SCPI Epsicap Nano : simulation, rendement et avis

La SCPI a été lancée sous la dénomination Epsilon 360°, avec Epsicap Nano comme nom commercial. Le rapport annuel 2025 propose d'adopter Epsicap Nano comme dénomination sociale, et la note d'information de mai 2026 porte désormais ce nom. Les associés fondateurs et les souscriptions faites avant le 5 décembre 2021 n'ont pas payé de commission de souscription.

Epsicap REIM est une société de gestion bordelaise agréée par l'AMF le 1er septembre 2021 et présidée par András Boros. Sa gamme compte une deuxième SCPI, Epsicap Explore, européenne et sans commission de souscription. Le bulletin affiche une note Trustpilot de 4,7 sur 5 sur 130 avis au 21 juillet 2026, qui ne mesure pas la performance financière.

La stratégie « smallcaps » vise des immeubles tertiaires d'une valeur unitaire en général inférieure à 10 M€, en Europe. Epsicap REIM estime ce segment moins recherché par les grands investisseurs. Le prix moyen d'acquisition des actifs est de 3,9 M€ au 30 juin 2026.

Répartition en valeur hors droits au 30 juin 2026. Le patrimoine compte 57 actifs, 129 194 m² et 103 locataires, pour une valeur de 235 M€. Les loyers annuels atteignent 16,8 M€. La durée ferme moyenne des baux (WALB) est de 5,2 ans et la durée jusqu'au terme (WALT) de 8,3 ans. Epsicap REIM ne publie pas la part de ses principaux locataires.

Le taux d'occupation financier atteint 97,90 % depuis le 1er janvier 2026 : 97,63 % de locaux occupés, 0,27 % sous franchise et 2,10 % vacants. Le taux d'occupation physique est de 97,64 %.

Au deuxième trimestre, la SCPI a acheté une plateforme logistique à Olsztyn, en Pologne, louée à FedEx pour 15 ans (5,3 M€). En juillet 2026, elle a acquis trois commerces en Italie (5,35 M€ au total), une plateforme logistique à Grenade en Espagne (9,3 M€) et un centre de formation près de Rennes (1,9 M€). Après ces achats, la France pèse près de 50 % du patrimoine. Nous la classons parmi les SCPI diversifiées.

Source : rapport annuel 2025. Le dividende 2025 est de 17,79 € par part avant impôt étranger, soit 17,09 € net ; le taux net d'impôt étranger est de 6,73 %. Les dividendes en euros des années précédentes ne figurent pas dans les documents consultés.

Au deuxième trimestre 2026, le dividende brut atteint 4,34 € par part. Epsicap REIM vise 6 % de taux de distribution en 2026 et un TRI de 6,5 % sur 8 ans, objectifs non garantis. À titre de repère, l'ASPIM mesure 4,91 % de moyenne en 2025 pour toutes les SCPI et 5,99 % pour les SCPI diversifiées.

Aucune part n'attendait de retrait au 30 juin 2026. Au deuxième trimestre, 56 815 parts ont été souscrites et 3 027 retirées, pour une collecte nette de 13,9 M€. Le capital compte 838 611 parts.

Le retrait se fait à 244,15 € par part, soit le prix diminué de la commission de souscription, avec une contrepartie de souscription. Aucun fonds de remboursement n'est doté à la date du visa de la note d'information.

Selon la note d'information de mai 2026 et la page frais d'Epsicap REIM. La SCPI est assujettie à la TVA : le coût supporté par l'associé est le montant hors taxes.

• Souscription : 5 % HT (6 % TTC) du prix, soit 12,85 € par part, compris dans les 257 €.
• Gestion : 10 % HT (12 % TTC) des loyers et produits financiers nets encaissés.
• Acquisition : 5 % HT du prix des immeubles achetés avec la collecte ; 2 % HT s'ils sont financés par des ventes.
• Cession d'immeubles, suivi de travaux, retrait : aucune commission, selon la page frais.

Sur 10 000 € investis, environ 500 € rémunèrent la souscription. Avec la formule frais d'entrée divisés par taux de distribution, 5 % / 7,01 % donne 0,7 an, soit environ 9 mois. Le délai de jouissance ajoute 5 mois. Au taux visé pour 2026, 6 %, le calcul donne 10 mois plus 5.

En 2025, le dividende de 17,79 € se composait de 13,44 € de revenus fonciers nets d'impôt étranger, 0,81 € de revenus financiers et 0,70 € d'impôt étranger payé par la SCPI. Au deuxième trimestre 2026, l'impôt étranger atteint 0,34 € sur 4,34 € par part, selon le bulletin. Il est déductible en France selon les conventions fiscales.

Les revenus fonciers français sont imposés au barème et aux prélèvements sociaux. Les revenus étrangers suivent les règles de chaque convention. Notre page sur la fiscalité des SCPI européennes détaille ces mécanismes. Le bulletin du deuxième trimestre 2026 ne publie pas de valeur IFI.

• Nue-propriété : clé 2026 de 85 % (3 ans) à 53 % (20 ans), dont 64 % sur 10 ans. Voir SCPI en nue-propriété.
• Épargne programmée et réinvestissement des dividendes : proposés, selon la page produit.
• Crédit : prévu, la note d'information attire l'attention sur ce mode de financement.
• Assurance vie : la liste des contrats n'est pas publiée dans les documents consultés.

Le conseil de surveillance compte 12 membres, nommés par l'assemblée générale du 2 avril 2025 pour un mandat qui court jusqu'à l'assemblée de 2028. L'assemblée du 2 octobre 2025 a approuvé les commissions de la société de gestion. Forvis Mazars certifie les comptes. CBRE Valuation a succédé à BNP Paribas Real Estate Valuation pour l'expertise du patrimoine à partir du 30 juin 2026 ; sa première campagne conclut à une valeur stable.

Le document d'informations clés classe Epsicap Nano en risque 3 sur 7, et la société de gestion recommande 8 ans au minimum. Le profil type est un épargnant qui cherche des revenus mensuels, un ticket d'entrée de 1 028 € et des frais d'entrée de 5 % HT. Un épargnant attaché à un long historique notera que la SCPI compte quatre exercices complets. Ce profil type n'est pas un conseil personnalisé.

Premier point, le prix de 257 € est 7,37 % sous la valeur de reconstitution de 277,46 €. La valeur de réalisation, hors frais d'achat, est de 226,53 € au 30 juin 2026.

Deuxième point, le ratio dettes et autres engagements atteint 24,8 %. La reprise d'un crédit-bail près de Rennes en juillet s'inscrit dans cette politique de financement.

Troisième point, l'objectif de 6 % pour 2026 est inférieur au taux de 7,01 % servi en 2025. Le dividende brut du deuxième trimestre, 4,34 €, représente 6,8 % du prix en rythme annuel.

Enfin, la part hors de France progresse : Italie et Pologne sont entrées au portefeuille en 2026.

Pour comparer, voyez Cristal Life, elle aussi investie en France et en Europe, et Sofidynamic, autre SCPI diversifiée investie en France et en Europe.

Informations issues des documents publiés par Epsicap REIM, à jour au 30 septembre 2026. Seuls la note d'information, le DIC et les statuts font foi. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout placement immobilier, le capital et les revenus ne sont pas garantis.