIC de 5 sur 7. Le profil type est un épargnant qui accepte une revente qui peut prendre du temps et une exposition forte aux bureaux franciliens, dont La Défense. Il entre à un prix désormais proche de la valeur de reconstitution. Elle convient mieux à un horizon long qu'à un besoin de capital à moyen terme. Ce profil type n'est pas un conseil personnalisé.

Selon l'ASPIM et l'IEIF, les SCPI à prépondérance bureaux ont distribué 4,6 % en moyenne en 2025, pour une performance globale proche de zéro (-0,2 %). Génépierre se situe un peu en dessous, à 4,38 % et -1,38 %. Le repositionnement du prix à 153 € rapproche la part de la valeur des immeubles.

Pour comparer avec des SCPI de bureaux ouvertes, voyez Efimmo 1 et Notapierre.

Les pages qui arrivent en tête de Google affichent encore 180 € ou 270 €. Le prix est de 153 € depuis le 28 août 2026 et le prix de retrait de 140,76 €. À ce prix, les parts en attente représentent environ 32,7 M€.

Le taux d'occupation de 80,92 % inclut 9,72 % de locaux sous franchise ou mis à disposition : les locaux occupés et payants représentent 71,20 %. Le TOF annuel était de 85,54 % en 2025 et de 88,83 % en 2024. Chaque fin de franchise ajoute des loyers encaissés.

La dette, 263,3 M€ au 30 juin 2026, porte l'endettement à 35,1 % fin 2025, pour un plafond de 40 %. Le levier amplifie les mouvements de valeur : la valeur de réalisation par part a été révisée de 18,66 % en 2023, 13,21 % en 2024 et 5,06 % en 2025, un rythme qui ralentit. Le nouveau prix se place au milieu de la fourchette légale autour de la valeur de reconstitution.

Informations issues des documents publiés par Amundi Immobilier, à jour au 30 septembre 2026. Seuls la note d'information, le DIC et les statuts font foi. Comme tout placement immobilier, le capital et les revenus ne sont pas garantis ; la revente dépend de la demande. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.