SCPI Kyaneos Denormandie 5 : simulation, rendement et avis

Kyaneos Asset Management est une société par actions simplifiée au capital de 276 500 €, installée aux Angles, près d'Avignon. Elle est agréée par l'AMF depuis le 22 février 2018. Depuis cette date, ses équipes achètent et rénovent des immeubles dans les petites et moyennes villes de France, avec des entreprises locales. Kyaneos gère aussi Kyaneos Pierre, une SCPI de rendement résidentielle, et les précédentes SCPI Kyaneos Denormandie. Kyaneos AM ne publie pas son encours global dans les documents consultés au 30 septembre 2026.

Kyaneos Denormandie 5 a été créée le 8 septembre 2025 avec un capital nominal de 823 650 € apporté par les fondateurs. La souscription au public a ouvert le 14 octobre 2025 et se clôturera le 31 décembre 2026. Kyaneos vise 10 M€ de collecte d'ici la fin de 2026, selon le rapport annuel 2025.

Le dispositif Denormandie donne droit à une réduction d'impôt sur le revenu pour l'achat de logements anciens rénovés. Pour une souscription en métropole, le taux est de 18 %, sous condition de location de 9 ans, selon le bulletin du deuxième trimestre 2026.

La réduction est accordée l'année de la souscription, puis chaque année pendant 8 ans, par neuvièmes égaux. La souscription retenue ne peut pas dépasser 300 000 € par an et par contribuable. L'avantage entre dans le plafond global des niches fiscales de 10 000 €, précise la note d'information. Une fraction non imputée est perdue.

En contrepartie, l'associé conserve ses parts pendant 9 ans à compter de la location du dernier immeuble acheté. Selon Kyaneos, cet engagement prendra normalement fin 12 ans après la constitution de la société. Notre page sur la fiscalité des SCPI détaille les autres régimes.

La SCPI achète des immeubles résidentiels anciens, parfois avec des commerces en rez-de-chaussée, dans les communes éligibles, notamment celles du programme Action Cœur de Ville. Les travaux représentent au moins 25 % du coût total et visent la performance énergétique. Kyaneos s'intéresse aussi aux maisons individuelles, au rendement locatif plus faible mais au potentiel de revente souvent plus élevé, selon le bulletin. Nous la classons parmi les SCPI fiscales.

Patrimoine au 30 juin 2026, selon le bulletin :

Soit 17 lots et 970 m². Le mot de la société de gestion évoque 12 logements et 660 m² à Douai ; le tableau du patrimoine en compte 13 pour 730 m². À Montfavet, quartier d'Avignon, l'immeuble des années 1960 a coûté 365 194 € acte en main, avec 271 182 € de travaux prévus, financés en partie par des éco-prêts à taux zéro.

Kyaneos s'est aussi positionnée sur deux nouveaux biens : 8 logements pour 400 m² à Dunes (82) et une maison à Gisors (27). Au 30 juin 2026, tous les lots sont vacants pour travaux, d'où un taux d'occupation financier de 0 %.

La part coûte 1 000 € : 850 € de nominal et 150 € de prime d'émission, sur laquelle est prélevée la commission de souscription de 12 % TTI. Aucun dividende n'a été versé au 30 juin 2026. Les parts porteront jouissance au premier jour du 12e mois suivant la souscription, et les dividendes seront trimestriels une fois les logements loués. Le taux de distribution n'a pas de sens à ce stade : l'intérêt du placement se mesure sur le capital investi après réduction d'impôt.

Aucune part n'était en attente de cession au 30 juin 2026. La page produit indique une durée de placement de 13 ans environ : 12 ans de vie de la société, plus un an de revente des immeubles. La cession de gré à gré reste possible, avec 5 % de droits d'enregistrement et 250 € TTI de frais, mais l'acheteur ne bénéficie pas de la réduction d'impôt, ce qui limite la demande. Kyaneos recommande de garder les parts pendant toute la vie de la société.

Selon le bulletin du deuxième trimestre 2026 :

• Souscription : 12 % TTI du prix, prélevés sur la prime d'émission.
• Gestion : 10 % TTI des loyers encaissés.
• Cession d'immeubles : 3 % TTI maximum du prix de vente.
• Suivi de travaux : 5 % TTI maximum des travaux réalisés.
• Cession directe, donation, succession : 250 € TTI, quel que soit le nombre de parts.

Pour 10 000 € souscrits, 1 200 € rémunèrent la collecte. La réduction d'impôt de 200 € par an couvre ce montant au bout de 6 ans.

Les futurs loyers relèveront des revenus fonciers. Les revenus financiers de la trésorerie en attente d'investissement supportent 30 % d'imposition forfaitaire : 12,8 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux. La revente des parts suit le régime des plus-values immobilières, 19 % plus 17,2 %, avec exonération progressive jusqu'à 30 ans de détention. La valeur IFI n'était pas disponible au 31 décembre 2025 ; Kyaneos la transmet avec les informations fiscales annuelles.

• Crédit : possible ; l'endettement de la SCPI elle-même est autorisé jusqu'à 40 %.
• Démembrement, versements programmés, réinvestissement : non proposés dans les documents consultés.
• Assurance vie : non proposée.

Le conseil de surveillance est présidé par Damien Leuret et compte dix autres membres, dont Michel Cattin et Jérôme Anfray. Il s'est réuni le 29 mai 2026. L'assemblée générale sur les comptes 2025 s'est tenue le 29 juin 2026, sur deuxième convocation, et a adopté toutes les résolutions. Le commissaire aux comptes est FI Partners, le dépositaire Société Générale Securities Services et l'évaluateur Adéquation Expertise. La gestion locative est confiée à Kyaneos Gestion et l'entretien à AMG Services, deux sociétés détenues par le président fondateur de Kyaneos AM ; le bulletin précise que leurs honoraires sont alignés sur ceux des autres prestataires.

Le DIC classe la SCPI en risque 3 sur 7. Le profil type est un contribuable qui paie au moins 200 € d'impôt par an pour 10 000 € souscrits, dispose de place dans le plafond des niches et peut immobiliser la somme environ 13 ans. Un épargnant qui cherche des revenus rapides ou une épargne disponible regardera des SCPI de rendement. Ce profil type n'est pas un conseil personnalisé.

D'abord, le seuil légal. La note d'information impose que 15 % du capital maximum, soit 1 275 000 €, soient souscrits par le public dans l'année suivant le 14 octobre 2025. Au 30 juin 2026, le capital nominal atteint 2 850 000 €, dont 823 650 € des fondateurs : le public a souscrit 2,03 M€, au-delà du seuil. Une caution de 1,5 M€ de la Banque Palatine couvrait ce risque.

Ensuite, les valeurs au 31 décembre 2025 : 876,92 € de valeur de réalisation et 974,19 € de valeur de reconstitution par part, approuvée par l'assemblée. Le rapport du conseil de surveillance cite 880,00 € pour la reconstitution ; la résolution retient 974,19 €.

Troisième point, la collecte : 2 132 parts fin 2025, puis 481 au premier trimestre et 740 au deuxième.

Enfin, le prix de revient au m² des immeubles, 2 647 € à Douai et 2 680 € à Montfavet, inclut les travaux : c'est la base de la valeur future des logements.

Pour comparer, voyez Kyaneos Pierre, SCPI de rendement de la même société, et Urban DNO, autre SCPI Denormandie en collecte.

Informations issues des documents publiés par Kyaneos AM, à jour au 30 septembre 2026. Seuls la note d'information, le DIC et les statuts font foi. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout placement immobilier, le capital et les revenus ne sont pas garantis.