SCPI Optimale : simulation, rendement et avis

Consultim Asset Management est une filiale de Consultim Groupe. L'AMF l'a agréée le 28 mai 2020 sous le numéro GP-20000013. Optimale, sa seule SCPI, a reçu le visa AMF n° 20-14 le 21 juillet 2020. Son capital statutaire maximal est de 150 M€ et sa durée de vie de 99 ans.

La SCPI a démarré à 250 € la part. Elle a atteint 66 M€ de capitalisation en juin 2024, 92 M€ fin 2025 et 96 M€ au 30 juin 2026. Selon l'ASPIM, Consultim AM a collecté 14 M€ nets en 2025.

Consultim AM cible des « actifs de proximité » : des locaux loués à des entreprises qui servent une clientèle locale. La page produit fixe trois repères :

• des immeubles de moins de 10 M€, un segment moins disputé par les grands investisseurs ;
• tous types d'actifs : bureaux, commerces, logistique, locaux d'activité, santé, services, hôtellerie, résidentiel ;
• la France métropolitaine seulement, dans les métropoles et les villes moyennes.

La SCPI achète en priorité des immeubles déjà loués. Elle peut s'endetter jusqu'à 40 % de la valeur d'acquisition des actifs, selon la note d'information. Nous la classons parmi les SCPI diversifiées.

Optimale détient 40 actifs pour 104,59 M€ investis, soit 2,6 M€ en moyenne. Ils sont loués à 83 locataires sur 77 043 m². Fin 2024, le rapport annuel les situait dans 10 régions.

La part des bureaux a reculé de 40,2 % fin 2025 à 37,9 %, au profit des commerces. Les derniers achats illustrent la méthode :

• juin 2026 : 3,5 M€ de commerces neufs à Belz (Morbihan), loués à Action et Espace des Marques, pour un rendement annoncé de plus de 7,50 % ;
• décembre 2025 : une crèche neuve à Vernouillet (1,0 M€, groupe Sogecrèche, bail de 6 ans ferme) et deux boutiques à Dinard (1,5 M€, groupe K-Way) ;
• novembre 2025 : 5 703 m² d'activités à Petit-Couronne (5,84 M€), loués à Valgo avec 11 ans et 8 mois d'engagement ferme.

Le taux d'occupation financier atteint 91,16 % au 30 juin 2026. Au trimestre, Optimale a renouvelé un bail de 9 ans ferme à Reims et reloué près de 4 000 m² à Cholet pour 10 ans ferme. Consultim AM ne publie pas de WALB globale ni de taux d'occupation physique dans ses bulletins consultés.

Le prix de part est resté à 250 € jusqu'au 31 décembre 2025, puis il est passé à 255 €, une hausse de 2 %.

En 2025, Optimale a versé 16,25 € par part. La performance globale annuelle 2025 atteint 8,50 %, hausse du prix comprise. Les dividendes sont versés chaque mois. Au deuxième trimestre 2026, ils totalisent 3,95 € par part, soit 1,55 % du prix. Pour le premier trimestre 2026, le bulletin du premier trimestre indique 3,84 € et celui du deuxième trimestre retient 3,90 €. La société de gestion vise entre 5 % et 6 % par an sur 10 ans, un objectif non garanti.

Aucune part n'attend de retrait au 30 juin 2026, comme à chaque fin de trimestre depuis fin 2024. Au deuxième trimestre, 10 062 parts ont été émises et 1 392 retirées. Un associé qui se retire reçoit 229,50 € par part, sous deux mois maximum.

La collecte s'est normalisée après un pic de 23 114 parts émises au quatrième trimestre 2024. Elle tourne entre 9 132 et 12 461 parts par trimestre depuis fin 2025. Les retraits sont financés par les nouvelles souscriptions : la collecte reste l'indicateur à suivre.

La note d'information fixe les commissions suivantes.

La commission d'acquisition ne s'applique pas aux achats financés par de nouvelles souscriptions. Le DIC de juillet 2025 chiffre l'incidence annuelle des coûts à 4,71 % sur 10 ans.

