SCPI Elevation Tertiom : simulation, rendement et avis

Elevation Capital Partners est une société de gestion de portefeuille installée à Paris, agréée par l'AMF le 25 février 2015. Elle gère des fonds de capital-investissement, des fonds de fonds et, depuis 2024, de l'immobilier. Son président, Benoit Petit, signe les bulletins de la SCPI. La page produit met en avant plus de 35 ans d'expérience du groupe sur les territoires ultramarins.

La SCPI a été constituée le 14 juin 2024 avec un capital initial de 1 708 800 €, soit 11 392 parts de 150 € de nominal. Selon le rapport annuel 2024, elle comptait 576 associés et environ 17 M€ de capitalisation à la fin de son premier exercice. L'assemblée générale extraordinaire du 6 décembre 2024 a porté son capital maximum à 300 M€. L'assemblée de 2025 a été invitée à remplacer les deux taux de commission de gestion (12 % ou 24 % TTC selon les actifs) par un taux unique de 18 % TTC, celui qu'affiche le bulletin de 2026.

La SCPI achète des bureaux et des commerces dans les départements, régions et collectivités d'Outre-mer. Elle vise un grand nombre d'actifs et de locataires pour répartir le risque entre territoires. Elle peut aussi investir dans la partie néerlandaise de Saint-Martin, selon le rapport annuel 2024. Nous la classons parmi les SCPI diversifiées.

Répartition au 30 juin 2026, en valeur vénale :

Le patrimoine compte 46 actifs pour 12 841 m² et vaut 36 M€ hors droits, selon les expertises de Galtier. Le taux d'occupation financier des actifs livrés est de 100 %, avec 38 locataires. La durée ferme moyenne des baux (WALB) est de 6 ans, leur durée jusqu'au terme (WALT) de 7,5 ans.

Le premier actif est Kanopée, 35 commerces à La Possession (La Réunion), 19,58 M€ hors droits, livrés le 4 décembre 2025. Au 30 juin 2026, 94 % des baux y sont signés, et le promoteur prend en charge les loyers pendant 18 mois. La SCPI détient aussi 23,6 % d'un immeuble de bureaux en construction à Saint-Denis (29,20 M€ hors droits au total).

Le 30 juin 2026, elle a acheté 3 264 m² de bureaux à Fort-de-France pour 9,65 M€, avec un rendement brut de 11,4 %. L'immeuble, entièrement loué, accueille le ministère de la Justice, un centre hospitalier et le groupe Duval. Un actif est sous promesse à Kourou, en Guyane (14,05 % brut), et quatre sont sous exclusivité en Guadeloupe, Martinique et Nouvelle-Calédonie. Aucun actif n'a été vendu au trimestre.

Sources : rapport annuel 2024 et bulletin du deuxième trimestre 2026. Le prix n'ayant pas bougé, la performance globale 2025 est aussi de 8,25 %. Le dividende mensuel est passé de 0,70 € en janvier 2025 à 2,30 € en décembre 2025, puis s'est stabilisé à 1,33 € par mois en 2026.

La société de gestion vise 8 % de distribution par an et un TRI de 9 % sur 10 ans, deux objectifs non garantis. Selon l'ASPIM, les SCPI ont distribué 4,91 % en moyenne en 2025 et les SCPI diversifiées 5,99 %. Elevation Tertiom se situe au-dessus de ces deux moyennes, avec deux ans d'historique seulement.

Aucune part n'attendait de retrait au 30 juin 2026. Au deuxième trimestre, 40 393 parts ont été souscrites et aucune retirée, pour une collecte de 8,08 M€, en hausse de 132 % sur un an. Depuis le deuxième trimestre 2025, seules 408 parts ont été retirées, dont 158 au premier trimestre 2026.

La sortie se fait par demande de retrait auprès de la société de gestion, au prix de 200 €, ou par cession de gré à gré. Un retrait n'est exécuté que s'il existe une souscription en contrepartie. Le ticket moyen des souscripteurs est de 25 097 €.

Pour 10 000 €, l'épargnant obtient 50 parts. Au rythme de 2025, elles rapportent 825 € bruts par an. Sans frais d'entrée, il n'y a rien à amortir, hormis 5 mois de délai de jouissance. Un retrait au bout de deux ans coûterait 600 €, soit près de 9 mois de revenus au rythme de 2025. Le modèle est comparé aux autres sur notre page SCPI sans frais d'entrée.

La Réunion, la Martinique, la Guadeloupe et la Guyane sont des départements français. Leurs loyers relèvent des revenus fonciers, imposés au barème avec 17,2 % de prélèvements sociaux. Selon la note d'information, les revenus de Nouvelle-Calédonie et des collectivités d'outre-mer sont traités comme des revenus étrangers : ils suivent la convention fiscale, avec la règle du taux effectif ou un crédit d'impôt. La Nouvelle-Calédonie pèse 4 % de la valeur au 30 juin 2026.

Au deuxième trimestre 2026, la SCPI a acquitté 0,19 € de fiscalité par part pour le compte des associés, sur 4 € bruts. Le bulletin publie une valeur IFI 2025 de 171,14 € par part.

• Pleine propriété en direct : dès 3 000 €, soit 15 parts.
• Crédit : autorisé par la note d'information, avec les mises en garde d'usage sur le remboursement.
• Nue-propriété : non décrite dans les documents consultés.
• Versements programmés et réinvestissement des dividendes : non décrits.
• Assurance vie : aucune liste de contrats publiée par la société de gestion.

Le document d'informations clés classe la SCPI en risque 3 sur 7, pour une durée de placement recommandée de 10 ans. Le rapport annuel 2025 et le procès-verbal de l'assemblée de 2026 ne sont pas publiés sur la page produit au 30 septembre 2026.

Le profil type est un épargnant qui détient déjà des SCPI investies en métropole ou en Europe et cherche un complément sur un marché peu couvert. Il accepte un fonds jeune, des revenus mensuels non garantis et une détention d'au moins 5 ans pour éviter la commission de retrait.

Elle convient moins à qui veut un patrimoine déjà large et un long historique. Ce profil type n'est pas un conseil personnalisé.

Premier point, la valeur de réalisation publiée atteint 200,63 € par part et la valeur de reconstitution 215,88 €. Le prix de 200 € se situe environ 7 % sous la valeur de reconstitution.

Deuxième point, la SCPI n'a pas de dette bancaire. Ses seuls engagements, 1,1 % de la valeur, correspondent à des paiements à terme sur des immeubles en construction. Troisième point, la trésorerie disponible de 7,7 M€ représente 16 % de la capitalisation : c'est la collecte en attente d'investissement, d'où l'allongement du délai de jouissance.

Enfin, le taux d'occupation de 100 % porte sur les actifs livrés. Kanopée bénéficie d'une prise en charge des loyers de 18 mois par le promoteur, et les deux actifs en construction, à Saint-Denis et à Saint-François, produiront leurs loyers après livraison. À Saint-François, le promoteur verse déjà 100 % des loyers prévus. Pour comparer, voyez Iroko Zen et Remake Live, elles aussi sans frais d'entrée.

Informations issues des documents publiés par Elevation Capital Partners et l'ASPIM, à jour au 30 septembre 2026. Seuls la note d'information, le DIC et les statuts font foi. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout placement immobilier, le capital et les revenus ne sont pas garantis.