SCPI Esprit Horizon : simulation, rendement et avis

Spirit REIM Services est une société par actions simplifiée au capital de 6 260 000 €, installée avenue André Malraux à Levallois-Perret. Elle est agréée par l'AMF depuis le 18 décembre 2020 et présidée par Benjamin Stutzmann. Elle gère près de 450 M€ d'actifs, selon son communiqué du 3 septembre 2026, à travers Esprit Pierre, Esprit Pierre Plus, l'OPPCI Esprit Pierre Résidences ou Esprit Pierre Hôtellerie. Le groupe Spirit revendique 20 ans d'expérience dans les parcs d'activités, plus de 50 actifs gérés et 250 M€ investis en cinq ans, selon la page produit.

Esprit Horizon est la seule SCPI citée dans sa gamme par le communiqué du 3 septembre 2026. Les fondateurs ont souscrit 3 800 parts à 237,50 €, soit 902 500 €. Le premier immeuble a été acheté à Tourcoing en janvier 2026. La SCPI a obtenu le label ISR un an après sa création, annoncé le 3 septembre 2026.

Esprit Horizon achète des parcs d'activités et des locaux d'activité dans toute l'Europe, dans des zones bien desservies où la demande des entreprises est solide. Les investissements hors zone euro sont limités à 30 % des actifs. Les locataires visés sont des PME et PMI : logistique, industrie, services, artisanat. Nous la classons parmi les SCPI d'activités.

Patrimoine au 30 juin 2026, selon le bulletin :

L'immeuble, livré en 2024 et certifié BREEAM Good, se trouve entre les gares de Tourcoing et de Roubaix. Le loyer du deuxième trimestre 2026 a été facturé et entièrement encaissé. Une centrale photovoltaïque installée sur 800 m² de toiture produira l'équivalent de la consommation annuelle d'environ 40 foyers. Deux immeubles sont à l'étude, en Île-de-France et dans la région lyonnaise, avec un rendement visé de 9 % acte en main.

Aucun revenu n'a encore été distribué : le bulletin précise que le taux de distribution ne peut pas être déterminé. Spirit REIM Services vise 6 % brut par an, net de frais de gestion, et annonce un premier acompte en 2026, grâce aux loyers de Tourcoing. Cet objectif reste non garanti. Pour comparaison, la moyenne des SCPI s'établit à 4,91 % en 2025, selon l'ASPIM.

Au premier semestre 2026, 80,07 parts ont été souscrites, pour 19 936,87 €. Le bulletin ne publie pas le nombre de parts en attente de retrait.

La valeur de retrait est de 237,50 €. Un retrait est payé avec l'argent des nouveaux souscripteurs, par ordre d'arrivée. La cession de gré à gré reste possible, à un prix libre entre vendeur et acheteur. Aucune commission de retrait n'est prélevée.

Selon le bulletin du deuxième trimestre 2026 et la page produit :

• Souscription : 6 % TTC, hors période sponsor ; l'écart entre prix et valeur de retrait est de 12,50 € par part.
• Gestion : 15,6 % TTC des loyers hors taxes et hors charges et des dividendes encaissés.
• Produits financiers : 30 % des revenus de trésorerie.
• Acquisition ou cession d'immeubles : 1,8 % TTC du prix hors droits.
• Suivi de travaux : 6 % TTC des travaux hors taxes.
• Retrait : 0 %.

Exemple sur 10 000 €, soit 40 parts : la valeur de retrait est de 9 500 €. Avec l'objectif de 6 %, l'écart de 5 % représente 10 mois de revenus environ. Le délai de jouissance ajoute 5 mois, soit près de 15 mois.

Le seul immeuble est en France. Les loyers relèvent des revenus fonciers, au barème de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Les revenus financiers sont taxés à 30 %, soit 12,8 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux. La valeur IFI est de 132,28 € par part au 1er janvier 2026, pour les résidents comme pour les non-résidents.

• Démembrement : proposé depuis 2026, de 3 à 20 ans ; nue-propriété à 87 % du prix pour 3 ans, 66,5 % pour 10 ans, 55,5 % pour 20 ans. Voir SCPI en nue-propriété.
• Épargne programmée : dès 50 €.
• Réinvestissement automatique des dividendes : proposé.
• Crédit : non détaillé dans le bulletin.
• Assurance vie : aucun contrat cité dans les documents consultés au 30 septembre 2026.

Le conseil de surveillance compte notamment Guillaume Vetillard, Philippe Remoissenet et Jean-Marc Coly, avec des mandats jusqu'à l'assemblée de 2028, selon la note d'information. Le dépositaire est Société Générale Securities Services, le commissaire aux comptes PwC Audit et l'évaluateur immobilier JLL. Spirit REIM Services publie une politique de gestion des conflits d'intérêts.

Le bulletin classe Esprit Horizon en risque 3 sur 7, pour une durée de placement recommandée de 8 ans. Le profil type est un épargnant qui investit par petites sommes, s'intéresse à l'immobilier d'entreprise de proximité et accepte d'entrer dans un fonds qui démarre. Un épargnant qui veut un historique de distribution et un patrimoine déjà diversifié regardera des SCPI plus anciennes. Ce profil type n'est pas un conseil personnalisé.

D'abord, les valeurs au 30 juin 2026 : 252,16 € de valeur de reconstitution et 232,52 € de valeur de réalisation par part. Le prix de 250 € se situe 0,9 % sous la valeur de reconstitution.

Ensuite, l'endettement : 24,2 % au 30 juin 2026, selon la méthode ASPIM. Il a permis d'acheter Tourcoing avant que la collecte ne couvre tout le prix ; chaque nouvelle souscription réduit sa part.

Troisième point, la concentration. Un immeuble et un locataire portent aujourd'hui tous les loyers. GRDF y est engagé pour 5,6 ans ferme, et les deux immeubles à l'étude ajouteraient de nouveaux locataires.

Enfin, la collecte : 7 834 parts au quatrième trimestre 2025, période de lancement, puis 80 parts au premier semestre 2026.

Pour comparer, voyez ActivImmo, tournée vers la logistique et les locaux d'activités, et Métronome, présente en régions.

Informations issues des documents publiés par Spirit REIM Services, à jour au 30 septembre 2026. Seuls la note d'information, le DIC et les statuts font foi. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout placement immobilier, le capital et les revenus ne sont pas garantis.