SCPI LOG IN : simulation, rendement et avis

Theoreim est une société par actions simplifiée créée en 2020 et agréée par l'AMF le 11 septembre 2020, sous le numéro GP-20000030. Elle est présidée par Romain Welsch. Elle gère en architecture ouverte la SC Pythagore et le FPS Newton, et s'appuie pour LOG IN sur Principal Real Estate Europe, qui identifie et évalue les immeubles.

LOG IN a démarré le 3 octobre 2022. Elle comptait 376 associés fin 2022, 5 138 fin 2025 et 6 315 au 30 juin 2026. Le prix de part a été relevé pour la première fois le 1er novembre 2025, de 250 € à 255 €.

LOG IN investit hors de France dans la logistique, les murs d'usine, les locaux d'activités et les centres de recherche. Elle achète souvent en sale and leaseback : une entreprise vend son immeuble et le reloue sur une longue durée. Le rendement moyen à l'achat atteint 7,07 % acte en main, selon le bulletin.

Répartition au 30 juin 2026, en valeur vénale hors droits :

La SCPI détient 21 immeubles, 259 225 m² et 23 locataires, pour une valeur de 228,2 M€. Le taux d'occupation financier et physique est de 100 %. La durée ferme moyenne des baux est de 9,1 ans et la durée jusqu'au terme de 10,7 ans. Fin 2025, aucun locataire ne pesait plus de 10 % des loyers et aucun bail n'arrivait à échéance en 2026.

Le 18 juin 2026, LOG IN a acheté à Grenade un entrepôt du dernier kilomètre de plus de 10 000 m², pour plus de 21 M€, loué au leader mondial du commerce en ligne. C'est sa plus grosse acquisition. Elle figure dans nos SCPI logistiques et nos SCPI européennes.

Données du rapport annuel 2025 et du bulletin du deuxième trimestre 2026 :

Le taux 2024 est un calcul à partir des montants publiés par Theoreim. En 2025, 0,97 € des 12,27 € versés venait du report à nouveau, soit 0,39 point de taux. La performance globale 2025 atteint 8,21 %, hausse de prix comprise.

En 2026, la SCPI a versé 3,79 € bruts au premier trimestre et 3,72 € au deuxième. Theoreim confirme un objectif de 6,00 % à 6,50 % brut pour 2026, non garanti. Selon l'ASPIM, la moyenne des SCPI était de 4,91 % en 2025 et celle de la logistique et des locaux d'activités de 5,59 %.

Aucune part n'attendait de retrait au 30 juin 2026, ni à la fin des exercices 2022 à 2025. Au deuxième trimestre, 68 643 parts ont été souscrites et 41 765 rachetées. Ces rachats comprennent la sortie progressive d'un fondateur, seul investisseur institutionnel significatif, selon Theoreim.

La collecte a atteint 17,5 M€ au deuxième trimestre. Le retrait se fait à 229,50 € par part, sans commission de retrait. Aucun fonds de remboursement n'est en place : les retraits sont servis par les souscriptions nouvelles.

Selon la note d'information du 29 mai 2026 et la page produit :

• Souscription : 10 % HT, soit 12 % TTC, soit 25,50 € HT par part, compris dans les 255 €.
• Gestion : 10 % HT des loyers et autres produits tant que la collecte nette annuelle dépasse 5 M€, 12 % HT sinon.
• Acquisition ou cession d'immeubles : 1 % HT du prix.
• Suivi de travaux : 1 % HT, pour les programmes de plus de 100 000 € HT.
• Retrait : aucune commission.
• Cession de gré à gré, donation, succession : 100 € HT, soit 120 € TTC, par opération.

Pour 10 000 €, un épargnant achète 39 parts, soit 9 945 €, avec une valeur de retrait de 8 951 €. La formule frais divisés par taux de distribution brut, 10 % / 6,21 %, donne environ 19 mois, plus 5 mois de délai de jouissance. Le DIC chiffre l'incidence annuelle des coûts à 5,19 % sur 10 ans.

Tous les immeubles sont hors de France. Les loyers sont imposés dans le pays de chaque immeuble, et les conventions fiscales évitent la double imposition en France. En 2025, cet impôt étranger a représenté 3,25 € par part, soit 1,30 point de taux de distribution. Ces revenus ne supportent pas les prélèvements sociaux français.

Le mécanisme est détaillé dans la fiscalité des SCPI européennes. Pour l'IFI, Theoreim publie une valeur 2025 de 211,27 € par part pour un résident ; aucune valeur n'est due par un non-résident.

• Démembrement : temporaire et viager, accessibles depuis l'espace partenaires de Theoreim, selon le bulletin.
• Versements programmés : dès 255 €, chaque mois, trimestre, semestre ou année.
• Crédit : prévu par la note d'information, qui détaille le risque de l'achat à crédit.
• Réinvestissement des dividendes : non décrit dans les documents consultés.
• Assurance vie : Theoreim ne publie pas de liste de contrats référençant la SCPI.

Le conseil de surveillance compte 7 membres, dont Suravenir. Il a été renouvelé en totalité en 2025 et il est présidé par Pierre-Edouard Coiffard, qui succède à Nicolas Pfirsch, selon le rapport annuel 2025. Le commissaire aux comptes est KPMG, l'expert BNP Paribas Real Estate Valuation France, le dépositaire CACEIS Bank.

Le DIC classe la SCPI en risque 3 sur 7, pour une détention recommandée de 10 ans. Le profil type est un épargnant qui cherche des revenus trimestriels issus de l'industrie et de la logistique européennes, et qui accepte une fiscalité étrangère et un risque de change.

Un épargnant qui veut un long historique ou uniquement la zone euro regardera d'abord ces deux points. Ce profil type n'est pas un conseil personnalisé.

D'abord, la valeur de reconstitution atteint 268,05 € au 30 juin 2026, soit 5,1 % au-dessus du prix de 255 €. La valeur de réalisation est de 226,19 €.

Ensuite, l'écart entre taux brut et taux net vient de l'impôt payé à l'étranger : 6,21 % brut, 4,91 % net en 2025. Troisième point, LOG IN ayant moins de 5 ans, Theoreim n'affiche qu'un TRI cible de 5 % sur 10 ans.

Enfin, la sortie d'un fondateur pèse sur les rachats du trimestre, sans créer de parts en attente. Pour comparer, voyez Activimmo, elle aussi centrée sur les locaux d'activités, et LF Opportunité Immo, investie surtout en France.

Informations issues des documents publiés par Theoreim et l'ASPIM, à jour au 30 septembre 2026. Seuls la note d'information, le DIC et les statuts font foi. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout placement immobilier, le capital et les revenus ne sont pas garantis.