SCPI Epsicap Explore : simulation, rendement et avis

Epsicap REIM est une société par actions simplifiée installée à Bordeaux, agréée par l'AMF le 1er septembre 2021. Elle est présidée par András Boros. Sa première SCPI, Epsicap Nano, achète des immeubles de moins de 10 M€. Epsicap Explore la complète avec des actifs de 10 à 20 M€, selon le rapport annuel 2025.

La note d'information prévoyait un prix de lancement de 237,50 € pour les 5 premiers millions collectés, jusqu'au 27 octobre 2025. Le prix est de 250 € depuis, et au 31 décembre 2025 selon le rapport annuel. Le premier exercice, de trois mois, a réuni 28,9 M€ de collecte nette et 120 801 parts, sans aucun retrait. L'assemblée générale mixte de 2026 était appelée à voter la division possible des parts en fractions, pour faciliter l'épargne programmée et le réinvestissement des dividendes.

La SCPI achète des bureaux, commerces, hôtels, entrepôts et locaux d'activité en Europe, sans répartition fixée à l'avance. Elle vise des immeubles de 10 à 20 M€, loués à plusieurs locataires. Epsicap REIM annonce vouloir ajouter l'Espagne, l'Italie et les Pays-Bas. Nous la classons parmi les SCPI diversifiées et les SCPI européennes.

Répartition au 30 juin 2026, en valeur hors droits :

Le patrimoine compte 3 actifs pour 18 631 m² et vaut 29,6 M€. Il rapporte 2,5 M€ de loyers annuels hors taxes. Les 9 locataires ont une durée ferme moyenne de 5,1 ans (WALB) et 7,1 ans jusqu'au terme des baux (WALT). Le taux d'occupation financier est de 98,83 % depuis le 1er janvier 2026, le taux d'occupation physique de 98,99 % au 30 juin. La vacance, 1,17 %, correspond à un plateau de bureaux de 188 m² à Preston, en cours de commercialisation.

Les trois achats de 2025 sont un hôtel Premier Inn à Preston (11,53 M€ hors droits), des entrepôts à Poznań loués à Mora, Pharmalink et Quick Service Logistics (12,7 M€) et, via une société détenue à 50 %, des locaux d'activité à Aberdeen loués à Forum Energy Technologies (3,53 M€). Le rendement moyen à l'acquisition est de 8,7 %. Aucun achat n'a été signé au deuxième trimestre. Le 3 juillet 2026, la SCPI a acheté à Harrow, près de Londres, 2 867 m² de commerces loués à Asda et The Gym Group, pour 7,79 M€, avec 8,4 ans de baux fermes.

Sources : rapport annuel 2025 et bulletin du deuxième trimestre 2026. Le dividende du premier trimestre se déduit du cumul semestriel publié. Le premier acompte, versé pour janvier 2026, était de 1,46 € par part avant impôt étranger.

Epsicap REIM vise un taux de distribution de 6,5 % sur le long terme et un TRI de 7,5 % sur 8 ans, deux objectifs non garantis. Elle prévoit de dépasser 6,5 % en 2026. Selon l'ASPIM, les SCPI ont distribué 4,91 % en moyenne en 2025 et les SCPI diversifiées 5,99 %. La comparaison sur une année pleine sera possible avec les chiffres 2026.

Aucune part n'attendait de retrait au 30 juin 2026. Au deuxième trimestre, 20 709 parts ont été souscrites et aucune retirée, pour une collecte nette de 5,2 M€. La collecte a dépassé 2 M€ en juin puis en juillet 2026, selon l'éditorial du bulletin.

Le retrait se fait au prix de 250 €, à condition qu'une souscription serve de contrepartie. Si des retraits restaient en attente, la note d'information prévoit un marché secondaire par confrontation d'ordres, avec une commission de cession de 6 % HT.

Pour 10 000 €, l'épargnant obtient 40 parts. Au rythme du premier semestre 2026, elles rapportent environ 700 € bruts par an, avant impôt étranger. Sans frais d'entrée, rien n'est à amortir, hormis 5 mois de délai de jouissance. Un retrait au bout de deux ans coûterait 500 €, soit environ 8,5 mois de revenus à ce rythme.

Tous les loyers viennent de l'étranger au 30 juin 2026. Au deuxième trimestre, sur 4,38 € bruts par part, 1,06 € d'impôt a été prélevé à la source par les pays concernés, soit 24 %, et 3,32 € ont été versés aux associés. Aucun revenu financier n'a été distribué.

En France, ces revenus échappent aux prélèvements sociaux. Les conventions fiscales avec le Royaume-Uni et la Pologne évitent la double imposition, par taux effectif ou crédit d'impôt. Le mécanisme est détaillé dans la fiscalité des SCPI européennes. Epsicap REIM ne publie pas de valeur IFI dans les documents consultés au 30 septembre 2026.

• Pleine propriété : dès 4 parts, soit 1 000 €.
• Nue-propriété : clé publiée au 1er janvier 2026, de 87,5 % pour 3 ans à 56 % pour 20 ans (80 % pour 5 ans, 67 % pour 10 ans).
• Versements programmés et réinvestissement des dividendes : proposés sur la page produit.
• Crédit : autorisé, avec les mises en garde de la note d'information.
• Assurance vie : aucune liste de contrats publiée par Epsicap REIM.

L'assemblée constitutive du 2 octobre 2025 autorise un endettement jusqu'à 40 % de la valeur d'acquisition des immeubles. Le document d'informations clés classe la SCPI en risque 3 sur 7, pour une détention recommandée de 8 ans.

Le profil type est un épargnant qui accepte des revenus en devises étrangères et une SCPI jeune, qui souhaite démarrer avec 1 000 € ou par versements réguliers, et peut rester au moins 5 ans.

Elle convient moins à qui veut un long historique ou un patrimoine déjà très réparti. Ce profil type n'est pas un conseil personnalisé.

Premier point, la valeur de reconstitution est passée de 257,93 € au 31 décembre 2025 à 259,59 € au 30 juin 2026. Le prix de 250 € se situe 3,69 % en dessous. La valeur de réalisation est passée de 232,56 € à 239,49 € sur la même période.

Deuxième point, la dette a été ramenée de 8,7 % de l'actif fin 2025 à 0 % au 30 juin 2026. Le prêt de 2,8 M€ finançait la TVA de l'achat de Poznań, remboursée une fois la TVA récupérée.

Troisième point, les 5,2 M€ collectés au deuxième trimestre ont financé en grande partie l'achat de Harrow en juillet. Le patrimoine compte depuis 4 immeubles et un secteur de plus, le commerce. Pour comparer, voyez Iroko Atlas et Comète, elles aussi investies hors de France.

Informations issues des documents publiés par Epsicap REIM et l'ASPIM, à jour au 30 septembre 2026. Seuls la note d'information, le DIC et les statuts font foi. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout placement immobilier, le capital et les revenus ne sont pas garantis.