SCPI Kyaneos Pierre : simulation, rendement et avis

Kyaneos Asset Management est une SAS installée aux Angles, dans le Gard, près d'Avignon. L'AMF l'a agréée comme société de gestion de portefeuille le 22 février 2018 (n° GP-18000002). Elle est présidée par son fondateur, Jérémie Rouzaud. Selon la note d'information de juillet 2025, son capital appartient à 63,83 % à sa holding, Jérémie Rouzaud Holding, et à 35,26 % à Arkéa Investment Solution, du groupe Crédit Mutuel Arkéa.

Kyaneos Pierre a reçu son visa AMF (n° 18-08) le 25 mai 2018. Elle est sa SCPI principale ; Kyaneos AM gère aussi des SCPI fiscales Kyaneos Denormandie. Depuis 2018, les équipes du groupe ont rénové plus de 3 000 logements, selon la page produit. Le capital statutaire maximum est de 500 M€, pour 323,6 M€ de capital nominal au 30 juin 2026.

Kyaneos Pierre achète des immeubles entiers, loués ou vacants, dans des villes petites et moyennes où la démographie progresse. Elle les rénove, puis loue les appartements. Au 30 juin 2026, elle détient 658 immeubles, 5 085 lots et 298 176 m² habitables dans 38 départements.

Les loyers viennent à 90,4 % de l'habitation et à 9,6 % de commerces et bureaux en pied d'immeuble. La SCPI ne passe par aucune société intermédiaire : tous les immeubles sont détenus en direct. Ses locataires sont des particuliers, plus de 5 000 au total : le risque locatif est très dispersé.

Au deuxième trimestre 2026, elle a acheté 10 immeubles, soit 71 lots, pour 8,4 M€ travaux inclus, à Houplines, Cugnaux, Morières-lès-Avignon ou Nogent-sur-Oise. Elle a réalisé 4,1 M€ de travaux sur le trimestre et 8 M€ sur le semestre. Le taux d'occupation financier est de 88,9 % : les 11,1 % restants se partagent entre logements en travaux (5,5 %) et logements en recherche de locataire (5,6 %). Kyaneos AM ne publie pas de durée moyenne des baux (WALB) dans ses documents consultés. Nous la classons parmi les SCPI résidentielles.

Le prix a été relevé presque chaque année : 200 € en 2018, 208 € en 2020, 212 € en 2021, 216 € en 2022, 220 € en 2024, 222 € en 2025, puis 224 € le 1er juillet 2025, soit +12 % depuis la création.

En 2020, Kyaneos AM indiquait un taux de 6,1 %, calculé selon l'ancienne méthode sur le prix moyen de la part, d'après le rapport annuel 2021. La performance globale annuelle 2025 atteint 5,25 %, hausse de prix comprise, et le TRI sur 5 ans 4,28 %.

Les dividendes sont versés chaque trimestre, au plus tard 45 jours après la fin du trimestre. En 2026, la SCPI a versé 2,44 € par part au premier trimestre et 2,40 € au deuxième, payés le 29 juillet 2026. Le résultat 2025, 9,80 € par part, couvre entièrement le dividende de 9,66 €.

Aucune part n'attendait de retrait au 30 juin 2026. Au deuxième trimestre, 44 306 parts ont été souscrites, dont 11 277 ont servi à rembourser des associés sortants. Sur l'année 2025, 25 145 parts ont été remboursées pour 231 353 créées, selon le rapport annuel.

La collecte brute, 9,9 M€ sur le trimestre, couvre largement les sorties. La valeur de retrait est de 199,36 € par part. Les associés peuvent aussi céder leurs parts de gré à gré : 615 parts ont changé de main ainsi au deuxième trimestre. Kyaneos AM rappelle qu'un retrait peut prendre plusieurs mois ; un marché secondaire par confrontation n'est prévu qu'en cas de suspension de la variabilité du capital.

La note d'information du 1er juillet 2025 et le bulletin du deuxième trimestre 2026 fixent les frais suivants.

Avec la formule frais d'entrée divisés par taux de distribution, 11 % / 4,35 % donne 2,5 ans, environ 30 mois de revenus. Les parts entrent en jouissance le premier jour du sixième mois : 5 mois sans revenu. Il faut compter près de 3 ans. Notre page sur les frais de SCPI compare ces délais.

Tous les loyers sont français : ils sont imposés en revenus fonciers, au barème de l'impôt sur le revenu, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Les revenus de trésorerie relèvent du prélèvement forfaitaire unique de 30 %. La fiscalité des SCPI détaille ces règles.

Kyaneos AM indique que les travaux engagés en 2026, 8 M€ au premier semestre, devraient alléger le revenu foncier net à déclarer, sans chiffrer l'effet par part. Pour l'IFI, la société de gestion publie une valeur de 184,42 € par part, qui s'applique aux parts détenues au 1er janvier.

• Démembrement : temporaire ou viager, selon la plaquette de septembre 2026.
• Crédit : autorisé par la note d'information.
• Versements programmés et réinvestissement des dividendes : proposés, selon la même plaquette.
• Assurance vie : aucun contrat n'est au capital au 30 juin 2026 ; 99,1 % des parts appartiennent à des particuliers.

Kyaneos Pierre relève de l'article 8 du règlement SFDR. Kyaneos AM ne mentionne pas de label ISR pour elle dans ses documents consultés. Le document d'informations clés 2026 la classe en risque 3 sur 7, avec une détention recommandée de 10 ans minimum.

La note d'information de juillet 2025 citait Kévin Brossolette en nom propre comme commissaire aux comptes ; le rapport annuel 2025 et le bulletin de juillet 2026 indiquent FI Partners, qu'il représente.

Le profil type est un épargnant qui veut du logement plutôt que du bureau, vise un rendement autour de 4 % à 4,5 % et peut rester 10 ans, l'horizon minimal indiqué par Kyaneos AM. Un besoin de capital avant 3 ans oriente plutôt vers un autre placement. Ce profil type n'est pas un conseil personnalisé.

Selon l'ASPIM, les SCPI à dominante résidentielle ont distribué 4,19 % en moyenne en 2025, avec une performance globale de -4,46 % après une réévaluation des prix de 8,6 %. Kyaneos Pierre fait mieux sur les deux mesures : 4,35 % de distribution et 5,25 % de performance globale. Elle a réuni 46 M€ de collecte nette en 2025, sur 58 M€ pour toute la famille.

Le bulletin signale un conflit d'intérêts, encadré. La gestion locative et l'entretien sont confiés à Kyaneos Gestion et AMG Services, deux sociétés contrôlées par le président de Kyaneos AM au travers de sa holding. Le rapport annuel 2025 compare leurs tarifs au marché : 5 % HT pour la gestion locative, contre 6 % à 7 % HT constatés.

Le taux d'occupation de 88,9 % reflète la stratégie de rénovation : 5,5 % des loyers potentiels correspondent à des logements libérés pour travaux. Le prix de 224 € se situe 19,7 % au-dessus de la valeur de réalisation, 187,10 € au 31 décembre 2025, et 0,6 % sous la valeur de reconstitution, 225,26 €.

Pour comparer, voyez Grand Paris Résidentiels, autre SCPI de logements, et la SCPI Cristal Life, qui mêle santé, logement et bureaux.

Informations issues des documents publiés par Kyaneos AM et l'ASPIM, à jour au 30 septembre 2026. Seuls la note d'information, le DIC et les statuts font foi. Comme tout placement immobilier, le capital et les revenus ne sont pas garantis ; la revente dépend de la demande. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.