Avec la formule frais d'entrée divisés par taux de distribution, 12 % / 6,50 % donne 1,85 an, environ 22 mois. Les parts entrent en jouissance le premier jour du quatrième mois qui suit la souscription, soit 3 mois pleins sans revenu. Il faut donc compter environ 25 mois. La page frais de SCPI compare ce délai aux autres fonds.

Les immeubles sont tous en France. Les loyers sont imposés comme revenus fonciers, au barème de l'impôt et aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Les produits financiers subissent le prélèvement forfaitaire unique de 30 %, avec option possible pour le barème. Les plus-values de cession sont taxées à 19 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux, avec une exonération totale d'impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.

Pour l'IFI, les bulletins indiquent une valeur indicative de 217,37 € par part. Le détail est sur notre page fiscalité des SCPI.

Consultim AM propose plusieurs façons d'investir, selon sa page « Comment investir » :

• à crédit, amortissable ou in fine ;
• en nue-propriété ou en usufruit, sur 3 à 20 ans ;
• par épargne programmée, dès 100 € par versement, une fois 6 parts détenues ;
• avec réinvestissement mensuel de tout ou partie des dividendes.

Consultim AM ne publie pas de liste de contrats d'assurance vie référençant Optimale dans ses documents consultés au 30 septembre 2026.

Optimale détient le label ISR V2023, valable du 21 décembre 2025 au 20 décembre 2028 selon le certificat AFNOR Certification. La note d'information la classe à l'article 8 du règlement SFDR. Chaque immeuble est noté sur 59 critères ESG, avec un plan d'amélioration dédié.

Selon le bulletin du deuxième trimestre 2026, l'assemblée générale mixte du 24 juin 2026 a approuvé le changement de société de gestion. L'intégration dans les équipes d'Aestiam est prévue au second semestre 2026. Aestiam gérait 1 189 M€ de SCPI fin 2025, selon l'ASPIM.

Le bulletin ne mentionne aucun changement de frais ni de stratégie. La date effective du transfert n'était pas publiée au 30 septembre 2026.

Le DIC classe Optimale en risque 3 sur une échelle de 7. La durée de placement recommandée est de 10 ans.

Le profil type est un épargnant qui cherche des revenus mensuels tirés d'immeubles de régions et qui peut placer au moins 1 530 € sur cette durée. Il apprécie un fonds de taille moyenne, où chaque acquisition se lit dans le bulletin. Un épargnant qui préfère un fonds de plusieurs milliards, où chaque locataire pèse peu, regardera d'autres SCPI. Ce profil type n'est pas un conseil personnalisé.

Selon l'ASPIM, les SCPI diversifiées ont distribué 5,99 % en moyenne en 2025, pour une performance globale annuelle de 6,27 %. Elles ont collecté 3 355 M€ nets et pèsent 18 569 M€. Optimale se place au-dessus sur les deux mesures, avec 6,50 % distribués et 8,50 % de performance globale.

Trois chiffres des bulletins méritent un suivi trimestriel.

• Le taux d'occupation financier est passé de 95,31 % fin 2025 à 91,16 % fin juin 2026, après la libération du site de Wavrin. Sa relocation est une priorité, tout comme le repositionnement de Vern-sur-Seiche. 55 % des surfaces vacantes font déjà l'objet de baux signés ou de discussions avancées.
• Le prix de 255 € dépasse de 15,2 % la valeur de réalisation, 221,28 € au 30 juin 2026. Il reste 4,3 % sous la valeur de reconstitution, 266,34 €.
• La gestion passe chez Aestiam au second semestre 2026.

Pour comparer avec d'autres SCPI investies en régions, voyez NCap Régions et Épargne Pierre.

Informations issues des documents publiés par Consultim Asset Management, à jour au 30 septembre 2026. Seuls la note d'information, le DIC et les statuts font foi. Comme tout placement immobilier, le capital et les revenus ne sont pas garantis ; la revente dépend de la demande. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.