SCPI Newgen : simulation, rendement et avis

Aroxys est une société par actions simplifiée au capital de 650 000 €, installée rue de Courcelles à Paris. Elle a été agréée par l'AMF en septembre 2020 et adhère à l'ASPIM. Elle est présidée par son fondateur, Ara Adjennian. Antoine Heslot dirige la gestion des fonds et Olivier Pioch les investissements. Aroxys ne publie pas son encours global dans les documents consultés au 30 septembre 2026.

Newgen a été constituée le 13 mai 2025 par 32 associés fondateurs, qui ont payé la part 90 €. Des souscripteurs dits sponsors ont ensuite payé 95 € jusqu'au 31 décembre 2025. Le prix public est de 100 € depuis le 20 juin 2025. L'assemblée générale extraordinaire du 10 décembre 2025 a porté le capital maximum de 4,8 M€ à 500 M€ et supprimé la commission de retrait. La page produit présente Newgen comme un placement conforme au règlement européen ELTIF.

Newgen vise un portefeuille diversifié par pays et par type d'immeuble, avec 4 à 6 pays cibles en phase de montée en charge, selon la page produit. Aroxys privilégie des immeubles loués à des enseignes solides, avec un rendement à l'achat élevé. Pour l'instant, tout est investi aux Pays-Bas. Nous la classons parmi les SCPI diversifiées et les SCPI européennes.

Patrimoine au 30 juin 2026, selon le bulletin :

Les trois immeubles représentent 5 879 m² et une valeur de 6,3 M€. Les commerces pèsent 50,7 % et la logistique 49,3 %. Par activité des locataires, la grande distribution alimentaire compte pour 49,3 %, la mode et le sport pour 39,1 % et la santé pour 11,6 %.

Le taux d'occupation financier et le taux d'occupation physique sont de 100 %, et 100 % des loyers ont été encaissés. La durée moyenne restante des baux atteint 3,86 ans, jusqu'au terme (WALT) comme jusqu'à la prochaine sortie possible (WALB). Aucune acquisition ni cession n'a eu lieu au deuxième trimestre 2026, consacré à la gestion des trois immeubles.

Pour 2025, Aroxys indique un taux de distribution de 2,75 % et de 3,05 % selon le prix retenu, 90 € ou 100 €, sur une période de jouissance partielle. Ce chiffre ne se compare pas à une année pleine. Le dividende de 2025 a été versé le 26 janvier 2026 : 1,83 € par part après prorata, sur un montant de référence de 2,75 €.

En 2026, les deux premiers acomptes atteignent 4,50 € par part. Aroxys affiche un objectif de 7 % par an et de 6 % de TRI, et un taux prévisionnel de 9 % pour 2026, avec 2,25 € visés aux troisième et quatrième trimestres. Ces objectifs restent non garantis. Le dernier exercice ne permet pas encore de performance globale annuelle (PGA). Pour mémoire, la moyenne des SCPI s'établit à 4,91 % en 2025 et celle des SCPI diversifiées à 5,99 %, selon l'ASPIM.

Aucune part n'attendait de retrait au 30 juin 2026, et aucun retrait n'a eu lieu depuis la création. Au deuxième trimestre, 1 773 parts ont été souscrites, pour 0,2 M€ de collecte nette.

La valeur de retrait est de 90 €, soit le prix de 100 € moins la commission de souscription HT. Les retraits sont payés avec l'argent des nouveaux souscripteurs, par ordre d'arrivée. La cession de gré à gré reste possible, avec 150 € HT de frais de dossier, soit 180 € TTC, par bénéficiaire.

Selon la note d'information et le bulletin du deuxième trimestre 2026 :

• Souscription : 10 % HT maximum, soit 12 % TTC, compris dans le prix.
• Gestion : 10 % HT maximum, soit 12 % TTC des loyers et produits financiers encaissés.
• Acquisition d'immeubles : 4,17 % HT maximum, soit 5 % TTC du prix net vendeur.
• Cession d'immeubles : 2 % HT en France, 3 % HT hors de France, en cas de plus-value.
• Suivi de travaux : 2 % HT des travaux de plus de 100 000 € HT.
• Retrait : aucune commission depuis le 10 décembre 2025.
• Cession directe, donation, succession : 150 € HT par bénéficiaire.

