SCPI Grand Paris Résidentiels : simulation, rendement et avis

La SCPI a démarré en 2017 avec 24 associés fondateurs et un capital de 762 600 €. Son premier objectif était fiscal : répartir des déficits fonciers entre les associés. L'objectif étant atteint, l'assemblée générale extraordinaire du 18 février 2021 a changé la politique d'investissement et le nom de la SCPI. Elle a aussi divisé la valeur nominale de la part par 5.

La SCPI a adopté le statut de fonds de partage. Par tranche de 1 000 € de résultat distribuable, 5 € sont versés chaque année à la fédération Habitat et Humanisme, selon la note d'information.

Inter Gestion REIM est une société anonyme présidée par Gilbert Rodriguez, installée 38 avenue de l'Opéra à Paris. Sa gamme commerciale actuelle est CRISTAL, avec Cristal Rente et Cristal Life. Grand Paris Résidentiels reste ouverte au prix de 200 €, mais la collecte du premier semestre 2026 se limite à 616 €.

La note d'information vise des immeubles résidentiels situés surtout en Île-de-France et dans la zone du Grand Paris. Une part minoritaire peut aller aux grandes métropoles régionales et en Europe. Les résidences gérées (étudiants, seniors, tourisme) et les hôtels sont aussi autorisés.

Le patrimoine compte 7 immeubles, 55 lots et 2 676 m² au 30 juin 2026 : 87 % en Île-de-France et 13 % en régions, en valeur vénale. Les deux-pièces représentent 61 % des lots, les trois-pièces 25 %, les studios 11 % et les quatre-pièces 3 %, selon le rapport annuel 2025.

Le taux d'occupation financier est de 86,03 % au 30 juin 2026, sans locaux sous franchise. Il était de 92,38 % en moyenne sur 2025. Les loyers encaissés au premier semestre 2026 atteignent 267 621 €. Aucune acquisition n'a eu lieu en 2025. La gestion locative est confiée au cabinet Valority. Nous classons cette SCPI parmi les SCPI résidentielles.

Source : rapport annuel 2025. Le résultat courant par part a été de -0,79 € en 2021, -0,34 € en 2022, 0,88 € en 2023, -3,17 € en 2024 et 0,20 € en 2025. L'exercice 2024 a supporté 203 000 € de charges liées au litige de Lille.

Le bénéfice 2025 de 12 549 € a été affecté au report à nouveau, qui passe à -144 538 €. La société de gestion versera des dividendes dès que les bénéfices le permettront. Aucun objectif de distribution chiffré n'est publié pour 2026. Pour comparer, les SCPI résidentielles ont distribué 4,19 % en moyenne en 2025 et l'ensemble des SCPI 4,91 %, selon l'ASPIM.

Au premier semestre 2026, la SCPI a reçu 616 € de souscriptions et une part a été retirée, au prix de 176 €. En 2025, 107 parts ont été retirées, soit 0,2 % des parts en circulation au 1er janvier ; en 2024, 1 485 parts, soit 2,5 %. Le bulletin ne publie pas de nombre de parts en attente au 30 juin 2026.

Le retrait est payé 176 € quand des souscriptions couvrent la demande. Sans contrepartie, il peut se faire par diminution du capital, à un prix compris entre la valeur de réalisation et cette valeur moins 10 %. La cession est aussi possible de gré à gré, ou par confrontation trimestrielle des ordres. Aucun ordre d'achat ni de vente n'était inscrit au 30 juin 2026.

Barème de la note d'information de janvier 2026 :

• Souscription : 12 % TTI du prix, dont 10 % pour la collecte et 2 % pour la recherche d'immeubles.
• Gestion : 12 % TTI des produits locatifs HT encaissés et des produits financiers nets.
• Acquisition d'immeubles : 1,5 % TTI du prix.
• Cession d'immeubles : 3 % TTI du prix.
• Suivi des travaux : 2,5 % TTI des dépenses.
• Cession de parts : 4 % TTI par confrontation des ordres ; 90 € TTI de frais de dossier de gré à gré. L'assemblée du 3 juin 2026 a adopté l'ensemble des résolutions, dont celle qui supprime les frais de mutation de parts.

Sur 10 000 € investis, la valeur de retrait immédiate est de 8 800 €. En l'absence de dividende, cet écart ne se compense que par une hausse du prix de part. La valeur de reconstitution, 186,25 €, encadre ce prix dans une fourchette de plus ou moins 10 %.

Les 7 immeubles sont en France : les revenus éventuels sont imposés en revenus fonciers, avec 17,2 % de prélèvements sociaux, au prorata des parts détenues. Le revenu imposable peut différer du revenu distribué. Le résultat fiscal 2025 est un bénéfice de 21 438 €, soit 0,36 € par part.

Inter Gestion REIM publie une valeur IFI 2026 de 153,02 € par part. Elle retient la valeur de retrait au 31 décembre 2025, pondérée par la part des immeubles dans l'actif total.

• Pleine propriété : seul bulletin de souscription publié.
• Crédit : la note d'information décrit les risques d'une souscription à crédit.
• Prélèvements programmés : mentionnés dans les règles de jouissance du bulletin.
• Nue-propriété : non proposée dans les documents consultés.
• Assurance vie : aucune liste de contrats publiée.

Le conseil de surveillance compte 6 membres présidés par Joël Dockwiller, avec des mandats qui courent jusqu'à l'assemblée de 2027. Le rapport du conseil a été approuvé à l'unanimité le 10 mars 2026. Une assemblée extraordinaire sur seconde convocation s'est tenue le 15 janvier 2026, puis une assemblée mixte le 3 juin 2026 : toutes les résolutions ont été adoptées.

Le commissaire aux comptes est GBA Audit et Finance, le dépositaire CACEIS Bank France et l'expert BNP Paribas Real Estate Valuation France, dont le mandat court jusqu'à l'assemblée de 2028.

Le profil type est un épargnant qui vise une exposition au logement du Grand Paris sur 10 ans, sans besoin de revenus immédiats. La part à 200 € et le minimum d'une part rendent l'entrée simple.

Un épargnant qui attend des revenus trimestriels trouvera des SCPI de rendement plus adaptées, comme Kyaneos Pierre pour le logement. Ce profil type n'est pas un conseil personnalisé.

Premier point, l'écart de valeurs : le prix de 200 € dépasse de 7,4 % la valeur de reconstitution (186,25 €) et de 28,6 % la valeur de réalisation (155,56 €) au 30 juin 2026. La valeur de retrait (176 €) est elle aussi au-dessus de la valeur de réalisation.

Deuxième point, la dette : 5,84 M€ d'emprunts, dont deux prêts in fine de la SOCFIM (1,84 M€ à 1,54 % et 1,94 M€ à 4,58 %) à rembourser le 30 décembre 2030, et 2,06 M€ de la Caisse d'Épargne à 2,40 % jusqu'au 5 juin 2029.

Troisième point, le litige de Lille. Le tribunal judiciaire de Lille a condamné la SCPI à 200 000 € le 28 juin 2024, somme passée en charges en 2024. La SCPI a fait appel le 2 octobre 2024 ; l'affaire est en cours devant la cour d'appel de Douai. Enfin, les travaux de Saint-Germain-en-Laye sont avancés à 97 % fin 2025, ce qui prépare la relocation des lots vacants.

Informations issues des documents publiés par Inter Gestion REIM et l'ASPIM, à jour au 30 septembre 2026. Seuls la note d'information, le DIC et les statuts font foi. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout placement immobilier, le capital et les revenus ne sont pas garantis.