Lexique des SCPI : les termes à connaître, définis simplement

A

Acompte

Versement de loyers fait aux associés en cours d'année, chaque mois ou chaque trimestre. Leur montant suit les loyers encaissés : selon l'ASPIM, 53 % des SCPI ont ajusté le leur au premier semestre 2026. Le rythme de versement est détaillé sur la page revenus mensuels.

AMF (Autorité des marchés financiers)

Autorité publique qui agrée les sociétés de gestion, vise la note d'information de chaque SCPI et contrôle l'information donnée aux épargnants. Elle publie aussi la liste des sites non autorisés, pour vérifier un intermédiaire avant d'investir.

ASPIM

Association française des sociétés de placement immobilier, qui regroupe les sociétés de gestion. Elle publie chaque trimestre, avec l'IEIF, les statistiques de marché : collecte, parts en attente, taux de distribution, performance.

Assemblée générale

Réunion annuelle des associés, souvent par vote à distance. Elle approuve les comptes, les valeurs de la part et les décisions importantes, comme une suspension des retraits ou une dissolution.

Associé

Personne qui détient au moins une part de SCPI. L'associé perçoit une quote-part des revenus, vote en assemblée générale et répond des dettes de la SCPI dans la limite prévue par les statuts.

B

Bulletin d'information

Document trimestriel ou semestriel publié par la société de gestion. Il donne la distribution, le taux d'occupation, les parts en attente, les acquisitions et les cessions. C'est la source la plus à jour sur une SCPI.

C

Capital fixe

SCPI dont le capital est levé une fois, lors d'augmentations de capital limitées dans le temps. Les parts s'échangent ensuite sur le marché secondaire. Les SCPI fiscales sont presque toutes à capital fixe.

Capital variable

SCPI qui émet de nouvelles parts en continu et rachète celles des associés qui sortent, à la valeur de retrait. C'est le cas de 115 des 123 SCPI ouvertes de notre base.

Capitalisation

Nombre de parts multiplié par le prix de la part. Elle mesure la taille d'une SCPI : 89 Md€ pour l'ensemble du marché fin 2025, selon l'ASPIM.

Clé de répartition

En démembrement, pourcentage du prix de la part payé par le nu-propriétaire, l'usufruitier payant le reste. Elle dépend de la durée : de l'ordre de 63 % à 65 % pour 10 ans. Voyez la SCPI en nue-propriété.

Commission de gestion

Rémunération annuelle de la société de gestion, prélevée sur les loyers avant la distribution. Elle tourne en général autour de 10 % à 12 % HT des loyers, davantage pour certaines SCPI sans frais d'entrée.

Commission de retrait anticipé

Frais prélevés si vous sortez avant une durée donnée, souvent 5 ou 6 ans. On la trouve surtout dans les SCPI sans frais d'entrée, par exemple 6 % TTC avant 6 ans pour Iroko Zen selon Iroko.

Commission de souscription

Frais compris dans le prix de la part, payés à l'entrée. Dans notre base, de 0 à 14,4 % TTC, avec une médiane de 10,8 %. Le détail est sur la page frais de SCPI.

Confrontation des ordres

Mécanisme du marché secondaire : à date fixe, la société de gestion rapproche les ordres d'achat et de vente et fixe un prix d'exécution unique.

Conseil de surveillance

Groupe d'associés élus qui contrôle la gestion et rend un rapport à l'assemblée générale.

Crédit d'impôt et taux effectif

Deux méthodes prévues par les conventions fiscales pour éviter la double imposition des loyers étrangers. Dans les deux cas, ces loyers sont imposés en France à votre taux moyen, sans prélèvements sociaux. Voyez la fiscalité des SCPI européennes.

D

Délai de jouissance

Période entre l'achat des parts et le premier jour où elles donnent droit aux loyers. Il va de 0 à 6 mois pour la plupart des SCPI de notre base. Nous le comptons en mois pleins : « 1er jour du Ne mois suivant la souscription » correspond à N−1 mois pleins, donc 0 mois pour « 1er jour du mois suivant » et 5 mois pour « 1er jour du 6e mois ». Pendant ce délai, un éventuel crédit se rembourse avant l'arrivée des premiers loyers.

Démembrement

Séparation d'une part en deux droits : l'usufruit (les revenus) et la nue-propriété (la propriété du capital). Il peut être temporaire, pour une durée fixée, ou viager.

