SCPI Sofidy Europe Invest : simulation, rendement et avis

La SCPI a été lancée en 2021 avec des premiers investisseurs dits sponsors, au prix de 223,25 €. Le prix est passé à 235 € le 12 juillet 2021, à la clôture de cette phase, selon le rapport annuel 2025. La collecte a atteint 155,6 M€ en 2022, puis 38,0 M€ en 2025.

Sofidy est la marque d'épargne immobilière du groupe Tikehau Capital. Au 31 décembre 2025, la SCPI était gérée par Sofidy SAS (agrément GP-07000042). Le bulletin du deuxième trimestre 2026 indique que la gestion des fonds Sofidy est désormais assurée par Tikehau Investment Management. Fin 2025, Sofidy gérait 7 009 M€ de SCPI, selon l'ASPIM.

Sofidy Europe Invest achète de l'immobilier tertiaire au sens large dans les grandes métropoles de l'Espace économique européen, du Royaume-Uni et de la Suisse. Elle cherche des villes à forte croissance économique et démographique. Nous la classons parmi les SCPI diversifiées et les SCPI européennes.

Répartition au 30 juin 2026, en valeur, selon le bulletin :

La SCPI détient 38 actifs pour 371 unités locatives, valorisés 406,5 M€. Les loyers encaissés au deuxième trimestre atteignent 7,38 M€. Le taux d'occupation financier est de 96,00 %. À mi-année, la valeur du patrimoine a progressé de 0,9 % sur 6 mois.

Fin 2025, les huit premiers locataires pesaient 38,5 % des loyers : Pierre & Vacances 10,1 %, B&B Hotels Germany 7,3 %, Leroy Merlin 6,3 %, puis des locataires entre 2,4 % et 4,0 %.

Aucun achat n'a eu lieu au deuxième trimestre. La SCPI s'est engagée sur un ensemble au nord de Munich, avec un hôtel, un retail park et une station-service, pour 18,8 M€ et un rendement immédiat de 7,0 %. À Amsterdam, une relocation a fait passer un loyer de 17,8 K€ à 58,4 K€.

Source : rapports annuels 2023, 2024 et 2025, bulletin du deuxième trimestre 2026. Après l'impôt payé à l'étranger, le taux atteint 4,65 % en 2024 et 4,70 % en 2025. La performance globale annuelle 2025 est de 5,41 %, le prix étant resté stable.

Selon l'ASPIM, les SCPI diversifiées ont distribué 5,99 % en moyenne en 2025, et l'ensemble des SCPI 4,91 %. Pour 2026, Sofidy annonce entre 10,50 € et 11,30 € par part, soit 4,5 % à 4,8 % du prix, une fourchette non garantie.

Aucune part n'attendait de retrait au 30 juin 2026. Au deuxième trimestre, 36 877 parts ont été souscrites et 8 464 retirées, pour 8,67 M€ collectés et 1,81 M€ remboursés. Le capital nominal est passé de 259,3 M€ fin 2025 à 268,5 M€.

Le retrait se fait à 213,85 € par part, payé dans les 30 jours après la fin du mois d'enregistrement. La cession directe reste possible, avec 120 € TTC de frais de dossier par cessionnaire.

Selon la note d'information et le bulletin :

• Souscription : 9 % HT, soit 10,80 % TTC, compris dans les 235 €.
• Gestion : 12 % HT, soit 14,40 % TTC des loyers et produits financiers encaissés.
• Cession d'immeubles : 2,5 % HT, soit 3 % TTC du prix de vente.
• Suivi des travaux : 1,5 % HT pour les programmes de plus de 100 000 € HT.
• Cession de parts sur le marché secondaire : 5 % HT à la charge de l'acquéreur.
• Cession de gré à gré, donation, succession : 120 € TTC par bénéficiaire.

Exemple sur 10 000 € : 42 parts coûtent 9 870 €. Au dividende de 2025, elles rapportent 463,68 € par an avant impôt étranger. Leur valeur de retrait est de 8 981,70 €. L'écart de 9 % entre prix et retrait représente 1,7 année de revenus au taux brut de 2025, environ 20 mois, plus 3 mois de délai de jouissance.

Tous les loyers viennent de l'étranger : les revenus fonciers de source française sont de 0,00 € par part en 2025. En 2025, 13,2 % du dividende brut a servi à payer l'impôt dans les pays des immeubles. En France, les conventions fiscales accordent un crédit d'impôt ou appliquent le taux effectif, et ces revenus ne supportent pas les prélèvements sociaux. Notre page sur la fiscalité des SCPI européennes détaille ces règles.

Pour l'IFI, Sofidy publie une valeur indicative de 187,08 € par part pour un résident et 0,00 € pour un non-résident, au 31 décembre 2025.

• Nue-propriété : les parts peuvent être souscrites en démembrement, selon la note d'information.
• Assurance vie : les parts sont éligibles aux contrats d'assurance vie ; les crédits d'impôt étrangers reviennent alors à l'assureur.
• Crédit : prévu par la note d'information, qui en décrit les risques.
• Réinvestissement des dividendes : l'assemblée du 27 mai 2026 a autorisé la décimalisation des parts, qui pourra le faciliter.
• Versements programmés : non publiés dans les documents consultés.

Toutes les résolutions de l'assemblée générale du 27 mai 2026 ont été adoptées. Philippe Gourdelier, Franck Leborgne et Julien Ribes ont été réélus au conseil de surveillance pour trois ans. Le conseil était présidé par Jean-Jacques Teissedre fin 2025. Le dépositaire est Société Générale, le commissaire aux comptes PricewaterhouseCoopers Audit et l'expert BNP Paribas Real Estate Valuation France.

Le DIC classe la SCPI en risque 3 sur 7, pour une durée recommandée de 8 ans. Le profil type est un épargnant imposé dans une tranche à 30 % ou plus, qui cherche des revenus trimestriels venus de six pays européens et accepte une part de risque de change sur la livre sterling.

Un épargnant qui détient ses SCPI via l'assurance vie notera que les crédits d'impôt étrangers ne lui reviennent pas. Ce profil type n'est pas un conseil personnalisé.

Le prix de 235 € dépasse de 2,7 % la valeur de reconstitution, 228,77 € au 31 décembre 2025. La valeur de réalisation est de 196,26 €.

La dette bancaire atteint 79,3 M€, soit 19,5 % de la valeur du patrimoine. Le financement de 21 M€ en préparation sur des hôtels espagnols la porterait à 24,6 %, pour financer de nouveaux achats.

Les achats de 2026, Munich compris, totaliseraient 44 M€ pour un rendement immédiat moyen de 8,1 %, selon Sofidy.

Pour comparer, voyez Sofidynamic, autre SCPI diversifiée de Sofidy, et Comète, elle aussi investie uniquement hors de France.

Informations issues des documents publiés par Sofidy, à jour au 30 septembre 2026. Seuls la note d'information, le DIC et les statuts font foi. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout placement immobilier, le capital et les revenus ne sont pas garantis.