SCPI ActivImmo : simulation, rendement et avis

ActivImmo a tenu son assemblée constitutive le 24 juin 2019 et a été immatriculée le 2 septembre 2019. Sa note d'information porte le visa AMF n° 19-14 du 26 juillet 2019. Alderan la présente comme la première SCPI entièrement dédiée aux locaux d'activité et à la logistique.

Alderan est une société de gestion agréée par l'AMF le 5 septembre 2017 (GP-17000026). Elle est présidée par Rémy Bourgeon, avec Benjamin Le Baut comme directeur général. Elle gère aussi la SCPI Comète. Alderan ne publie pas son encours total ni son actionnariat dans les documents consultés au 30 septembre 2026.

ActivImmo investit au moins 70 % en locaux d'activité, entrepôts et logistique urbaine, et au plus 30 % en bureaux et commerces. Elle cible la France et la zone euro, près des grands axes et des bassins de consommation, avec des PME, des ETI et des filiales de groupes comme locataires. Selon Alderan, toutes les acquisitions de 2026 se feront hors de France.

Au 30 juin 2026, elle détient 182 immeubles pour 1 407 005 m², soit 7 730 m² en moyenne, loués à 369 locataires par 461 baux. Les loyers annuels en place atteignent 77,5 M€.

Au deuxième trimestre, elle a acheté 4 immeubles pour 50,8 M€ hors droits : Grenade (8,6 M€), Bönen (26,3 M€), Leipheim (9,9 M€) et Dublin (6,0 M€). Les deux entrepôts allemands ont été acquis à 7,3 % de rendement acte en main. Elle a vendu un entrepôt à Murcie pour 11,7 M€, avec un produit exceptionnel de 0,7 M€. À Creil-Montataire, quatre bâtiments neufs de près de 10 000 m² ont été livrés. Alderan a identifié environ 75 M€ d'achats pour le second semestre.

Les cinq premiers locataires pèsent 15,0 % des loyers, le premier 6,5 %. Alderan ne publie pas leurs noms. La durée ferme moyenne des baux (WALB) est de 3,9 ans, et la durée jusqu'au terme (WALT) de 6,3 ans. Nous la classons parmi les SCPI de logistique.

Le prix est resté à 610 € de 2019 à juin 2026, puis il est passé à 613,50 € le 1er juillet 2026 (+0,6 %). Le dividende est stable depuis 2022.

En 2025, 1,89 € par part, soit 0,31 point, venait de plus-values de cession. La performance globale annuelle 2025 est de 5,49 % et le TRI sur 5 ans de 3,64 %. Alderan vise 33,55 € pour 2026, soit 5,47 % du nouveau prix, et un TRI de 5 % sur 10 ans, deux objectifs non garantis. Les chiffres de 2019 et 2020 ne figurent pas dans les documents consultés.

Depuis janvier 2026, les acomptes sont mensuels : 7,50 € au premier trimestre, 7,77 € au deuxième. L'acompte de juin, 2,65 € brut par part, a été versé le 22 juillet 2026. Sur le deuxième trimestre, un particulier résident français a touché 7,15 € net.

Aucune part n'attendait de retrait au 30 juin 2026. Au deuxième trimestre, 24 062 parts ont été souscrites et 17 993 retirées, soit environ 11 M€ servis. Alderan a organisé de façon accélérée la sortie d'un investisseur institutionnel. La collecte nette du trimestre atteint 3,7 M€, pour 14,7 M€ de collecte brute.

Les retraits sont traités à la fin de chaque mois, avec un délai moyen de 15 jours. La valeur de retrait est de 548,47 € par part. La note d'information prévoit un fonds de remboursement, qui n'est pas créé à ce jour, et un marché secondaire en cas de suspension de la variabilité du capital. La cession de gré à gré reste possible.

Le bulletin du deuxième trimestre 2026 et le rapport annuel 2025 fixent les commissions suivantes.