Dépositaire

Établissement qui conserve les actifs de la SCPI et contrôle ses opérations. Selon l'AMF, ces actifs sont protégés en cas de faillite de la société de gestion.

DIC (document d'informations clés)

Document réglementaire de trois pages qui résume le produit, ses risques, ses coûts et ses scénarios de performance. Il doit être remis avant toute souscription.

Dividende

Nom courant des revenus versés par une SCPI. Fiscalement, il s'agit surtout de revenus fonciers, imposés autrement que les dividendes d'actions.

E

Expert immobilier

Professionnel indépendant qui évalue chaque immeuble au moins une fois par an. Sa valeur d'expertise, ou valeur vénale, sert à calculer la valeur de réalisation.

F

Fonds de remboursement

Réserve de trésorerie qu'une SCPI peut créer pour racheter des parts en complément des souscriptions nouvelles. BNP Paribas REIM a annoncé en septembre 2026 la réouverture de celui d'Accimmo Pierre.

G

GECO

Base publique de l'AMF qui recense les produits d'épargne collective agréés, dont les SCPI, avec leur visa et leur statut.

Gré à gré

Vente directe de parts entre deux personnes, sans passer par la société de gestion. Elle donne lieu à 5 % de droits d'enregistrement.

I

IFI et valeur IFI

Impôt sur la fortune immobilière, dû au-delà de 1 300 000 € de patrimoine immobilier net. Les parts de SCPI y entrent pour leur fraction immobilière, la « valeur IFI » que la société de gestion communique chaque année.

L

Label ISR

Label public d'investissement socialement responsable, que 68 SCPI ouvertes de notre base revendiquent selon leurs sociétés de gestion. Il porte sur la démarche environnementale et sociale de la gestion ; le rendement se lit sur d'autres indicateurs.

Liquidation

Dernière étape de la vie d'une SCPI : les immeubles sont vendus et le produit est réparti entre les associés. Notre base compte 61 SCPI en liquidation, dont 49 SCPI fiscales, au 30 septembre 2026.

M

Marché primaire

Achat de parts nouvelles, émises par la SCPI, au prix de souscription.

Marché secondaire

Échange de parts existantes entre associés, organisé par la société de gestion par confrontation des ordres. Il concerne les SCPI à capital fixe et celles qui ont suspendu leurs retraits. Voyez comment revendre ses parts.

Micro-foncier

Régime fiscal simplifié avec un abattement de 30 % sur les revenus fonciers, ouvert sous 15 000 € de revenus fonciers par an. Pour les porteurs de parts de SCPI, il suppose de louer aussi un bien nu en direct.

N

Note d'information

Document réglementaire visé par l'AMF, qui décrit la stratégie, les frais, les conditions de souscription et de retrait. C'est avec les statuts et le DIC le document qui fait foi.

Nue-propriété

Droit de propriété sur une part, sans les revenus, pendant la durée d'un démembrement. Le nu-propriétaire paie un prix réduit et récupère la pleine propriété à l'échéance.

P

Parts en attente

Parts dont les associés ont demandé le retrait, en attendant qu'un acheteur ou une souscription nouvelle les reprenne. Au 30 juin 2026 : 1,9 Md€, soit 2,2 % de la capitalisation, selon l'ASPIM.

Performance globale annuelle (PGA)

Taux de distribution de l'année plus la variation du prix de part sur l'année. Selon l'ASPIM, elle représente la performance perçue en cas de rachat : +1,46 % en 2025 pour l'ensemble des SCPI.

Pierre-papier

Nom courant des placements immobiliers collectifs, comme les SCPI : on détient des parts plutôt que des murs. La définition complète d'une SCPI détaille le mécanisme.

Plus-value

Gain réalisé à la revente des parts. Il est imposé à 19 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements pour durée de détention.

Prélèvements sociaux

Contributions sociales sur les revenus du patrimoine : 17,2 % sur les revenus fonciers en 2026, selon Service-Public.fr. Les loyers de source étrangère en sont exonérés.

Prix d'exécution

Prix fixé par la confrontation des ordres sur le marché secondaire. Le vendeur le reçoit net ; l'acheteur paie en plus les droits et la commission.

Prix de souscription

Prix d'achat d'une part nouvelle, commission de souscription comprise. Pour une SCPI à capital variable, il reste dans une fourchette de 10 % autour de la valeur de reconstitution, sauf justification.

