SCPI PAREF Evo : simulation, rendement et avis

PAREF Gestion est agréée par l'AMF depuis le 19 février 2008 sous le n° GP-08000011. Elle est dirigée par Anne Schwartz et gère aussi PAREF Prima, PAREF Hexa, Novapierre 1 et Novapierre Résidentiel, selon son site.

La SCPI a été lancée en 2020 sous le nom d'Interpierre Europe Centrale, avec une stratégie de bureaux en Pologne. L'assemblée du 14 juin 2024 a voté le nouveau nom, PAREF Evo, et une stratégie diversifiée en Europe hors de France, effective depuis le 28 juin 2024. Le prix de la part était de 250 € au 1er janvier de chaque année, de 2021 à 2025.

PAREF Evo investit dans l'immobilier tertiaire européen hors de France, avec une stratégie désormais diversifiée par pays et par secteur. PAREF Gestion mène une étude sur un premier investissement au Portugal, qui compléterait l'exposition européenne.

Répartition au 30 juin 2026, en valeur hors droits, selon le bulletin :

Cracovie pèse 53,6 % de la valeur et Varsovie 46,4 %. Les bureaux représentent 89,5 % et les locaux d'activité 10,5 %. Le patrimoine vaut 40,7 M€ pour 17 060 m² et 13 baux. La durée ferme moyenne restante des baux (WALB) est de 3 ans. Les loyers encaissés au trimestre atteignent 0,7 M€.

Le taux d'occupation financier est de 87,7 % au deuxième trimestre 2026 : 82,1 % de locaux occupés, 5,6 % sous franchise et 12,3 % vacants, soit 7 lots et 2 358 m². À Browar Lubicz, le principal locataire, leader des VTC et de la livraison à domicile, a prolongé son bail de 7 ans et occupe 18 % des surfaces de la SCPI ; une société informatique a signé 5 ans sur 532 m². Nous la classons parmi les SCPI de bureaux et les SCPI européennes.

Le prix n'a pas changé de 2021 à 2025 : la performance globale annuelle 2025 est égale au taux de distribution, 4,72 %. Après 2,71 € d'impôt payé par la SCPI, le dividende net versé 2025 est de 9,09 € par part, soit 3,64 %. Le TRI sur 5 ans atteint 3,42 % au 31 décembre 2025.

En 2026, PAREF Gestion a versé 2,04 € net au premier trimestre et 1,94 € au deuxième (2,38 € brut). Elle explique cet ajustement par des départs de locataires au premier trimestre, que la relocation et l'achat prévu en 2026 doivent compenser, un effet non garanti. Aucun objectif annuel chiffré n'est publié.

Selon l'ASPIM, la moyenne de toutes les SCPI était de 4,91 % en 2025 et celle des SCPI de bureaux de 4,6 %, pour une performance globale de -0,2 %. PAREF Evo se situe au niveau de sa catégorie en taux et au-dessus en performance globale.

Au 30 juin 2026, 7 207 parts attendaient d'être retirées, soit 3,65 % des 197 184 parts. Au premier trimestre, 3 736 parts ont été retirées pour 738 souscrites ; au deuxième, 62 parts dans chaque sens. Aucune part n'était en attente fin 2025, avec un délai moyen de 24 jours en 2025, selon le rapport annuel.

Les retraits sont traités à la fin de chaque mois. Après un mois sans contrepartie, PAREF Gestion peut utiliser les souscriptions des 12 derniers mois non encore investies, dans la limite de 2 % par mois de la valeur de reconstitution. Un fonds de remboursement peut aussi être voté par l'assemblée. Notre guide pour revendre des parts de SCPI détaille ces options.

Barème du bulletin du deuxième trimestre 2026 :

• Souscription : 10 % HT du prix, soit 25 € par part ; la TVA est récupérée par la société de gestion et n'est pas payée par l'associé.
• Gestion : 11 % HT au maximum (13,20 % TTC) des recettes encaissées.
• Arbitrage d'immeubles : 0,5 % HT du prix de vente, plus 3 % HT de la plus-value après impôt si elle est positive.
• Suivi de travaux : 1 % HT au maximum des gros travaux de plus de 10 000 € HT.
• Retrait : aucune commission, retrait à 225 €.
• Cession directe, succession, donation : 75 € HT (90 € TTC) de frais de dossier.