Exemple sur 10 000 €, soit 100 parts : la valeur de retrait immédiate est de 9 000 €. Avec l'objectif de 7 %, les 10 % d'écart représentent 17 mois de revenus environ, auxquels s'ajoutent 5 mois de délai de jouissance, soit près de 22 mois. Avec le taux prévisionnel 2026 de 9 %, le calcul donne 13 mois plus 5 mois.

Tous les loyers sont encaissés aux Pays-Bas. Au deuxième trimestre 2026, 0,33 € d'impôt néerlandais a été retenu sur 2,25 € par part, soit 15 % : l'associé a reçu 1,92 € net. En France, la convention fiscale évite une double imposition, par exonération avec taux effectif ou par crédit d'impôt, et ces revenus ne supportent pas les prélèvements sociaux. Le détail est dans notre page sur la fiscalité des SCPI européennes.

La valeur IFI publiée est de 49,03 € par part au 1er janvier 2026 pour un résident français. Les non-résidents ne sont pas soumis à l'IFI sur ces parts.

• Versements programmés : proposés, selon la page produit.
• Réinvestissement des dividendes : proposé.
• Démembrement : proposé ; la clé de répartition n'est pas publiée dans les documents consultés.
• Crédit : prévu par la note d'information, qui rappelle de ne pas compter sur les seuls dividendes pour rembourser.
• Assurance vie : aucun contrat cité dans les documents consultés au 30 septembre 2026.

Le conseil de surveillance, nommé lors de l'assemblée du 10 décembre 2025 pour trois exercices, est présidé par le Groupe MG Finances, représenté par Mickael Gorizian. Il compte des représentants de cabinets de gestion de patrimoine. Le dépositaire est Société Générale et l'expert immobilier Cushman & Wakefield Valuation France, nommé pour cinq ans. Le bulletin du deuxième trimestre 2026 cite Emperia Audit Partners comme commissaire aux comptes ; le rapport annuel 2025 mentionne Grant Thornton & Associés, nommé à la constitution.

Le bulletin du deuxième trimestre 2026 classe Newgen en risque 4 sur 7, et Aroxys recommande 8 ans de détention au minimum, 10 ans sur la page produit. Le profil type est un épargnant qui investit par petites sommes, accepte un fonds jeune concentré sur un pays et cherche des revenus trimestriels de source étrangère. Un épargnant qui veut un long historique et un patrimoine déjà large regardera des SCPI plus anciennes. Ce profil type n'est pas un conseil personnalisé.

Premier point, les valeurs de la part au 30 juin 2026. La valeur de reconstitution atteint 105,6 € : le prix de 100 € se situe 5,3 % en dessous. La valeur de réalisation, hors frais d'achat, est de 80,2 €, contre 80,14 € fin 2025.

Deuxième point, le taux prévisionnel de 9 % pour 2026 repose sur 2,25 € par trimestre et sur un rendement moyen à l'achat de 8,2 %. L'objectif de long terme reste 7 %.

Troisième point, la capitalisation. Aroxys publie 7,3 M€, alors que 76 668 parts multipliées par 100 € donnent 7,67 M€ : l'écart s'explique par les parts des fondateurs et des sponsors, souscrites à 90 € et 95 €.

Enfin, le résultat 2025 a été en partie mis en réserve : 5,94 € de résultat par part en pleine jouissance, 1,83 € distribués et 4,11 € de report à nouveau par part, une réserve pour lisser les versements futurs.

Pour comparer, voyez Comète, autre SCPI récente tournée vers l'Europe, et Upêka, présente elle aussi aux Pays-Bas.

Informations issues des documents publiés par Aroxys, à jour au 30 septembre 2026. Seuls la note d'information, le DIC et les statuts font foi. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout placement immobilier, le capital et les revenus ne sont pas garantis.