R

Régime réel

Régime fiscal où l'on déduit ses charges réelles des revenus fonciers, notamment les intérêts d'emprunt. Il est obligatoire au-delà de 15 000 € de revenus fonciers, et pour qui détient uniquement des parts de SCPI. La fiscalité SCPI détaille les deux régimes.

Rendement global immobilier (RGI)

Taux de distribution plus la variation de la valeur de réalisation par part. Il mesure la performance du patrimoine : +3,1 % en 2025 selon l'ASPIM.

Report à nouveau (RAN)

Réserve formée par les bénéfices non distribués des années passées. Une SCPI peut y puiser pour lisser son dividende, dans la limite de cette réserve.

Revenus financiers

Intérêts perçus par la SCPI sur sa trésorerie. Ils sont imposés au prélèvement forfaitaire unique (31,4 % en 2026), sauf option pour le barème.

Revenus fonciers

Catégorie fiscale des loyers versés par une SCPI. Ils sont imposés au barème progressif plus 17,2 % de prélèvements sociaux.

S

SCPI

Société civile de placement immobilier : une société non cotée qui collecte l'épargne de nombreux associés pour acheter et gérer des immeubles loués. Selon l'ASPIM, le marché en compte 232 fin 2025.

Société de gestion

Société agréée par l'AMF qui gère la SCPI : achat et vente des immeubles, location, distribution des revenus, information des associés.

Suspension de la variabilité du capital

Décision, votée par les associés, qui arrête les souscriptions et les retraits d'une SCPI à capital variable. Les parts s'échangent alors sur un marché secondaire. Onze SCPI l'ont fait en 2026 : voyez les suspensions de 2026.

T

Taux de distribution (TD)

Dividende brut versé au titre de l'année, avant impôt français, divisé par le prix de souscription au 1er janvier. Selon l'ASPIM, 4,91 % en moyenne en 2025. Le rendement des SCPI le compare aux autres indicateurs.

Taux d'occupation financier (TOF)

Loyers encaissés divisés par les loyers qui seraient encaissés si tout était loué. Selon l'ASPIM, 91,3 % en moyenne en 2025. C'est l'indicateur de référence de la vacance.

Taux d'occupation physique (TOP)

Surfaces louées divisées par les surfaces totales. Le TOF lui est souvent préféré, car il intègre le montant des loyers.

TMI (tranche marginale d'imposition)

Taux d'impôt sur le revenu qui s'applique à la dernière tranche de vos revenus : 0 %, 11 %, 30 %, 41 % ou 45 %. Les loyers de SCPI s'ajoutent à vos revenus et sont imposés à ce taux.

TRI (taux de rentabilité interne)

Taux qui mesure la rentabilité de tous les flux sur une période, prix d'achat, frais, dividendes et prix de sortie compris. C'est le seul indicateur qui intègre les frais d'entrée.

U

Usufruit

Droit de percevoir les revenus d'une part pendant la durée d'un démembrement, la propriété du capital restant au nu-propriétaire. L'usufruitier est imposé sur ces revenus.

V

Valeur de réalisation

Valeur d'expertise des immeubles, plus les autres actifs, moins les dettes, divisée par le nombre de parts. Elle a varié de -1,8 % en moyenne en 2025, selon l'ASPIM. Voyez les trois valeurs d'une SCPI.

Valeur de reconstitution

Valeur de réalisation plus les frais nécessaires pour reconstituer le même patrimoine (droits, frais de notaire, commissions). Elle sert de repère pour fixer le prix de souscription.

Valeur de retrait

Prix auquel la société de gestion rachète vos parts dans une SCPI à capital variable : le prix de souscription moins la commission de souscription.

Versements programmés

Achat de parts par petites sommes régulières, chaque mois ou chaque trimestre. Selon notre base, 38 SCPI ouvertes le proposent.

W

WALB et WALT

Durées moyennes restant à courir des baux, pondérées par les loyers : jusqu'à la prochaine faculté de sortie du locataire (WALB) ou jusqu'à la fin du bail (WALT). Plus elles sont longues, plus les loyers sont visibles.

Pour aller plus loin

Ces termes se retrouvent dans nos guides pour investir en SCPI et dans les SCPI fiscales pour le vocabulaire des dispositifs. Le comparateur SCPI affiche les indicateurs de chaque SCPI, et le simulateur SCPI les applique à votre épargne. Nos définitions de calcul sont détaillées dans la méthode.

Informations à titre indicatif. Elles ne constituent pas un conseil en investissement. Capital et revenus non garantis.