SCPI Urban DNO : simulation, rendement et avis

Urban Premium est une société par actions simplifiée au capital de 1 500 000 €, agréée par l'AMF le 8 juin 2010. Elle se consacre à l'investissement immobilier en cœur de ville, selon son site. Elle gère notamment Urban MRX, une SCPI Malraux lancée en 2026. Urban Premium ne publie pas son encours global dans les documents consultés au 30 septembre 2026.

Urban DNO a été immatriculée le 16 juillet 2025 avec un capital initial de 760 325 € apporté par les fondateurs. L'augmentation de capital a ouvert le 1er septembre 2025. Une offre de parts dites sponsors à 475 € a couru du 4 mai au 31 août 2026, publiée au Bulletin des annonces légales obligatoires le 1er mai 2026. Le prix est revenu à 500 € ensuite.

Le dispositif Denormandie ancien, prévu à l'article 199 novovicies du Code général des impôts, donne droit à une réduction d'impôt sur le revenu. Pour Urban DNO, elle est calculée sur 100 % du prix de souscription, dans la limite de 300 000 € par an, selon la note d'information de mai 2026.

La réduction commence l'année de la souscription. Elle est versée pour la première fois en septembre de l'année suivante, puis sous forme d'avance en janvier (60 %) et en juillet (40 %). Une fraction qui dépasse l'impôt dû une année est perdue. La réduction entre dans le plafond global des niches fiscales de 10 000 € par an et par foyer.

En contrepartie, l'associé conserve ses parts 12 ans à compter de la première mise en location du dernier immeuble acquis ou rénové. La durée de blocage est de 16 ans depuis la souscription. La SCPI s'engage de son côté à louer les logements 12 ans, nus, en résidence principale, avec des plafonds de loyers et de ressources. Notre page sur la fiscalité des SCPI replace ce mécanisme parmi les autres régimes.

Urban DNO achète des immeubles anciens à rénover, ou des bureaux à transformer en logements, dans les communes éligibles au dispositif, en centre-ville. Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total. L'objectif de DPE est au minimum D après travaux, avec une moyenne en C. Nous la classons parmi les SCPI fiscales.

Au 30 juin 2026, le patrimoine est en cours de constitution. Le bulletin présente deux immeubles à l'étude :

Les achats sont annoncés pour le second semestre 2026, suivis de 30 à 36 mois de travaux, selon la note d'information.

La part coûte 500 € : 425 € de nominal et 75 € de prime d'émission, dont 60 € de commission de souscription et 15 € de frais d'achat des immeubles. Les parts sponsors, à 475 €, ont été proposées du 4 mai au 31 août 2026.

Urban DNO ne verse pas encore de revenus. Les loyers sont attendus au premier semestre 2028, et les premiers acomptes au second semestre 2028. En 2025, le résultat a été de -6,44 € par part, les frais de lancement n'étant pas encore couverts par des loyers. Le taux de distribution n'a pas de sens pour une SCPI de ce type : son intérêt se mesure sur le capital investi après réduction d'impôt, comme le rappelle la note d'information.

Aucun ordre de vente n'était en attente au 30 juin 2026, et aucune transaction n'a eu lieu sur le marché secondaire depuis la création. La cession de parts est libre, mais la note d'information prévient que le marché secondaire sera quasi inexistant pendant toute la vie de la société : l'avantage fiscal ne se transmet pas à l'acheteur.

En pratique, l'associé récupère son capital à la dissolution, après la revente des immeubles, prévue en un an environ au terme de la durée de vie. La somme dépendra du marché immobilier à ce moment.

Selon la note d'information et la page produit :

• Souscription : 12 % TTI, soit 60 € par part (7,368 % en période sponsor).
• Gestion : 6 % TTI des loyers pour la gestion administrative, plus 5 % HT, soit 6 % TTC, pour la gestion des immeubles et de la trésorerie.
• Cession d'immeubles : 0,60 % TTI du prix net vendeur.
• Suivi de travaux : 2,40 % HT, soit 2,88 % TTC des travaux réalisés.
• Cession de parts : 4,8 % TTI du montant revenant au vendeur, payés par l'acheteur.
• Transmission de parts : 120 € TTI par ayant droit.

Pour 10 000 € souscrits, 1 200 € rémunèrent la collecte et la recherche d'immeubles. La réduction d'impôt de 2 100 € couvre ces frais au bout de 6 ans environ.

Les futurs loyers relèveront des revenus fonciers, au barème de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Les revenus financiers de la trésorerie sont taxés au prélèvement forfaitaire unique. La plus-value éventuelle à la revente des immeubles suivra le régime des plus-values immobilières des particuliers. Urban Premium ne publie pas de valeur IFI par part dans les documents consultés.

• Crédit : possible ; la note d'information rappelle que les premières échéances ne seront pas couvertes par des revenus.
• Démembrement, versements programmés, réinvestissement : non proposés.
• Assurance vie : non proposée dans les documents consultés.

Le conseil de surveillance est présidé par Renaud Gabaude, avec Hervé Hiard, Thierry du Plessis d'Argentré et Cyrille Vassant. Le commissaire aux comptes est KPMG SA, l'expert immobilier VIF Expertise et le dépositaire CACEIS Bank, selon le rapport annuel 2025. L'assemblée de 2026 a été appelée à simplifier l'approbation des valeurs de la SCPI, à la suite de l'ordonnance du 3 juillet 2024.

Le profil type est un contribuable qui paie un impôt sur le revenu régulier, dispose de place dans le plafond des niches fiscales et peut immobiliser la somme 16 ans sans en attendre de revenu avant 2028. Un épargnant qui cherche des revenus immédiats ou une épargne disponible regardera des SCPI de rendement. Ce profil type n'est pas un conseil personnalisé.

D'abord, le seuil légal. Le capital maximum de 30 510 325 € devait être souscrit par le public à hauteur de 15 %, soit 4 576 549 €, dans l'année suivant l'ouverture du 1er septembre 2025. Au 30 juin 2026, le capital social atteint 3 275 475 €, dont 760 325 € apportés par les fondateurs. Le bulletin précise que la caution bancaire n'était pas encore levée et que son échéance était fixée au 31 août 2026. Cette caution de 6 216 060 €, délivrée par la BRED, prévoit le remboursement intégral des souscripteurs si le seuil n'est pas atteint. Urban Premium n'a pas publié d'information postérieure dans les documents consultés au 30 septembre 2026.

Ensuite, les valeurs au 31 décembre 2025 : 433,56 € de valeur de réalisation et 484,01 € de valeur de reconstitution par part, pour un prix de 500 €. L'écart reflète les frais de souscription déjà engagés.

Enfin, la collecte s'est accélérée au deuxième trimestre, avec 1 343 parts émises contre 100 au premier, portée par l'offre sponsor.

Pour comparer, voyez Urban MRX, SCPI Malraux de la même société, et Kyaneos Denormandie 5, autre SCPI Denormandie en collecte.

Informations issues des documents publiés par Urban Premium, à jour au 30 septembre 2026. Seuls la note d'information, le DIC et les statuts font foi. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout placement immobilier, le capital et les revenus ne sont pas garantis.