SCPI LF Opportunité Immo : simulation, rendement et avis

La Française Real Estate Managers est une société par actions simplifiée agréée par l'AMF le 26 juin 2007, sous le numéro GP-07000038. La note d'information la présente comme filiale du Crédit Mutuel Nord Europe. Son directoire est présidé par Guillaume Allard, selon le rapport annuel 2025. Le groupe gère aussi Épargne Foncière, LF Avenir Santé, LF Europimmo et LF Grand Paris Patrimoine.

La SCPI a été créée en 2012 pour loger les PME et PMI. Les assemblées de 2014, 2022 et 2023 lui ont ouvert, puis élargi, les investissements dans les pays membres ou anciens membres de l'Union européenne. Selon la page produit, le prix de part est de 203 € depuis 2022, contre 200 € auparavant.

La note d'information impose au moins 70 % de logistique, locaux d'activités, entrepôts et locaux industriels, et au plus 30 % de bureaux et commerces. La SCPI cible des parcs d'activités de nouvelle génération et la logistique du dernier kilomètre. Elle cherche de nombreux petits locataires dans des secteurs variés.

Répartition au 30 juin 2026, en valeur vénale :

La SCPI détient 39 immeubles en direct et 9 via des sociétés, soit 237 335 m² en exploitation. Elle a encaissé 4,1 M€ de loyers au deuxième trimestre. Le taux d'occupation financier est de 94,2 % : 93,2 % de locaux occupés, 1,0 % sous franchise et 5,8 % en recherche de locataire. La WALB est de 3,4 ans et la WALT de 5,2 ans.

Au deuxième trimestre, 6 364 m² ont été libérés, surtout à Nuremberg, Colomiers et au Bourget, pour 1 432 m² reloués. En 2025, la SCPI a acheté deux actifs aux Pays-Bas et au Royaume-Uni pour 18,5 M€. Elle figure dans nos SCPI logistiques.

Données de la page produit de La Française :

Jusqu'en 2020, l'indicateur était le taux de distribution sur valeur de marché. En 2025, les 11,40 € versés comprennent 10,17 € de résultat et 1,23 € de report à nouveau ; avec 0,14 € d'impôt européen, le brut atteint 11,54 €. Le prix n'ayant pas varié, la performance globale 2025 est aussi de 5,68 %.

En 2026, la SCPI a versé 2,28 € par part au premier et au deuxième trimestre. Le rapport annuel vise un taux entre 5,05 % et 5,25 % pour 2026, un objectif non garanti. Selon l'ASPIM, la moyenne des SCPI était de 4,91 % en 2025 et celle de la logistique et des locaux d'activités de 5,59 %.

Au 30 juin 2026, 46 642 parts attendaient un retrait, soit 8,6 M€ et 3,0 % des parts, contre 23 804 fin 2025. Au deuxième trimestre, 1 532 parts ont été souscrites, toutes pour compenser des retraits. La collecte brute a atteint 0,3 M€, sans collecte nette.

En 2025, 28 543 parts ont été retirées, compensées par 5,8 M€ de collecte. Le retrait se fait à la valeur de retrait de 184,73 €. La note d'information prévoit un fonds de remboursement ; le bulletin ne mentionne aucune part annulée par ce biais au trimestre.

Selon la note d'information et le bulletin du deuxième trimestre 2026 :

• Souscription : 9 % HT, soit 10,80 % TTC, soit 18,27 € HT par part, compris dans les 203 €.
• Gestion : 12 % HT au maximum, soit 14,40 % TTC, des loyers et produits financiers encaissés.
• Acquisition ou cession d'immeubles : 1,25 % HT au maximum, soit 1,50 % TTC ; rien sur les achats financés par la collecte.
• Suivi de travaux : 3 % HT au maximum, soit 3,60 % TTC.
• Revente sur le marché secondaire : 6,25 % HT, payés par le vendeur.
• Cession directe, donation, succession : 150 € HT par bénéficiaire, non appliqués aux mutations depuis le 1er novembre 2025.

Pour 10 000 €, un épargnant achète 49 parts, soit 9 947 €, avec une valeur de retrait de 9 052 €. La formule frais divisés par taux de distribution, 9 % / 5,68 %, donne environ 19 mois, plus 5 mois de délai de jouissance. Le DIC chiffre l'incidence annuelle des coûts à 3,1 % sur 9 ans.

Environ 85 % du patrimoine est en France : ces loyers sont des revenus fonciers, soumis aux prélèvements sociaux. Les 15 % situés en Espagne, en Allemagne, aux Pays-Bas et au Royaume-Uni sont imposés dans ces pays, avec les conventions fiscales pour éviter la double imposition. En 2025, l'impôt européen payé par la SCPI représentait 0,14 € par part.

Les revenus financiers éventuels supportent un prélèvement de 12,8 % à la source et 18,6 % de prélèvements sociaux. Pour l'IFI, La Française publie 171,72 € par part pour un résident et 164,93 € pour un non-résident, au 1er janvier 2026.

• Crédit : proposé, selon la page produit ; le bulletin rappelle le risque de l'achat à crédit.
• Démembrement : proposé, sans grille de nue-propriété publiée.
• Versement programmé : proposé, selon la page produit.
• Réinvestissement de la distribution : proposé, selon la page produit.
• Assurance vie : disponible, sans liste de contrats publiée.

Le conseil de surveillance était présidé par Gérard Baudiffier jusqu'à l'assemblée de 2026. Les assemblées du 23 juin 2026 ont réuni plus de 42 % des voix en ordinaire et près de 38 % en extraordinaire. Les résolutions ont été adoptées avec 88 % à 99 % des votes, et 12 membres ont été élus ou réélus. Le président sera désigné lors du conseil du 29 septembre 2026.

Le DIC classe la SCPI en risque 3 sur 7, pour une détention recommandée de 9 ans. Le profil type est un épargnant qui cherche des revenus trimestriels adossés à des locaux de PME, surtout en France, avec une entrée possible dès une part.

Un épargnant qui veut des baux fermes longs ou une sortie rapide regardera d'abord la WALB et les parts en attente. Ce profil type n'est pas un conseil personnalisé.

D'abord, le prix de 203 € se situe 4,7 % sous la valeur de reconstitution, 213,05 € au 30 juin 2026. La valeur de réalisation est de 172,74 €. Notre page sur la valeur de réalisation et valeur de reconstitution explique cet écart.

Ensuite, la dette atteint 18,72 % de la valeur des actifs, à 3,22 % de taux moyen, avec 3,3 ans de durée résiduelle. Troisième point, La Française relève en 2026 sa provision pour le sinistre de Conflans-Sainte-Honorine et indique qu'elle pourrait ajuster la distribution du second semestre.

Enfin, le locataire parti de Nuremberg souhaitait acquérir ses propres locaux ; des discussions sont en cours avec les autres occupants du site pour des extensions. Pour comparer, voyez Activimmo, elle aussi tournée vers les locaux d'activités, et Épargne Foncière, gérée par La Française.

Informations issues des documents publiés par La Française REM et l'ASPIM, à jour au 30 septembre 2026. Seuls la note d'information, le DIC et les statuts font foi. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout placement immobilier, le capital et les revenus ne sont pas garantis.