SCPI Valorinvest : simulation, rendement et avis

Magellim REIM est une société par actions simplifiée installée à Paris, agréée par l'AMF le 19 décembre 2014. Elle s'appelait Foncière Magellan, société de gestion immobilière historique du groupe Magellim, et a pris son nom actuel fin 2024. Steven Perron la préside. Elle gère aussi la SCPI Foncière des Praticiens, des clubs deals et des fonds d'hôtellerie et de santé.

Valorinvest a été créée en 2022 et a acheté ses deux immeubles la même année. Sa capitalisation est passée de 12,1 M€ au 31 mars 2024 à 15,2 M€ au 31 décembre 2024. Le conseil de surveillance est présidé par la société Valofi.

Au 30 septembre 2026, aucun bulletin trimestriel, rapport annuel, note d'information ou DIC plus récent n'est accessible en ligne sur le site de Magellim REIM. La page de la SCPI n'y figure pas, seules deux fiches d'acquisition sont publiées. Les chiffres de cette fiche s'arrêtent donc au 31 décembre 2024.

La SCPI achète des bureaux en France, récents ou rénovés, loués avec des baux longs, dans des marchés tertiaires de régions et d'Île-de-France. Nous la classons parmi les SCPI de bureaux.

L'immeuble de Buchelay a été acheté en l'état futur d'achèvement le 7 juillet 2022 pour 3,03 M€ hors droits et livré le 2 octobre 2023. Il est certifié BREEAM Very Good et loué à la RATP par un bail de 10 ans dont 9 fermes. L'immeuble de Grenoble, livré en 2006 et rénové depuis, a été acheté en octobre 2022 pour 5,88 M€ hors droits. Spartoo a fait savoir qu'il pourrait reprendre les surfaces de Sopra si ce locataire les libérait.

Au 31 décembre 2024, le patrimoine compte 3 719 m², 3 locataires et aucune surface vacante. Le taux d'occupation financier est de 100 %. Sa valeur est de 8,18 M€, contre 8,38 M€ un an plus tôt.

Source : bulletin du quatrième trimestre 2024. Le prix de part est de 200 € sur l'année. Les taux des années 2022, 2023 et 2025 et les versements de 2026 ne figurent pas dans les documents publiés consultés.

Pour comparer, l'ASPIM mesure un taux moyen de 4,91 % pour l'ensemble des SCPI en 2025 et de 4,62 % pour les SCPI de bureaux. Aucune comparaison 2025 n'est possible sans le taux de Valorinvest pour cette année.

Aucune part n'attendait de retrait à la fin de chacun des quatre trimestres 2024. Au quatrième trimestre, la SCPI a collecté 716 400 €. Les demandes de retrait sont servies à 180 € par part lorsque des souscriptions existent en contrepartie. L'associé peut aussi céder ses parts de gré à gré, en trouvant lui-même un acheteur, avec 5 % de droits d'enregistrement à la charge de l'acquéreur.

Pour 10 000 €, l'épargnant achète 50 parts. Leur valeur de retrait est de 9 000 € : l'écart de 1 000 € correspond aux frais d'entrée. Au taux de 2024, ces parts rapportent 427,50 € par an. Il faut environ 28 mois de revenus pour couvrir l'écart, sans compter le délai de jouissance. Notre guide des frais des SCPI compare ces niveaux.

Les deux immeubles sont en France : aucun revenu étranger. Les loyers relèvent des revenus fonciers, imposés au barème avec 17,2 % de prélèvements sociaux. Les produits financiers relèvent du prélèvement forfaitaire unique. Magellim REIM transmet chaque année la valeur IFI par part avec les informations fiscales ; elle n'est pas publiée dans le bulletin.

• Pleine propriété : dès 5 parts, soit 1 000 €.
• Nue-propriété, versements programmés, assurance vie : non décrits dans le bulletin consulté.

La durée de détention recommandée est comprise entre 8 et 12 ans, selon le bulletin.

Le profil type est un épargnant qui cherche une petite SCPI de bureaux en France, avec des locataires identifiés, et qui peut rester au moins 8 ans. Il demandera à Magellim REIM les documents 2025 et 2026 avant de souscrire.

Elle convient moins à qui veut des informations publiques à jour ou un patrimoine très réparti. Ce profil type n'est pas un conseil personnalisé.

Premier point, les loyers annuels des deux immeubles, 583 k€ au total, correspondent à environ 7,1 % de leur valeur de 8,18 M€ au 31 décembre 2024. Deuxième point, la capitalisation de 15,2 M€ dépasse nettement la valeur des immeubles : une partie de la collecte restait à investir fin 2024.

Troisième point, chaque immeuble repose sur un locataire principal : la RATP occupe tout l'immeuble de Buchelay et Spartoo 66 % de celui de Grenoble. Pour comparer, voyez Atlantique Mur Régions et Immo Placement, elles aussi investies en bureaux en régions.

Informations issues des documents publiés par Magellim REIM et l'ASPIM, à jour au 30 septembre 2026 ; dernier bulletin disponible au 31 décembre 2024. Seuls la note d'information, le DIC et les statuts font foi. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Comme tout placement immobilier, le capital et les revenus ne sont pas garantis.