SCPI Reason : simulation, rendement et avis

Reason a reçu le visa AMF n° 24-25 le 1er octobre 2024 et son assemblée générale constitutive s'est tenue le 17 octobre 2024, selon la note d'information d'août 2026. Son capital maximum statutaire est de 150 M€.

Sa société de gestion, MNK Partners France, est agréée par l'AMF depuis le 25 janvier 2019 (n° GP-19000006) et installée rue Boissière à Paris. Elle est présidée par Mansour Khalifé, avec Syria Behloul comme directrice générale déléguée. Reason est sa première SCPI. MNK Partners ne publie pas d'encours global distinct de celui de Reason dans ses documents consultés au 30 septembre 2026.

Reason achète des immeubles loués sur des baux longs, souvent à une seule entreprise, dans les pays de l'OCDE. MNK Partners sélectionne les marchés avec son outil quantitatif maison, Quanty, puis négocie les baux sur place. Les convictions sont revues chaque trimestre.

Au 30 juin 2026, le portefeuille compte 14 immeubles pour 56,16 M€ et 62 856 m², soit 4,2 M€ par actif en moyenne. Répartition pondérée par les loyers :

Les 18 locataires occupent 100 % des surfaces (TOF et TOP), avec une durée ferme moyenne des baux (WALB) de 9,81 ans. Les trois premiers sont Metalliform (11,3 % des loyers, bail ferme de 17,1 ans), la filiale néerlandaise du groupe Chemoform (10,7 %) et Travelodge (10,1 %, 13,2 ans). Parmi les autres locataires publiés figurent Otis, l'UNICEF, StandardAero, Doyen Auto et Cominfo.

Trois achats ont eu lieu au deuxième trimestre 2026 : bureaux à Leicester (5 M€, 9,4 %), site industriel près de Lisbonne (3,1 M€, 7,7 %) et site industriel à Barnsley (6,7 M€, 8,6 %). Un quinzième actif a été acheté en Pologne le 3 juillet 2026, à 8,8 % de rendement acte en main, et des bureaux à Langley (6,8 M€, 9,7 %) sont sous exclusivité. Nous classons Reason parmi les SCPI diversifiées et les SCPI européennes.

Le prix de part progresse depuis le lancement : 0,97 € pendant les 90 jours suivant le visa, 1,00 € ensuite, 1,01 € au 31 décembre 2025 (+1 %), puis 1,03 € depuis le 1er août 2026 (+2 %), selon MNK Partners.

Sur l'année 2025, le total atteint 25,80 € pour 200 parts, soit un taux de distribution de 12,90 % et une performance globale annuelle de 13,90 %. Pour novembre et décembre 2024, le rapport annuel indique 2,1 %.

Le taux de 12,90 % s'explique en partie par le taux de distribution d'une SCPI en lancement : l'argent des nouveaux associés est investi pendant les 5 mois où leurs parts sont en attente de jouissance, ce qui profite aux parts déjà en jouissance. MNK Partners le signale elle-même. Depuis la fin 2025, l'acompte se normalise : 6,30 € au quatrième trimestre, 5,56 € au deuxième trimestre 2026, soit environ 11 % annualisés sur 1,01 €. Les revenus sont versés chaque mois. L'objectif de long terme est un taux supérieur à 6 % et un TRI de 7 % sur 8 ans, non garantis.

Le bulletin du 30 juin 2026 indique 0 part en attente de retrait et 0 part rachetée sur le trimestre. Au deuxième trimestre, 11,3 millions de parts ont été créées, pour une collecte nette de 11,5 M€, et 735 nouveaux associés sont entrés. En 2025, 5 demandes de retrait ont été traitées (1 014 parts à 0,88 €), sans aucune en attente fin d'année, selon le rapport annuel.

MNK Partners ajuste la collecte au rythme des achats d'immeubles. La note d'information permet aussi de créer un fonds de remboursement pour les retraits. Pour un fonds de cette taille, l'équilibre entre souscriptions et retraits reste le point à suivre si la collecte ralentit.

La page produit et le bulletin fixent les commissions suivantes.

