SCPI Cœur de Ville : simulation, rendement et avis

Sogenial Immobilier est une société par actions simplifiée installée avenue de Wagram, à Paris. L'AMF l'a agréée le 26 septembre 2012, puis au titre de la directive AIFM le 10 juin 2014. Jean-Marie Souclier la préside. Sa gamme compte quatre SCPI : Cœur de Ville, Cœur de Régions, Cœur d'Europe et Cœur d'Avenir.

Cœur de Ville est la première. Ses fondateurs ont souscrit en 2013 et l'offre au public a démarré le 25 mars 2013. Le bulletin publie des hausses du prix de part de 1,50 % en 2018, 1,48 % en 2019 et 1,94 % en 2022 : la part valait 206 € de 2020 à 2022 et vaut 210 € depuis le 1er janvier 2023, selon le rapport annuel 2025. L'assemblée générale mixte de 2026 a relevé la commission de gestion, créé deux commissions et ouvert la division des parts en fractions ; les statuts ont été mis à jour le 11 juin 2026.

La SCPI achète des murs de commerces du quotidien : commerces alimentaires, enseignes de centre-ville, services, commerces de périphérie. Elle vise des emplacements de proximité dans des villes moyennes et grandes, avec des locataires déjà en place. Nous la classons parmi les SCPI de commerces.

Répartition au 30 juin 2026 :

Le patrimoine compte 32 biens pour 13 234 m², situés à 80,2 % en régions et à 19,8 % en Île-de-France. Les 35 entreprises locataires ont une durée ferme moyenne de bail (WALB) de 6,83 ans. Les cinq premières pèsent 32,55 % des loyers : G20 (7,63 %), Etam (6,63 %), La Vie Saine (6,43 %), Basic Fit (5,93 %) et Quick (5,93 %).

Le taux d'occupation financier est de 91,41 %, le taux d'occupation physique de 97,34 %. Au deuxième trimestre 2026, la SCPI a encaissé 522 211 € de loyers, soit 100 % des sommes dues. Elle n'a rien acheté ni vendu au trimestre. Ses derniers achats sont un commerce à Colombes en novembre 2025 et un commerce de 271 m² à Dijon, loué à Etam, pour 2 M€ le 30 décembre 2025. Une opportunité de 2,1 M€ est en exclusivité. À Boulogne-Billancourt, le locataire Vaneau Immobilier est parti, dans le cadre d'une procédure en cours.

Sources : rapport annuel 2025 et bulletin du deuxième trimestre 2026. De 2015 à 2017, le taux était de 5,00 % par an, puis 5,13 % en 2018 et 5,30 % en 2019. Le taux 2025 ne contient aucun revenu non récurrent. Le TRI sur 10 ans, de juillet 2016 à juin 2026, est de 4,79 %.

En 2026, la SCPI a versé 3,26 € par part au premier puis au deuxième trimestre. Sogenial ne publie pas d'objectif chiffré pour 2026. Selon l'ASPIM, les SCPI de commerces ont distribué 4,91 % en 2025, pour une performance globale de 4,14 %, soit la moyenne de l'ensemble des SCPI (4,91 %).

Aucune part n'attendait de retrait au 30 juin 2026, et aucune n'a été cédée de gré à gré au trimestre. Au deuxième trimestre, 710 parts ont été souscrites et 2 036 retirées, toutes remboursées à 184,80 €. La capitalisation a légèrement reculé, de 28,84 M€ à 28,56 M€.

Les retraits sont compensés par les souscriptions des douze derniers mois. Sans contrepartie au bout de quatre mois, la note d'information prévoit un fonds de remboursement, s'il est mis en place, ou un marché secondaire par confrontation des ordres.

Pour 10 000 €, l'épargnant achète 47 parts, soit 9 870 €. Leur valeur de retrait est de 8 685,60 € : l'écart de 1 184,40 € correspond aux frais d'entrée. Au taux de 2025, ces 47 parts rapportent 611,94 € bruts par an. Il faut environ 23 mois de revenus pour couvrir les frais, plus 3 mois de délai de jouissance, soit un peu plus de 2 ans. Notre guide des frais des SCPI compare ce modèle aux autres.

Tous les immeubles sont en France : il n'y a ni revenu étranger ni impôt payé à l'étranger. Au deuxième trimestre 2026, sur 3,26 € par part, 3,04 € sont des revenus fonciers, imposés au barème avec 17,2 % de prélèvements sociaux, et 0,22 € des revenus financiers, soumis au prélèvement forfaitaire unique.

Pour l'IFI, la pratique retient la valeur de retrait au 1er janvier, soit 184,80 € en 2026. Sogenial ne publie pas de valeur IFI dans les documents consultés au 30 septembre 2026.

• Pleine propriété : dès 10 parts, soit 2 100 €.
• Versements programmés : possibles pour tout nouvel associé souscrivant au moins 10 parts.
• Démembrement temporaire : présenté dans le bulletin, sans clé publiée dans les documents consultés.
• Crédit : autorisé par la note d'information, avec les mises en garde d'usage.
• Assurance vie : aucune liste de contrats publiée par Sogenial.

Le conseil de surveillance a émis un avis favorable aux modifications statutaires de 2026, lors de sa réunion du 17 avril 2026. L'assemblée était aussi appelée à renouveler l'autorisation d'emprunter. Le document d'informations clés classe la SCPI en risque 3 sur 7, pour une durée recommandée de 10 ans.

Le profil type est un épargnant qui veut des revenus trimestriels tirés de commerces du quotidien en France, sans exposition aux devises, et qui peut rester au moins 10 ans pour amortir les 12 % de frais d'entrée.

Elle convient moins à qui cherche une grande SCPI très diversifiée ou une sortie rapide. Ce profil type n'est pas un conseil personnalisé.

Premier point, le prix de 210 € est inférieur d'environ 6,37 % à la valeur de reconstitution, qui a progressé de 2,74 % en 2025, de 218,30 € à 224,28 €. La valeur de réalisation, qui exclut les frais, est de 178,63 €.

Deuxième point, l'endettement atteint 29,21 % au 30 juin 2026, contre 27,35 % de la valeur du patrimoine fin 2025. Les emprunts bancaires s'élevaient à 9,2 M€ au 31 décembre 2025.

Troisième point, l'écart entre le taux d'occupation physique (97,34 %) et financier (91,41 %) vient surtout des franchises et paliers de loyer, 5,69 %. Ces locaux sont loués et produiront leurs pleins loyers à l'échéance ; 2,90 % seulement sont en recherche de locataire. Pour comparer, voyez Cœur de Régions et Cœur d'Europe, gérées par la même équipe.

Informations issues des documents publiés par Sogenial Immobilier et l'ASPIM, à jour au 30 septembre 2026. Seuls la note d'information, le DIC et les statuts font foi. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout placement immobilier, le capital et les revenus ne sont pas garantis.