Avec la formule frais d'entrée divisés par taux de distribution, 10,6 % / 5,49 % donne 1,9 an de revenus, environ 23 mois. Le délai de jouissance ajoute 5 mois : les parts rapportent à partir du premier jour du sixième mois. Il faut compter environ 28 mois. La page frais de SCPI compare ce délai aux autres fonds.

Les loyers français, les trois quarts du patrimoine, sont des revenus fonciers soumis au barème et aux prélèvements sociaux. Pour le reste, l'impôt est payé dans le pays de l'immeuble : 0,41 € sur 7,77 € au deuxième trimestre 2026, selon Alderan. Les conventions fiscales évitent la double imposition en France.

Sur ce même acompte, 0,59 € de revenus financiers et 0,08 € de dividendes ont supporté 0,21 € de prélèvement à la source pour un particulier résident français. Pour l'IFI, Alderan publie 493,00 € par part au 31 décembre 2025 pour un résident, et 313,00 € pour un non-résident. Les règles générales sont sur notre page fiscalité des SCPI.

• Pleine propriété : dès une part, soit 613,50 €.
• Démembrement : nue-propriété ou usufruit de 3 à 20 ans.
• Crédit : accessible via plusieurs dispositifs de financement.
• Assurance vie : via plusieurs contrats ; Alderan ne publie pas leur liste.
• Épargne programmée : dès 50 € par mois, trimestre, semestre ou année.
• Réinvestissement des dividendes : en tout ou partie.

ActivImmo a obtenu le label ISR en décembre 2021, renouvelé en décembre 2024. L'audit AFNOR de 2025 n'a relevé aucune non-conformité. Elle relève de l'article 8 du règlement SFDR.

La dette reste très faible : 0,86 % de ratio dettes et engagements au 30 juin 2026, pour 30 % autorisés. Une ligne de crédit de 25 M€ a été ouverte en mai 2026 et 90 M€ supplémentaires sont en cours de finalisation.

Le profil type est un épargnant qui cherche des revenus mensuels, accepte une durée de 8 ans, celle recommandée par Alderan, et veut ajouter de la logistique à un patrimoine déjà investi en bureaux ou en commerces. Le ticket d'une part et l'épargne programmée permettent d'entrer progressivement. L'indicateur de risque publié par Alderan la classe en 3 sur 7.

Elle s'adresse d'abord à un horizon d'au moins trois ans, le temps d'amortir les frais d'entrée. Ce profil type n'est pas un conseil personnalisé.

Selon l'ASPIM, les SCPI de logistique et locaux d'activité ont distribué 5,6 % en moyenne en 2025, pour une performance globale de 5,8 %. Leur valeur de réalisation a progressé de 0,7 %, seule famille en hausse. ActivImmo, à 5,49 %, se situe près de cette moyenne et au-dessus du marché entier (4,91 %). Son endettement de 0,86 % se compare à un ratio moyen de 18,3 % pour l'ensemble des SCPI.

Le taux d'occupation de 93,3 % affiché au 30 juin 2026 inclut 5 points d'indemnité : 1,1 M€ versés par le locataire Atosa pour quitter son bail avant la vente de l'entrepôt de Murcie. Hors ce revenu ponctuel, le taux ressort autour de 88 %.

Les surfaces en commercialisation représentent 11,7 % du total, 150 240 m² répartis sur 27 immeubles, soit 8,0 M€ de loyers potentiels par an. Deux signatures significatives ont eu lieu au deuxième trimestre. Enfin, la valeur de reconstitution publiée le 7 août 2026 a été corrigée le 10 septembre après une erreur matérielle : elle s'établit à 614,90 €, juste au-dessus du nouveau prix.

Pour comparer avec des SCPI de logistique proches, voyez Log In et LF Opportunité Immo.

Informations issues des documents publiés par Alderan et l'ASPIM, à jour au 30 septembre 2026. Seuls la note d'information, le DIC et les statuts font foi. Comme tout placement immobilier, le capital et les revenus ne sont pas garantis ; la revente dépend de la demande. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.