SCPI LF Les Grands Palais : simulation, rendement et avis

La Française Real Estate Managers est agréée par l'AMF depuis le 26 juin 2007. Son directoire est présidé par Guillaume Allard. Elle gère aussi Épargne Foncière, une SCPI de bureaux beaucoup plus grande. La page produit du groupe La Française revendique plus de 3,4 millions de m² gérés.

LF Les Grands Palais a été créée le 17 décembre 2018 et commercialisée en janvier 2020, avec une part à 10 000 €. Le 20 juin 2022, les associés ont décidé de diviser chaque part en 10 : le prix est alors passé à 1 040 €. Il a ensuite été porté à 1 074 € au 1er janvier 2023, puis à 1 115 € au 1er janvier 2024, niveau inchangé depuis. La note d'information prévoit qu'une transformation en groupement foncier agricole pourrait être proposée si la réglementation évolue.

La SCPI achète des propriétés viticoles haut de gamme dans plusieurs régions françaises et les loue à des exploitants par bail rural de 25 ans. Elle vise des appellations d'origine protégée et des terroirs recherchés. Nous la classons parmi les autres familles de SCPI.

Patrimoine au 30 juin 2026, selon le bulletin et le rapport annuel 2025 :

Le patrimoine représente environ 5,3 hectares de vignes AOP, acquis pour 3 779 910 € TTC hors frais. Il était estimé 4 357 000 € au 31 décembre 2025. Le taux d'occupation financier et le taux d'occupation physique sont de 100 %.

Aucune acquisition n'a eu lieu en 2025 ni au premier semestre 2026, faute de collecte suffisante. Le bulletin donne des nouvelles des parcelles : vendanges attendues du 20 au 24 août 2026 à Hautvillers, vignes saines à Saint-Estèphe malgré trois épisodes de chaleur.

La distribution est annuelle : celle de 2025 a été versée le 30 janvier 2026, la suivante est envisagée le 29 janvier 2027. La performance globale annuelle 2025 est de 0,50 %, le prix n'ayant pas varié. Le report à nouveau atteint 2,22 € par part fin 2025. La Française REM ne publie pas d'objectif de distribution pour 2026.

Pour comparaison, la moyenne des SCPI s'établit à 4,91 % en 2025, selon l'ASPIM. LF Les Grands Palais relève d'une autre logique : un fermage agricole modeste et un patrimoine foncier détenu sur la durée d'un bail rural.

Au 30 juin 2026, 262 parts attendent un retrait, pour 268,8 k€, soit 5,66 % des 4 632 parts. Au premier semestre, 7 parts ont été souscrites, toutes en compensation de retraits, pour 7,8 k€ de collecte. En 2025, 26 parts nouvelles avaient été émises et 21 retirées.

Un retrait est payé 1 025,80 € par part quand un nouveau souscripteur se présente. La note d'information prévoit un fonds de remboursement, qui n'est pas doté à ce jour. La cession de gré à gré reste possible, avec 5 % de droits d'enregistrement et 150 € HT de frais de dossier. Notre page pour revendre des parts de SCPI détaille ces options.

Selon la note d'information et le bulletin du 30 juin 2026 :

• Souscription : 8 % HT, soit 9,60 % TTC, compris dans le prix (89,20 € HT par part).
• Gestion : 12 % HT, soit 14,40 % TTC des fermages et produits financiers encaissés.
• Acquisition ou cession d'immeubles : 4 % HT, soit 4,80 % TTC du prix.
• Suivi de travaux : 5 % HT maximum du montant des travaux.
• Cession directe, donation, succession : 150 € HT par bénéficiaire.

Exemple sur 11 150 €, soit 10 parts : la valeur de retrait immédiate est de 10 258 €. Au taux de 2025, 0,50 %, les 8 % d'écart représentent 16 ans de revenus. Le délai de jouissance est court : les parts rapportent dès le premier jour du mois suivant la souscription. La rentabilité de ce placement dépend donc surtout de l'évolution de la valeur des vignes.

Tous les immeubles sont en France. Les fermages relèvent des revenus fonciers, soumis au barème de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. La petite part de revenus financiers supporte un prélèvement de 12,8 % et 18,6 % de prélèvements sociaux, précise le bulletin. Aucun impôt étranger n'est prélevé.

La valeur IFI publiée est de 940,61 € par part au 1er janvier 2026, pour les résidents comme pour les non-résidents.

• Crédit : prévu par la note d'information et rappelé dans le bulletin.
• Démembrement, versements programmés, réinvestissement : non proposés dans les documents consultés au 30 septembre 2026.
• Assurance vie : aucun contrat cité dans les documents consultés.

Le conseil de surveillance est présidé par Gérard Baudiffier et compte 12 membres, selon le rapport annuel 2025. Réuni le 3 mars 2026, il a demandé à la société de gestion un plan d'action à présenter d'ici la fin de 2026, au vu de la collecte, des parts en attente et de la situation des exploitants. L'assemblée générale du 23 juin 2026 a réuni près de 49 % des voix et adopté les résolutions avec 98 % à 100 % des votes exprimés. Le commissaire aux comptes est Deloitte & Associés, le dépositaire CACEIS Bank et l'expert Les 5 Sens.

Le DIC classe la SCPI en risque 3 sur 7, pour une détention recommandée de 20 ans. Le profil type est un épargnant attaché au vin et au foncier agricole, qui recherche une diversification patrimoniale de très long terme plutôt qu'un revenu. Un épargnant qui attend des revenus réguliers ou une sortie rapide regardera d'autres familles de SCPI. Ce profil type n'est pas un conseil personnalisé.

D'abord, la valorisation. Au 30 juin 2026, à périmètre constant, les expertises ont été révisées de 11 % par rapport au 31 décembre 2025. La valeur de réalisation passe de 783,86 € à 699,23 € par part, et la valeur de reconstitution à 1 040,93 €. Le prix de 1 115 € se situe 7,1 % au-dessus, dans la limite réglementaire de 10 %. La Française REM relie cette révision au marché du foncier viticole, en particulier à Saint-Estèphe, où la valeur du foncier a reculé d'environ 20 % en 2025.

Ensuite, les encaissements. Au premier semestre 2026, 27 411 € ont été encaissés sur 38 336 € facturés. L'écart vient de l'exploitant de Pomerol, pour qui un commissaire de justice suit le recouvrement des fermages 2024 et 2025. La SCPI étudie aussi d'autres solutions, comme la recherche d'un nouvel exploitant.

Troisième point, le taux d'occupation de 100 % mesure les fermages facturés : il se lit avec le taux d'encaissement.

Enfin, le plan d'action demandé par le conseil de surveillance est attendu d'ici la fin de 2026. Le prochain bulletin, au 31 décembre 2026, en donnera le contenu.

Pour comparer, voyez deux autres SCPI de La Française REM : Épargne Foncière et LF Croissance & Territoires.

Informations issues des documents publiés par La Française REM, à jour au 30 septembre 2026. Seuls la note d'information, le DIC et les statuts font foi. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout placement immobilier, le capital et les revenus ne sont pas garantis.