SCPI LF Europimmo : simulation, rendement et avis

LF Europimmo a été lancée en 2014 pour acheter des bureaux modernes dans les marchés européens les plus profonds : Allemagne, Benelux, Royaume-Uni et France. Son prix est resté à 1 045 € jusqu'en 2023, puis a été ramené à 945 €.

Le 31 janvier 2025, une assemblée extraordinaire a réduit le nominal de 800 à 400 € par part. Le marché des parts a été suspendu du 1er janvier au 1er février 2025, puis le prix a été fixé à 725 €. La Française REM, agréée par l'AMF le 26 juin 2007 et présidée par Guillaume Allard, gère aussi Épargne Foncière.

La SCPI détient surtout des bureaux loués à des entreprises, dans les grandes villes allemandes et européennes. Elle possède 3 immeubles en direct et 49 via des sociétés civiles, pour 259 544 m² en exploitation. Parmi ses principaux actifs en loyer figurent ENI House à Londres, TwoTowers à Berlin et Victoria Office à Hambourg.

Répartition au 30 juin 2026, en valeur vénale :

Le taux d'occupation financier atteint 95,5 % au 30 juin 2026, contre 95,3 % au trimestre précédent. Il se décompose en 90,4 % de locaux occupés, 2,8 % sous franchise et 2,3 % en restructuration ; 4,5 % sont en recherche de locataire. Le taux d'occupation physique est de 88,8 %. La durée ferme moyenne des baux (WALB) est de 5,3 ans.

Au deuxième trimestre, 846 m² ont été reloués et 1 905 m² libérés, surtout à Nuremberg, où un locataire a acheté ses propres locaux. Des discussions sont en cours avec les autres occupants pour des extensions. Aucune acquisition ni cession sur le trimestre. Nous la classons parmi les SCPI de bureaux et les SCPI européennes.

Source : rapport annuel 2025. Le taux de distribution inclut les impôts payés en Europe pour les associés : 3,56 € par part en 2025. La performance globale annuelle 2025 est de 4,63 %. Le taux de rendement interne s'établit à -4,17 % sur 5 ans et 0,89 % sur 10 ans, ce qui intègre l'ajustement du prix.

Selon l'ASPIM, les SCPI de bureaux ont distribué 4,62 % en moyenne en 2025, pour une performance globale de -0,25 %. L'ensemble du marché a distribué 4,91 %. En 2026, la SCPI a versé 6,00 € au premier trimestre et 6,00 € au deuxième. La Française REM précise que ce montant pourra évoluer au second semestre selon les résultats ; il n'est pas garanti.

Au 30 juin 2026, 85 036 parts attendaient un retrait, soit 7,6 % des parts et 56,7 M€. Au deuxième trimestre, 319 parts souscrites ont permis de rembourser 319 parts. La collecte brute du trimestre a atteint 0,2 M€.

Un retrait est payé 667 € par part, dans l'ordre d'arrivée, dès qu'une souscription le compense. La note d'information prévoit un fonds de remboursement, non doté au 30 juin 2026. Si des demandes attendent depuis six mois sans fonds doté, La Française REM peut remplacer les retraits par un marché secondaire à prix libre, avec confrontation périodique des ordres.

Barème de la note d'information :

• Souscription : 8 % HT, soit 9,6 % TTC du prix, 58 € HT par part.
• Gestion : 10 % HT, soit 12 % TTC des loyers et produits financiers nets encaissés.
• Acquisition ou cession d'immeubles : 1,25 % HT, soit 1,50 % TTC du prix ; pas de commission sur les achats financés par les souscriptions nouvelles.
• Suivi des travaux : 3 % HT, soit 3,6 % TTC au maximum.
• Cession directe ou donation : 150 € HT par bénéficiaire.
• Cession sur le marché secondaire : 5 % HT à la charge de l'acheteur.

Sur 10 000 € investis, 960 € TTC rémunèrent la souscription. La valeur de retrait des parts ressort à environ 9 200 € (10 000 × 667 / 725). Au taux de 2025, il faut environ 25 mois de revenus pour couvrir ces frais (9,6 / 4,63 = 2,1 ans). Les revenus commencent dès le mois suivant la souscription.

91,6 % du patrimoine est hors de France. Les loyers étrangers sont imposés dans le pays de l'immeuble, et la SCPI paie cet impôt pour ses associés : 3,56 € par part en 2025, soit 0,49 % du prix. En France, les conventions fiscales évitent la double imposition, par crédit d'impôt ou taux effectif, et ces revenus échappent aux prélèvements sociaux.

Les revenus financiers supportent 12,8 % d'acompte d'impôt et 18,6 % de prélèvements sociaux en 2026, selon le bulletin. Le mécanisme est détaillé dans notre page sur la fiscalité des SCPI européennes.

Pour l'IFI au 1er janvier 2026, La Française REM retient 667,00 € par part pour les résidents et 64,73 € pour les non-résidents.

• Démembrement : proposé, selon la page produit. Aucune clé de nue-propriété n'est publiée dans les documents consultés.
• Assurance vie : proposée, selon la page produit ; la liste des contrats n'est pas publiée.
• Crédit : proposé, selon la page produit.
• Versements programmés : non décrits dans les documents consultés.
• Réinvestissement des dividendes : non décrit dans les documents consultés.

Le conseil de surveillance, présidé par François Rincheval, compte douze membres jusqu'à l'assemblée de 2027. Il se réunit trois fois en 2026 : 3 mars, 29 septembre et 15 décembre. L'expert CBRE Valuation est nommé jusqu'à l'assemblée de 2029. Le dépositaire est CACEIS Bank.

Les assemblées générales se sont tenues le 23 juin 2026. La participation a dépassé 30 % pour l'assemblée ordinaire et approché 22 % pour l'extraordinaire. Les résolutions ont été adoptées avec 88 % à 98 % des voix. Le mandat du commissaire aux comptes Deloitte & Associés arrivait à échéance lors de cette assemblée ; le bulletin ne précise pas la décision prise.

Le profil type est un épargnant qui cherche des bureaux européens, surtout allemands, avec des revenus étrangers exonérés de prélèvements sociaux, et qui peut rester 9 ans ou plus. Il accepte que la revente dépende des souscriptions.

Un épargnant qui peut avoir besoin de son capital à court terme regardera d'autres SCPI. Ce profil type n'est pas un conseil personnalisé.

Le prix de 725 € se situe 1,1 % au-dessus de la valeur de reconstitution au 30 juin 2026 (717,21 €). La valeur de réalisation s'établit à 587,97 € par part, contre 639,53 € fin 2025 : les expertises ont été ajustées de 4,5 % à périmètre constant, un effet amplifié par la dette.

La dette atteint 19,83 % de la valeur d'acquisition des actifs, sous un plafond de 35 %. Son taux moyen, 1,69 %, reste bas ; sa durée résiduelle moyenne est de 2,73 ans.

Le stock de locaux vacants représente 29 172 m², dont 93,2 % de bureaux et 71,3 % en Allemagne, avec 11 878 m² en restructuration. Pour comparer, voyez Eurovalys, investie en bureaux allemands, et Épargne Foncière, de la même société de gestion.

Informations issues du bulletin du deuxième trimestre 2026, du rapport annuel 2025, de la note d'information et du DIC publiés par La Française REM, et des statistiques de l'ASPIM, à jour au 30 septembre 2026. Seuls la note d'information, le DIC et les statuts font foi. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout placement immobilier, le capital et les revenus ne sont pas garantis.