SCPI Urban MRX : simulation, rendement et avis

Urban Premium est une société par actions simplifiée au capital de 1 500 000 €, agréée par l'AMF le 8 juin 2010 et installée au 160 boulevard Haussmann, à Paris. Elle se consacre à l'investissement immobilier en cœur de ville, selon son site. Elle gère aussi Urban DNO, une SCPI Denormandie lancée en 2025. Urban Premium ne publie pas son encours global dans les documents consultés au 30 septembre 2026.

Urban MRX a été créée le 8 décembre 2025 par ses fondateurs, qui ont souscrit 1 810 parts le 1er décembre 2025 au prix de 465 €, pour un capital de 760 200 €. Leurs parts sont incessibles pendant 3 ans. L'augmentation de capital ouverte au public a débuté le 30 janvier 2026 et se clôturera le 31 décembre 2026.

Le dispositif Malraux, prévu à l'article 199 tervicies du Code général des impôts, donne droit à une réduction d'impôt sur le revenu pour la restauration complète d'immeubles anciens. Pour Urban MRX, elle est égale à 30 % de la part de la souscription affectée aux dépenses de travaux, pour des immeubles situés en site patrimonial remarquable doté d'un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé, selon la note d'information de janvier 2026.

Au moins 65 % de la souscription nette des frais de collecte finance les travaux, et 30 % les achats d'immeubles. Exemple publié par la note d'information :

La réduction représente ici 18 % de la souscription. Elle est accordée l'année de la souscription. Si elle dépasse l'impôt dû, le solde se reporte sur les trois années suivantes. Le dispositif Malraux n'entre pas dans le plafond global des niches fiscales de 10 000 € ; il est limité à 400 000 € de dépenses sur quatre années consécutives par foyer.

En contrepartie, l'associé conserve ses parts au moins 9 ans à compter de la mise en location des derniers logements restaurés. La durée de blocage est de 16 ans depuis la souscription. Notre page sur la fiscalité des SCPI compare ce régime aux autres.

Urban MRX achète des immeubles anciens en centre-ville, en secteur sauvegardé, et les restaure entièrement sous la surveillance des architectes des bâtiments de France. Chaque chantier dure environ 18 mois, et au moins la moitié des achats se fait en vente d'immeuble à rénover. Nous la classons parmi les SCPI fiscales.

Au 30 juin 2026, le patrimoine est en cours de constitution. Le bulletin présente deux immeubles à l'étude :

La part coûte 500 € : 420 € de nominal et 80 € de prime d'émission, dont 60 € de commission de souscription et 20 € de frais d'achat des immeubles. Les fondateurs ont payé 465 €.

Urban MRX ne verse pas encore de revenus. Les loyers sont attendus au premier semestre 2028 et les premiers acomptes au second semestre 2028. En 2025, le résultat a été de -17,45 € par part, les frais de lancement n'étant pas encore couverts par des loyers. Le taux de distribution n'a pas de sens pour une SCPI Malraux : sa rentabilité s'apprécie à la fin de la liquidation, selon le bulletin.

Aucun ordre de vente n'était en attente au 30 juin 2026, et aucune transaction n'a eu lieu sur le marché secondaire. La cession des parts est libre, mais le bulletin prévient que le marché secondaire devrait être quasi inexistant pendant toute la vie de la société. En pratique, l'associé récupère son capital à la dissolution, après la revente des immeubles, estimée à un an au terme de la durée de vie.

Selon la note d'information et la page produit :

• Souscription : 12 % TTI, soit 60 € par part, dont 11 % de frais de collecte et 1 % de frais de recherche.
• Gestion : 6 % TTI des loyers pour la gestion administrative, plus 5 % HT, soit 6 % TTC, pour la gestion des immeubles et de la trésorerie.
• Cession d'immeubles : 0,60 % TTI maximum du prix net vendeur.
• Suivi de travaux : 2,40 % HT, soit 2,88 % TTC des travaux réalisés.
• Cession de parts : 4 % HT, soit 4,8 % TTC, payés par l'acheteur.
• Transmission de parts : 100 € HT, soit 120 € TTC, par ayant droit.

Pour 10 000 € souscrits, 1 200 € rémunèrent la collecte et la recherche d'immeubles. Au taux de l'exemple publié, 18 %, la réduction d'impôt atteint 1 800 €, imputée dès la première année.

Les futurs loyers relèveront des revenus fonciers, au barème de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Les plus-values de revente des immeubles seront soumises à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, selon le régime des particuliers. Urban Premium ne publie pas de valeur IFI par part dans les documents consultés au 30 septembre 2026.

• Crédit : possible ; les premières échéances ne seront pas couvertes par des revenus.
• Démembrement, versements programmés, réinvestissement : non proposés.
• Assurance vie : non proposée dans les documents consultés.

Le conseil de surveillance est présidé par Renaud Gabaude, qui préside aussi celui d'Urban DNO, avec notamment Thierry du Plessis d'Argentré et Magali Taeil. Le commissaire aux comptes est KPMG SA, l'expert immobilier VIF Expertise et le dépositaire CACEIS Bank, selon le rapport annuel 2025.

Le profil type est un contribuable fortement imposé, souvent déjà au plafond des niches fiscales, qui souhaite une réduction imputée dès la première année et peut immobiliser la somme 16 ans sans revenu avant 2028. Un épargnant qui cherche des revenus réguliers ou une épargne disponible regardera des SCPI de rendement. Ce profil type n'est pas un conseil personnalisé.

D'abord, le seuil légal. Le capital maximum de 13 360 200 € doit être souscrit par le public à hauteur de 15 %, soit 2 004 030 € hors prime d'émission, dans l'année suivant l'ouverture du 30 janvier 2026. Au 30 juin 2026, le public a souscrit 50 parts, soit 21 000 € de capital, en plus des 760 200 € des fondateurs. La note d'information prévoit une caution bancaire de 3 227 650 € pour rembourser intégralement les souscripteurs si le seuil n'était pas atteint ; la version publiée ne nomme pas encore la banque.

Ensuite, les valeurs au 31 décembre 2025 : 422,55 € de valeur de réalisation et 447,55 € de valeur de reconstitution par part, pour des parts de fondateurs payées 465 €.

Enfin, le taux de réduction de 18 % est un exemple. Il dépend de la part de la collecte réellement affectée aux travaux, 65 % au moins de la souscription nette de frais.

Pour comparer, voyez Urban DNO, SCPI Denormandie de la même société, et Kyaneos Denormandie 5, autre SCPI fiscale en collecte.

Informations issues des documents publiés par Urban Premium, à jour au 30 septembre 2026. Seuls la note d'information, le DIC et les statuts font foi. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout placement immobilier, le capital et les revenus ne sont pas garantis.