• Souscription : 12 % TTI du prix, comprise dans les 1,03 €, dont 3 % dédiés aux investissements selon la page produit.
• Gestion : 14 % TTC (13 % HT) des loyers encaissés, soit 8 % TTI de gestion administrative et 5 % HT de gestion immobilière.
• Cession d'immeubles : 5 % TTI de la plus-value au maximum.
• Réinvestissement du produit d'une vente : 3 % TTI du prix au maximum.
• Acquisition, suivi des travaux, cession ou mutation de parts : 0 %.
• Délai de jouissance : 1er jour du 6e mois, soit 5 mois.

Avec la formule frais d'entrée divisés par taux de distribution, 12 % / 12,90 % donne 0,93 an, environ 11 mois, plus 5 mois de délai de jouissance : 16 mois. Avec l'objectif de 6 %, le calcul donne 2 ans, plus 5 mois, soit environ 2 ans et demi. C'est ce second chiffre qui sert de repère sur la durée.

Tous les loyers sont encaissés hors de France, pour plus de la moitié au Royaume-Uni. L'impôt est d'abord prélevé dans chaque pays, puis les conventions fiscales évitent la double imposition en France.

MNK Partners estime le taux 2025 net d'impôt à 10,30 %, sur la base d'un taux effectif moyen de 20 %, retenues à la source comprises. Ces revenus étrangers ne supportent pas les prélèvements sociaux de 17,2 %. Pour l'IFI, la valeur publiée est de 0,86 € par part au 1er janvier 2026. Le détail est dans notre page sur la fiscalité des SCPI européennes.

Le bulletin du deuxième trimestre 2026 liste six options : versements programmés dès 1,01 € par mois, dividende mensuel, souscription à crédit, démembrement permanent ou temporaire (nue-propriété de SCPI), réinvestissement partiel ou total du dividende et souscription dématérialisée. MNK Partners propose aussi cinq plans d'épargne : Éducation, Ambition, Retraite, Succession et Flexible. Aucun contrat d'assurance vie n'est cité dans les documents consultés au 30 septembre 2026.

Reason est classée article 8 SFDR selon la note d'information. Elle a obtenu le label ISR le 10 février 2025, reconduit en mars 2026, avec une approche « best in progress ».

L'indicateur de risque SRI est de 3 sur 7, pour une durée de placement recommandée de 8 ans. Le profil type est un épargnant qui accepte un fonds jeune, investi surtout au Royaume-Uni, et qui peut rester 8 ans. Les versements programmés et la part à 1,03 € permettent d'investir par petites sommes. Ce profil type n'est pas un conseil personnalisé.

Selon l'ASPIM et l'IEIF, les SCPI diversifiées ont distribué 6,0 % en moyenne en 2025, contre 4,91 % pour l'ensemble du marché, avec une performance globale annuelle de 6,3 %. Reason se place nettement au-dessus en 2025, avec 12,90 %, et son objectif de plus de 6 % correspond au niveau de sa famille.

Trois chiffres du bulletin complètent le taux affiché. D'abord, le prix de 1,03 € dépasse de 24 % la valeur de réalisation, 0,83 € au 30 juin 2026, et reste sous la valeur de reconstitution, 1,06 €. L'écart reflète les droits payés à l'achat des immeubles.

Ensuite, la dette atteint 23,4 %, contre 29,6 % fin 2025, pour une cible moyenne de 35 % et un plafond de 40 %. Reason emprunte pour acheter, ce qui soutient le rendement tant que le coût de la dette reste inférieur aux loyers.

Enfin, avec 14 immeubles, chaque locataire compte : le premier représente 11,3 % des loyers. MNK Partners indique couvrir les variations de change, dont la livre sterling.

Pour comparer avec d'autres SCPI récentes à dominante européenne, voyez Comète et Remake Live. Notre page sur les SCPI à revenus mensuels recense les fonds qui versent chaque mois.

Informations issues des documents publiés par MNK Partners, à jour au 30 septembre 2026. Seuls la note d'information, le DIC et les statuts font foi. Comme tout placement immobilier, le capital et les revenus ne sont pas garantis ; la revente dépend de la demande. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.