SCPI Telamon Borea : simulation, rendement et avis

Telamon est un groupe immobilier indépendant né en 1995 sous le nom de Groupe Panhard, renommé Telamon en 2022. Il est promoteur, investisseur et gestionnaire d'actifs, avec 60 collaborateurs et 1,5 Md€ investis depuis 2016. Sa société de gestion a été agréée en 2014. Le président, Christophe Bouthors, en est l'actionnaire majoritaire avec ses équipes, aux côtés d'Andera Partners. Le groupe est certifié B Corp depuis 2023.

Sa gamme pour les particuliers compte trois fonds : la SC Nao Logistics (2023), Telamon Borea et le FPCI Telamon Value Add 1 (2025). Le site de la société de gestion ne publie ni page produit ni documents de Telamon Borea au 30 septembre 2026 ; les bulletins et la note d'information sont diffusés par des plateformes de distribution.

La SCPI a démarré le 17 avril 2025. Les fondateurs ont souscrit le 3 avril 2025 à 225 € la part. Le prix a été de 237,50 € pour les premiers souscripteurs, puis de 250 € à partir du 19 septembre 2025. Le nombre d'associés est passé de 72 au 30 septembre 2025 à 128 au 31 mars 2026, puis 158 au 30 juin 2026.

La note d'information vise des immeubles diversifiés en Europe : logistique, parcs d'activités, bâtiments industriels, bureaux, commerces, santé, résidences gérées, hôtels, énergies renouvelables. La société de gestion privilégie des actifs loués à des utilisateurs solides, générateurs de revenus immédiats.

Le patrimoine au 30 juin 2026, selon les bulletins de 2025 et 2026 :

Les deux immeubles sont loués à Halfords Limited, filiale du groupe britannique Halfords plc, spécialisé dans l'automobile et le cycle. À Sutton, l'enseigne occupe les lieux depuis 24 ans. Les baux prévoient une révision tous les 5 ans sur l'indice RPI britannique : celle du 24 juin 2026 relève les loyers de 15,9 %. La prochaine aura lieu le 24 juin 2031.

Le patrimoine est à 100 % en commerces et à 100 % au Royaume-Uni. Le taux d'occupation financier est de 100 %. Les loyers encaissés depuis le lancement atteignent 516 642 € au 30 juin 2026. Nous classons la SCPI parmi les SCPI diversifiées et les SCPI européennes.

Source : bulletin du deuxième trimestre 2026. Les versements mensuels de 2026 ont été de 1,62 € en janvier, 2,02 € en février, 1,46 € en mars, 1,44 € en avril, 1,43 € en mai et 1,59 € en juin. Le cumul depuis novembre 2025 atteint 11,89 € par part.

L'objectif de distribution est de 6,25 % pour 2026 et le TRI cible de 7 % sur 10 ans. Ces objectifs ne sont pas garantis. Pour situer ces niveaux, l'ASPIM mesure 5,99 % pour les SCPI diversifiées en 2025 et 4,91 % pour l'ensemble des SCPI.

Au 30 juin 2026, aucun retrait n'a été enregistré et aucune part n'attend sur le marché primaire. Le retrait est payé 225 €, sans commission, s'il existe une souscription en face.

La vente directe à un acheteur reste possible, avec 180 € TTC de frais forfaitaires. En cas de suspension de la variabilité du capital, la cession passe par le registre des ordres, avec une commission de 5 %. Depuis le 7 juillet 2026, les parts sont décimalisées : après 4 parts, on peut investir à l'euro près.

Barème de la note d'information et du bulletin du deuxième trimestre 2026 :

• Souscription : 10 % HT maximum, soit 12 % TTC.
• Gestion : 10 % HT (12 % TTC) des loyers en France ; 12 % HT, soit 14,40 % TTC, des loyers encaissés hors de France.
• Acquisition d'immeubles : aucune commission.
• Cession d'immeubles : 3 % HT maximum, soit 3,6 % TTC.
• Suivi des travaux : 6 % HT, soit 7,20 % TTC.
• Retrait : 0 %.
• Cession de parts : 180 € TTC forfaitaires, ou 5 % en cas de suspension de la variabilité.

Sur 10 000 € investis, la valeur de retrait immédiate est de 9 000 €. À l'objectif de 6,25 %, il faut environ 19 mois de revenus pour compenser cet écart, plus 5 mois de délai de jouissance : près de deux ans. La note d'information prévoit deux catégories de parts, A et I, avec les mêmes plafonds de frais.

Les loyers viennent à 100 % du Royaume-Uni. Ils sont imposés d'abord au Royaume-Uni ; la convention fiscale franco-britannique évite la double imposition en France. Les revenus étrangers ne supportent pas les prélèvements sociaux français. Le bulletin ne publie pas le montant d'impôt britannique par part.

Telamon ne publie pas de valeur IFI par part dans les documents consultés. Au 31 décembre 2025, la valeur de réalisation était de 211,15 € par part. Notre guide de la fiscalité des SCPI européennes détaille le crédit d'impôt et le taux effectif.

• Crédit : ouvert, avec des partenariats bancaires cités par le président de Telamon.
• Démembrement : possible, en partenariat avec Wenova AM et France Valley.
• Versements programmés : dès 100 € depuis le 7 juillet 2026.
• Réinvestissement des revenus : automatique dès 1 €, en fractions de parts.
• Assurance vie : visée à terme, sans contrat publié au 30 septembre 2026.

L'assemblée générale du 28 mai 2026 a approuvé toutes les résolutions, dont la décimalisation des parts et les distributions de 2025. Le conseil de surveillance est décrit par la note d'information, sans liste nominative dans les bulletins consultés.

Le dépositaire est Société Générale. KPMG est commissaire aux comptes pour six exercices, jusqu'à l'assemblée de 2029. Cushman & Wakefield Valuation France est l'expert externe, nommé à compter du 3 avril 2025 pour cinq ans. Telamon recommande une durée de placement de 10 ans.

Le profil type est un épargnant qui accepte le risque de change sur la livre sterling, vise des revenus mensuels et peut rester 10 ans pendant la construction du patrimoine. Les versements programmés dès 100 € conviennent à une épargne progressive.

Un épargnant qui cherche un patrimoine déjà large ou des revenus en euros trouvera d'autres SCPI plus adaptées, comme Comète ou Reason pour une exposition européenne plus étendue. Ce profil type n'est pas un conseil personnalisé.

Premier point, la capitalisation : le bulletin affiche 9,7 M€ dans ses chiffres clés et 8 604 750 € dans le tableau d'évolution du capital, pour 34 418 parts. À 250 € la part, 34 418 parts représentent 8,60 M€.

Deuxième point, les valeurs au 31 décembre 2025 : 211,15 € en réalisation et 243,44 € en reconstitution, pour un prix de 250 €. Le prix dépasse la reconstitution de 2,7 %, dans la fourchette réglementaire de 10 %.

Troisième point, la dette : 1,5 M€, soit 18 % au 30 juin 2026, contre 1,3 M€ et 30 % au 30 septembre 2025, quand la SCPI ne détenait que l'immeuble de Sutton. Enfin, la hausse de 15,9 % des loyers au 24 juin 2026 se reflétera dans les loyers encaissés à partir du troisième trimestre 2026.

Informations issues des documents publiés par Telamon et l'ASPIM, à jour au 30 septembre 2026. Seuls la note d'information, le DIC et les statuts font foi. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout placement immobilier, le capital et les revenus ne sont pas garantis.