Sur 10 000 € souscrits, 1 000 € rémunèrent la recherche d'immeubles et la distribution. Avec la formule frais d'entrée divisés par taux de distribution, 10 % / 4,72 % donne 2,1 ans, soit 25 mois ; le délai de jouissance ajoute 5 mois, soit 30 mois environ. Sur le taux net de 3,64 %, le calcul donne 33 mois, plus 5 mois. Le document d'informations clés évalue l'incidence des coûts à 3,25 % par an sur 10 ans.

Tous les immeubles sont en Pologne. Au deuxième trimestre 2026, sur 2,38 € brut par part, 2,35 € sont des revenus fonciers étrangers, sur lesquels 0,43 € d'impôt a été prélevé à la source. En 2025, l'impôt payé par la SCPI représente 2,71 € sur 11,80 €.

En France, l'impôt étranger est neutralisé selon la convention fiscale, et ces revenus ne supportent pas les prélèvements sociaux. Les revenus financiers (0,03 € au trimestre) suivent le prélèvement forfaitaire. Via l'assurance vie, les crédits d'impôt reviennent à l'assureur.

Pour l'IFI, PAREF Gestion préconise 202,71 € par part pour 2025 pour un résident français, et 0,00 € pour un non-résident.

• Pleine propriété en direct : 10 parts au minimum pour un nouvel associé.
• Crédit : prévu ; le bulletin de souscription est transmis après accord du prêt.
• Nue-propriété : le bulletin mentionne la souscription en démembrement, sans clé publiée dans les documents consultés.
• Assurance vie : le bulletin mentionne la souscription via un contrat en unités de compte, sans liste des contrats.
• Versements programmés et réinvestissement : non présentés comme offre dans les documents consultés ; le rapport annuel présente la division de la part comme un moyen de réinvestir plus régulièrement les dividendes.

L'assemblée générale mixte du 26 juin 2026 a adopté toutes les résolutions, numérotées 1 à 19, et élu 8 membres du conseil de surveillance, dont Edouard Binet, Aurélien Triquet, Luc Raemo, Patrick Malleviale, Marc Goudemand, Xavier Bonnefoy, Cyril Broyde et Cyril Soigneux. Fin 2025, le conseil était présidé par la société PAREF, représentée par Antoine de Oliveira e Castro et Anne Schwartz.

Le dépositaire est Société Générale Securities Services, le commissaire aux comptes PricewaterhouseCoopers Audit et l'expert immobilier Cushman & Wakefield, selon le rapport annuel 2025. L'endettement est autorisé jusqu'à 40 % de la valeur des immeubles ; il est de 0 € au 30 juin 2026.

Le document d'informations clés classe PAREF Evo en risque 3 sur 7, pour une durée de placement de 10 ans. Le profil type est un épargnant imposé dans une tranche élevée, qui cherche des revenus hors de France et accepte une exposition au zloty polonais et un délai de retrait variable.

Elle convient moins à un épargnant qui peut avoir besoin de récupérer son capital rapidement. Ce profil type n'est pas un conseil personnalisé.

Premier point, le prix de 250 € se situe 2,4 % au-dessus de la valeur de reconstitution de 244,14 € au 30 juin 2026. La valeur de réalisation est de 212,50 €.

Deuxième point, l'assemblée de juin 2026 a adopté la division de la part par cinq (250 € vers 50 €) présentée dans le rapport annuel, pour faciliter le réinvestissement et la liquidité. Le capital total reste inchangé.

Troisième point, les deux signatures à Browar Lubicz prennent effet à partir de mai et juillet 2026 : leur effet sur le taux d'occupation se lira dans les prochains bulletins.

Enfin, l'absence de dette laisse à PAREF Evo une capacité d'emprunt jusqu'à 40 % pour financer la diversification annoncée.

Pour comparer, voyez PAREF Prima, SCPI européenne de la même société de gestion, et Novapierre 1, gérée par PAREF Gestion.

Informations issues des documents publiés par PAREF Gestion, à jour au 30 septembre 2026. Seuls la note d'information, le DIC et les statuts font foi. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout placement immobilier, le capital et les revenus ne sont pas garantis.